地盘财务掉灵 处所融资窘境渐显

　　进进5月，楼市格局已慢慢清晰：地盘泉源上的供应在缩水，买卖环节的投资、投契需求根基已被打扫出市场，调控政策摆布开弓，楼市在挤泡沫的同时，降温明显。

　　在房地产市场的泉源地盘市场，1至4月份，各地大年夜量减少室第类商业用地出让，再加上开辟商资金严峻，购地热忱降落，地盘成交代价在低位徘徊，各地地盘出让金收进急剧减少。北京1至4月份地盘出让金同比减少55%，上海方面同比降落32%，而深圳本年以来商品室第用地几近“零供应”。

　　京沪深各地室第用地出让骤减

　　在中心严控房价的大年夜原则下，楼市的严峻氛围满盈在每个环节，包含地盘市场。按照上海证券报查询拜访，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地呈现不合程度的商品室第用地供应减少。此中，深圳本年以来商品室第用地几近“零供应”；郑州出让的几十幅地盘中，有住房类字样的只有4、5个，且都是和谈出让的“其他普通商品住房用地”性子。据领会，按照郑州的划定，将来开辟商以出让体例获得商品住房项目用地的，须按不低于地上修建总面积10%的比例配建保障性住房。

　　“在安稳地价的大年夜基调下，现在处所当局哪敢堂堂皇皇地出让高价室第类商业用地，要制止地王再现，最好的做法就是减少室第类用地的供应，转而出让更多商业用地或财产用地。但如许做必然会导致处所当局本年地盘收进的锐减，和将来商品室第市场的供应不敷。”一名上海市房地产界资深人士流露表现。

　　在2010年底，京沪等地地盘出让市场一片火爆，地盘单价被频频革新。多个都会进军地盘出让千亿军团的料想在坊间传播。最终，按照国土资本部权势巨子统计，2010年，天下土地出让成交总价款2.7万亿元，此中北京收进1638.5亿元，上海为1527亿元。

　　仅仅4个月后，地盘市场的暗澹场合场面就已展现。据北京链家地产市场研讨部统计数据，4月北京市共实际成交13幅地盘，地盘出让金收进仅约63.5亿元。1至4月北京共成交60块地盘，地盘出让金范围仅为223亿元，同比别离减少21%及55%。此中，1至4月成交的10幅栖身用地平均楼面价仅约为4384元/平方米，与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。

　　在上海，本年4月，室第地盘成交面积23.81万平方米，地盘出让金合计3.12亿元，环比降落了94%；室第用地楼面均价819元/平方米，较3月的3569元/平方米降落77%。本年1至4月，上海市成交235幅地盘，地盘总价款375亿元，同比降落32%。杭州方面，前4个月，杭州出让的室第用地一共28幅，成交总额123.31亿元，不及杭州往年同期的三分之二。

　　有专家料想，假定前4个月的这类成交趋势得以持续，京沪杭等地本年地盘出让金的收进将比往年大年夜幅减少30%至60%。

　　开辟商购地热忱降温 底价成交地块大年夜增

　　本年以来，各地地盘市场底价成交乃至流拍的消息频频见诸报端。3月份，上海共成交25幅谋划性用地，此中近8成地块零溢价率成交。本年前3个月，南京共挂牌出让地盘12幅，此中有8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，此中3幅地块为底价成交。

　　素有“富人之乡”之称的温州本年初共推出10幅地块，最终悉数流拍。这一征象在地盘供应一向严峻的温州实属罕见。而本年前4个月温州地盘成交行情也根基为底价成交。

　　4月20日，北京有3幅室第用地进市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超越底价。6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅地盘成交的溢价率最高22%，最低仅为8%。

　　按照以往履历，地盘成交量低迷的启事多与供应减少有关。而此轮市场如斯表现的启事则是多方面的：团体来看，除室第类商业用地减少外，团体地盘供应并未明显减少，但因为多数开辟商仍执著于室第开辟，是以商业用地、保障性住房用地多以底价成交。好比上海3月份成交的25幅谋划性用地，其19幅底价成交的地块悉数为商业用地和保障性用地，没有一幅商品室第用地。独一的4幅室第性用地溢价率仍然达到41%。

　　不外，即便是商品室第用地，开辟商的购地热忱也已开端降温，这此中包含对政策的不雅看，也有资金乏力的无奈。

　　不久前，上海川沙界龙结合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙C02-18商业地块，溢价率高达146%。不外，和2009年一样位于迪士尼板块的川沙A08-03地块比拟，其成交楼板价已颠末当年的14024元/平方米降落到8980元/平方米。许多业浑家士感慨，近似猖狂的地王期间已远离地盘市场。

　　也有业浑家士担忧，地盘市场现在的供应严峻大概会演变成将来的楼市供应压力。虽然开辟商目前有大年夜量存货在手，但相对上海每年大年夜量的新增需求，一旦限购打消，供不该求的场合场面大概随之到来。

　　房企拿地乏力的另外一个启事是资金的严峻。按照沪深两市136家地产上市公司季报数据，本年一季度，136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比往年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。此中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货别离为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比别离增加28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在负债方面，Wind资讯统计，一季度上市房地产企业总负债达10458亿元，较往年同期增加41.27%。

　　谋划收进的减少更令房企资金链落井下石。据领会，113家房企一季度业务总收进较往年同期下滑4.86%，此中一季度净利润呈现同比下滑的达到了42家，呈现亏损的房企为25家。“万保招金”等龙头企业红利虽仍然保持增加，但增速已呈现放缓迹象。大年夜量中斗室企增加更显乏力。

　　“银根收缩，发卖乏力，开辟商的拿地热忱天然会遭到影响。这类场合场面连续下往，短时候内房价会有所松动，但长期来看，只要开辟商资金链赓续，挺到需求松绑，大概会寻得最好涨价机会再出货。”一名房企高层流露表现。

　　地盘财务掉灵 处所融资窘境渐显

　　地盘收进锐减对处所财务和都会发展的更深影响将在将来展现。“目前，处所当局收进的首要来源有三块，一是税收，二是地盘出让金，三是以地盘等资产为典质的银行贷款。而这三块都和房地财产密不成分。房地产绑架处所当局的鉴定其实不为过，而楼市调控带来的处所收进的锐减也将是不争的究竟。”复旦大年夜学财产研讨中心一名专家奉告记者。

　　中国社科院克日宣布的2011年房地产蓝皮书表现，“十一五”期间，处所当局过分依托地盘财务，天下土地出让成交总价款累计超越7万亿元，处所财务总收进中地盘出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增加到2010年的65.9%。专家鉴定，假现在年地盘成交趋势连续，本年典范都会的处所地盘收进及相干房地产税收大概同比减少一半摆布。受此影响，因根本举措措施扶植资金不敷导致的都会化过程大概放缓。