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关闭窗口 和普通商品室第比拟，开辟保障房利润率更低，资金周转速率更慢，庞大年夜的扶植范围占用的资金也更多……一向以来，保障房的红利才能备受质疑。但在七八月份，保障房观点却成为支持地产股上涨的关头身分。
在北京、上海、广州、深圳实地查询拜访多个样本发明，在保障房项目中，房企垫付的资金通常会碰到难以定时收回的环境。在国度开辟保障性住房的1.3万亿资金中，有8000亿元是由企业、银行贷款等构成。别的，因为保障房开辟时候长，代价遭到限定，许多保障房项目标利润率只有2%~3%，远洋、保利旗下部门项目乃至难以红利。
据领会，远洋旗下介入兴建了两个配建保障房项目远洋·润园两限房项目和远洋沁山川·上品公租房项目，并且两个项目皆已上市。
但远洋地产副总裁徐立向记者坦承，远洋在北京管庄的远洋·润园限价房项目，代价被限定为7400元/平方米，但远洋投进的制作成本远超这个代价。
在本年8月初的一次活动上，保利地产相干人士流露，目前，保利地产在天下范围内有3个保障房项目，此中，上海嘉定云翔经济合用房项目和北京沙河保障房项目均在开辟扶植中，别的保利于2011年4月29日获得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房。
作为海内最早介入保障房扶植的企业之一，保利早在2007年就开辟扶植了限价房项目保利西子湾，因为是海内首个限价房项目，2008年底该项目交楼时引发外界的遍及存眷。目前已悉数完工的保利西子湾总修建面积达到161518平方米，供应约1600套住房，此中90平方米以下的户型占80%以上，每套最高单价不超越6500元/平方米。
若以平均每套面积80平方米、单价6500元/平方米计算，该项目发卖额约为8.32亿元，而2006年保利拿下该地块光阴地价就付出了4.13亿元，再加上扶植成本和其他投进，该项目标红利环境其实不乐不雅。
之前，保利地产董事长宋广菊就曾公开流露西子湾项目标利润率只有10%，大年夜大年夜低于普通商品住房的利润程度。不外，与保利在北京的其他项目比拟，如许的利润率应当是“相称不错”了。据宋广菊流露，保利在北京已建成的一个保障房项目，目前仍处于亏损状态。
本年3月，有一家房地产商曾给记者发来一份经济合用房项目让渡材料，此中明白划定了楼板价、发卖价和当局回购价。记者以开辟商名义向上海市浦东新区住房保障部门咨询了保障房项目让渡的问题，有关卖力人曾流露表现，只有房子在一年后仍未卖掉落的环境下，当局才会出头具名回购。遵循上述卖力人的说法，经济合用房的项目是须要开辟商垫付资金的。
上海易居房地产研讨院综合研讨部部长杨红旭证明了上陈述法。在国度开辟保障性住房的1.3万亿资金中，当局资金只有5000亿元，有8000亿元是由企业、银行贷款和保险资金等企业和社会资金构成。中国指数研讨院副院长陈晟更进一步指出，在目前开辟的保障房中，更多须要企业垫付开辟资金。
上海一家地产龙头企业的相干卖力人对记者流露表现，他们不忧愁保障房的利润率低，但会忧愁保障房的投资不克不及定时回款，他的许多同业也有近似的忧愁，这使得房企对介入保障房扶植的积极性不高。
住房和城乡扶植部政策研讨中心宣布的首份 《中国房企社会义务百强榜》榜单上，百强房企中有七成在2007~2010年间未介入任何保障房扶植。他们的忧愁并不是没有来由，部门保障房的资金周转速率确切要比普通商品室第慢。
好比，上海的经济合用房早在2008年三季度就有160万平方米开工，但直到往年8才有首批试点经济合用房正式发卖，从开辟到完成发卖的周期起码2年。
据中原地产研讨中心高等研讨经理刘渊介绍，万科、绿城、恒大年夜等开辟商开辟的普通商品房，从开工到发卖，通常只须要6~9个月。
据刘渊介绍，目前保障房的开辟模式分为几种。除当局部门直接划拨资金开辟的项目外，其他多触及企业垫资。有些项目是要完整发卖后，当局才会给开辟商资金，也有一些只要完工，当局就会向开辟商回购，以减少开辟商资金周转时候，但不管哪一种开辟模式，资金收回周期都比普通商品房更长。据陈晟和杨红旭介绍，一样平常环境下，经济合用房的平均资金周转时候为1~1.5年。
除资金收回期长外，经济合用房的投资范围通常也比普通商品室第大年夜很多。
在上海最大年夜的经济合用房基地三林经济合用房基地现场查询拜访发明，大年夜部门小区是全部修建同期开辟，工程进度和施工时候根基靠近。而普通商品房小区通常为动弹开辟，建两三栋楼就发卖、交付，别的的地块会在上一批房源发卖完成后才开工扶植。
保障房开辟时候和资金周期比普通商品房长，照理说应当有更高的利润率，但实际环境并不是如斯。据领会，多数保障房项目利润率只有2%~3%。对此，陈晟觉得，保障房的开辟范围可以降落开辟商的边际开辟成本，进而提高利润率。
查询拜访也发明，经由过程全财产链的开辟，也能闪开辟企业赢利。如金隅股分（601992，SH）在扶植过程中大年夜量采取金隅体系内的建材产品，并且开辟地块也大年夜量利用金隅股分的闲置财产地盘；多个保障房开辟项目呈现亏损的保利地产，测验测验经由过程普通商品室第和保障房的配建用地寻觅红利路子；富力则经由过程对保障房项目“瘦身增高”，增加相称范围的商业面积，确保项目红利。
但上述开辟模式，仅合用于有特别资本的开辟商。对大年夜多数房地产企业，特别是夷易近营企业来讲，这些模式其实不合用。
绿城扶植管理公司总经理曹船南说，绿城介入保障房扶植，根基的收费尺度为项目投资总额的3%，扣除绿城在项目把持过程中的管理费用外，几近没有益润可言。
中投参谋房地产行业研讨员韩长吉也指出，保障房扶植的红利模式是目前开辟商最头疼的问题。一方面，投资与回报不成正比，另外一方面，保障房市场潜力小，地区格局明显，介入保障房扶植其实不克不及给企业带来长期的发展机遇。
遵循2%～3%的利润率程度，房企很难蒙受银行贷款的融资成本。为冲破保障房的利润率瓶颈，一些介入保障房扶植的房企开端寻觅新的模式。
因为遭受过保障房项目亏损的难堪，保利开端摸索新的红利模式。
此前《每日经济消息》曾报导，本年4月28日，保利以7.885亿元的成交价摘得荔湾区高尔夫球场AF030448地块，该地块是广州第一块举行挂牌出让的“限地价、竞配建保障房”室第用地。按照挂牌出让关照书记，上述地块“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房”。
与西子湾项目不合的是，保利此次选择了介入“配建”。阐发人士指出，当然保障房所占的比例不大年夜，但以“保障房”的名义可以以较低的代价竞得地块，同时也能够规避“双限”带来的风险。
除此以外，富力位于广州金沙洲的保障房项目也可借鉴。
本年6月初，该项目宣布开工，此时距2006年年底富力拿地已颠末往了4年多。据记者领会，该项目要比及2013年才干完工进市。
该地块进市时是作为限价房用地，2009年，富力自动申请转为保障房用地，当局退还了5.05亿元的地盘出让金。本年5月初打算开工之前，富力再次申请该项目 “瘦身增高”，增加了相称范围的商业面积。
《每日经济消息》记者领会到，该项目打算扶植室第修建面积约34.12万平方米，此中廉租住房占九成，约30.71万平方米；经济合用房占一成，约3.41万平方米。别的，该项目还将扶植约3万平方米的公建配套和商业办事举措措施。
当然不消付出地盘成本，但指看90%的廉租房来回款，明显远远无期，增加商业面积或许是富力成心为之。
中投参谋房地产行业研讨员韩长吉觉得，从富力对该保障房项目标调剂来看，利用商业地产扩展年夜红利范围，是典范的喷鼻港公屋式运作模式，这将有力保障企业谋划项目标红利才能。
富力金沙洲项目因为方才开工扶植，其红利环境如何、“公屋”模式可否顺利移植还不得而知，不外已有企业胜利找到了其他红利模式，如金隅股分正得得益于保障房扶植，从而变“保”为“宝”。
在保障房扶植范畴，金隅模式的特色是全财产链协同整合，经由过程纵向一体化的业务布局，全面介入保障房扶植的全过程，将每个环节的利润叠加起来，最终将利润率提升到合理程度。
金隅股分2010年年报表现，金隅股分财产触及水泥、新型修建材料、房地产开辟和物业投资管理，这些业务皆可在地产开辟中构成协同效应，这可在金隅北京楼盘七零九零项目上窥见一二。
按照金隅股分2010年年报介绍，“金隅七零九零项目从修建计划、水泥到铝木窗、加气块、外墙涂料和外墙外保温材料等，都大年夜量采取了金隅体系内的建材产品。
***为领会决保障房扶植中的地盘供应困难，鼓动鼓励企业利用旗下自有用地。记者查询拜访发明，金隅股分的母公司金隅团体前身为原北京市建材财产局，中银国际研讨陈述表现，金隅团体旗下具有起码1000多万平方米财产用地，此中800多万平方米位于北京市内，200万~300万平方米位于北京五环内。
中银国际房地产行业研讨员田世欣指出，假定以平均容积率1.5为基准，金隅团体位于北京的800多万平方米财产用地可为金隅股分供应近1200万平方米的低价地盘贮备。陈述同时指出，金隅股分经由过程将母公司旗下的存量财产用地转换为保障房扶植用地，一方面符合***的鼓动鼓励政策，另外一方面可获得一级地盘开辟利润。
金隅股分相干财报表现，2009年金隅股分新获地盘贮备悉数为自有财产用地转化；2010年又转换了燕山川泥厂和通州梨园砖厂村两个项目，合计修建面积达54万平方米，占当年新获地盘贮备总量的36%。
为了增加利润，在保障房项目开辟中，金隅股分还成心添加进商业或商品房项目。好比金隅股分在北京向阳新城保障房项目扶植中，保障房部门毛利率为32.8%，而配套的商业项目利润率达到69.2%。金隅股分旗下另外一个保障房项目金隅通和园，保障房部门的发卖代价为6500元/平方米摆布，而统一地区开辟的商业室第项目金隅花石工，售价在16000元/平方米以上。
在本年4月公司事迹宣布会上，金隅股分财务总监王洪军觉得，金隅股分在保障房范畴具有较大年夜的财产链条协同优势，导致公司保障房开辟收益率保持在20%以上，远高于同业。
因为找到了合适本身的红利模式，金隅股分正赓续加大年夜保障房扶植力度。金隅股分2010年年报表现，停止往年12月31日，金隅股分保障房项目贮备面积为114.1万平方米，占公司地盘贮备总量的近20%。
在接管《每日经济消息》记者采访时，北京住总董事长张贵林觉得，公司在保障房扶植方面也是采纳全财产链介入模式，包含前期的计划、后期的开辟投资、施工、物流和物业管理等。经由过程全环节介入，每个环节挣2%~3%的利润，叠加起来，最终可以达到近10%的利润率。
和许多保障房扶植企业比拟，绿城无疑要荣幸很多。绿城的保障房项目有一个特色：项目开辟资金由当局投进，不存在资金收受领受的问题。项目开辟资金由扶植单位（当局）按项目开辟打算投进，建成后由当局按本地政策统一举行分派。
绿城扶植管理公司总经理曹船南奉告《每日经济消息》记者，停止7月尾，绿城在天下范围承建的保障房、安设房项目已达31个，总修建面积超越570万平方米，触及的首要都会有杭州、北京、青岛、南京、郑州和浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波象山等10余个都会。
但曹船南坦承，承建的代建保障房项目也曾碰到过付款不及时的征象，但根基都能经由过程与当局相干部门优良的相同获得妥当办理。
夷易近间案例
钱生辉：经由过程定向开辟降落建房成本
房企因忧愁大年夜量自有资金被占用而避开保障房项目，夷易近间人士钱生辉经由过程 “定向开辟”模式胜利找到领会决资金周转问题的抱负路子。
这一模式在2009年首得胜利。当年8月6日，钱生辉结合上海购房者在江苏省太仓市竞拍地盘举行夷易近间保障房实验，此中一栋14层修建从拍地到2011年3月份交房，只用了一年多时候。该项目不但限计划、限代价，更是完整市场化的限客户、限时候的夷易近间限价房。
钱生辉说，一样平常房地产企业最忧愁的就是当局因各种启事拖欠资金，即便有工程单位垫资造房，假定末了延期付款，房产商仍会遭受损掉。房地产项目假定不克不及快速发卖，也会影响开辟商利润。而夷易近间自建房的特色，是肯定购房者，再按照购房者的须要建房，经由过程以销定产有用地减少融资成本，制止资金回笼呈现风险。这类模式不但真正限定计划，限定代价，也限定时候和客户，同时包管了企业合理的利润。