房地产还是中国最具争议的话题。近期，房地产发卖趋弱，一些都会的房价也开端下跌。房地产市场正崩溃吗？

    我们不敢苟同。我们觉得房地产市场的疲弱首要由当局的收缩政策而至，包含限购令(开初在一线都会，厥后扩展到二线乃至一些三线城 市)、较高的房贷首付请求和限价办法。

    究竟上，在实行了一年多的收缩政策后，房地产发卖和代价仍然如斯坚挺，这已出乎我们的料想——我们本来估计2011年发卖和代价会下跌10%。跟着当局持续实行当前的房地产收缩政策，我们估计将来数月里房地产发卖将会下跌、代价也是大概最终开端降落。

    疲弱的发卖和年初迄今活泼的新开工是不是令市场堆集了大年夜量库存？我们觉得，库存只是和顺增加，而担忧被夸大年夜了：(i)大年夜多数中国房地产都是以“预售”的情势发卖，即房屋在售出1-2年后才完工并交付。

    若我们将完工面积和发卖面积举行比对，库存的堆集则大概不再那么令人担忧；(ii)近期强劲的房屋新开工数据包含了加快的保障房开工，而保障房大年夜多是不作出售的，是以应不会对开辟商构成实际的库存压力；(iii)更疲弱的发卖很大概将最终导致新开工项目减少(这在9月份已有所表现)。

    购房者是不是会拒尽出场？假定开辟商像当局所期看的、试图经由过程贬价以往库存，那么在通胀下行、前景疲弱的背景下，购房者是不是还会进市？花费者生理向来不容易料想，但我们觉得购房者不太可休止买房，因为(i)在没有实行限购令的都会中，房地产发卖仍保持强劲；(ii)居夷易近负债程度很低，以栖身和投资为目标的房屋需求仍然强劲；(iii)长期房价的正收益预期仍存在、而转变须要时候；(iv)令家庭偏好过将房产作为资产的一些身分在将来几年不太大概转变，包含低利率、高储备和无需缴纳房产税。

    是以，当然我们估计跟着当局持续实行收缩政策，高端、商品房市场将会趋弱，但我们觉得房地产市场其实不会崩溃。

    同时，我们觉得保障房将在将来12-15个月里支持团体房地产扶植活动。当局为2011和2012年制定了每年新开工1000万套的雄伟目标，但是处所当局一向贫乏动力和资金。

    在中心当局施加的巨大年夜压力下，保障房新开工在过往4个月里大年夜幅加快。我们觉得保障房新开工环境多是被夸大年夜了，因为对相干修建材料的实际需求并不是如新开工数据表现的那样强劲。不外，就如国务院于9月末宣布的相干办法所表现的，当局刻意经由过程各种大概的方式鞭策保障房项目标融资和扶植活动。我们觉得，这将成为任何财务和信贷宽松政策重要的支持目标。

    在评估保障房对团体房地产行业或经济的首要性时，我们该当存眷团体扶植面积而非房地产投资总额。因为后者是一个名义数量并且包含了地盘买卖代价，而保障房的地盘常常是免费或低价供应的。

    从扶植面积来看，我们曾估计本年团体房地产扶植面积将增加5-10%摆布，但目前为止这个数据强于我们的预期。对2012年，因为起码60%的“已开工”保障房项目将有看在来岁持续扶植，别的另有1000万套(或说5亿平方米)新开工保障房，我们觉得团体房地产扶植活动仍然会有较低的个位数增加。

    若房价下跌30%，中国的投资和实体经济将会遭到甚么影响？这是一个我们常常被问到的问题。谜底非常简略：我们觉得牢固投资和实体经济将会产僵硬着陆。房地产投资占到牢固投资总额的20%以上，并且我们估算实体经济中几近30%的最终产品被房地产部门消化。

    (准确衡量)房价的崩溃大概由较长期的销量暴跌造成，并且伴跟着房地产扶植活动的暴跌。基于该部门对团体经济的首要性，硬着陆大概难以制止。请留意，这里我们并不是在会商官方报的代价，即那些首要反应了市场中低端房产供应增加、而高端房产发卖受限购令影响的代价变动。

当然我们觉得目前的房地产市场其实不会崩溃，但这类由房地产动员的硬着陆景象很大概在将来数年内产生。即便当局采纳了各种行政和供应面的办法试图稳定房价，我们觉得下述根基面为中国房地产泡沫的衍生供应了膏壤：家庭资产负债表上存款比例较高；存款利率程度较低(较低的替代回报率)；处所当局具有鞭策地盘代价和扶植活动的鼓励；可介入房地产相干活动的企业储备程度较高；城镇化过程对扶植活动的偏好；和成心地、强迫性地对都会/农村地盘和住房市场的分别。如若政策不克不及有用办理这些根基问题，那么将来几年中国大概很难制止房地产泡沫的呈现。