郁亮的传奇或许更受新锐作家欢迎：短短1年间，他能从西装革履的企业高管瘦身成时尚达人；他爱上长跑、赛自行车、攀登山岳，能对健身之道侃侃而谈；他浏览苹果公司将财产化与艺术连络，却要学中国制作业从弱到强的演变；他不是天才，因为天才老是偏执的，“我只要能做到优良就心知足足了。”

　　11月12日在广东东莞万科建研基地大年夜厅内，郁亮接管了包含搜狐核心在内的多家媒体采访。对当前行业走向，郁亮流露表现：调控是2008年的连续，房地产面对的不是“拐点”，而是环境差异的“下半场”。“万科不赌政策转变，只方法先半步就够了。中国制作业是万科的表率。”

　　时候：2011年11月12日

　　地点：广东东莞万科建研基地

　　关于行业--“本次调控是2008年的连续”，“房地产还是最大年夜的花费市场，但同业不要在记念过往”，“房地产下半场到了，万科要盖有人住的房子。”

　　【搜狐核心】：现在调控对房地产企业来讲最大年夜的危急和挑衅是甚么？这个调控和07年、08年那次调控辨别在甚么处所？

　　【郁亮】：此次调控是08年调控的连续，08年调控本来09年摆布应当见效，结果呈现金融危急补救了中国房地产行业，但是调控应当完成没完成，开端补调，第一次骨折没接好，第二次拉开来重新再接，这个时候反而更痛一点。其实我感觉此次调控跟上一次调控一回事，前次调控目标没实现，经由过程此次调控实现它。唯独不一样的处所是当局把保障用房放到一个特别非常首要的地位上，当局跟市场来共同办理栖身问题这件事情上摆到特别非常首要的地位上往。这是之前的调控没有的。

　　【搜狐核心】：这类情势转变对房地产企业的风险和挑衅在那里？

　　【郁亮】：房地产行业不该该再往迷恋过往的好日子，我听到很多同业有一些埋怨，这个行业仿佛不好做之类，我都这么想这件事情，确切跟我们过往在甜水里长大年夜这件事情来讲不好过，跟过往夸姣光阴比不好过，但是这个夸姣光阴应当吗，正常吗？这么往想就不迷恋这件事情了。将来我感觉：第一，不要再迷恋过往；第二，要往想着我们跟制作业像比状态还是很不错；第三，我们行业前景是不错的，究竟这个行业是很大年夜的，从海内居夷易近花费上来讲最大年夜的花费市场仍然存在在这里，正常的刚性需求主流需求还是存在的。

　　温总理比来发言当中提到，居夷易近正常的住房需求还是要支持的。该调剂的会调剂，房价不合理的会调下来。我们行业即便在将来15-20年，另有都会化等发展动力，没有来由对将来颓废。

　　只不外我们现在是高低半场辨别这件事情，下半场跟上半场不一样了。好比过往指看有好产品就必然可以卖掉落、卖高价，这个逻辑不建立了。将来的市场必然是栖身为主的市场需求，这个时候本来的一些做法就须要转变了。

　　万科的转变是上半场我们为普通人建好房子，下半场盖有人住的房子。将来房子的栖身为主，有人住的房子才干有人要，要把配套办事弄得更好。上半场多是比产品，下半场大概要比软环境、办事。软环境部门做好了才干博得客户，以是我们要从配套角度解缆做这件事情。

　　这个行业黄金光阴仍然存在，只不外过往过于不正常的状态不在了，富的流油的状态不再了，下面做你该做的仍然有机遇，其实不是没有机遇。

　　【媒体发问】：业内有不雅点觉得一些做品德地产的开辟商好比绿城，因为有益润和成本压力以是没法贬价，您如何看这个征象？

　　【郁亮】：我感觉降不降主如果一个意愿问题，不是能不克不及的问题。莫非贬价不克不及赔本吗？沃尔玛每天特价的时候仿佛每个都亏了本，那要当作本如何算。

　　房价回到合理程度是大年夜势所趋，这跟利润不妨，跟成本也不妨，是每个公司本身的谋划决定计划。绿城的事情我信任他们本身也在思虑和办理。我们希看每个企业都能走好。但是有一条：这个行业会合度会慢慢提高的，在这个过程中大年夜家清晰下半场到了，下半场合须要的博得下半场比赛的技术是不合的，请求是不一样的。没有任何一个发展商鄙人半场可以可操左券。包含万科在内都要尽力往熬炼鄙人半场制胜的本领。

　　【媒体发问】：房价合理程度是大年夜势所趋，这个合理程度是多少，另有多少的贬价空间？

　　【郁亮】：我只知道万科，我们目前的代价计谋是合理的。万科老是积极订价，积极促进成交。至于合理代价应当是多少这个很难说，因为老百姓所能接管的代价程度也是颠簸的有转变的，以是这个是没法说，也没法料想应当是如何样的，并且每个都会环境不一样，每个地段不合，不克不及一概而论。

　　【郁亮】：财产化的春季快到了，从深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的积极政策，财产化在天下推行快靠近了，确切万科在中心做了许多供献，包含研发基地也是我们这方面的测验测验。

　　第一，将来有两个身分对财产化影响比较大年夜，起首国度绿色节能减排政策中，修建是很首要的一个范畴，在“十二五”打算期间会加大年夜力度。第二，发展商的启事。最首要启事是人工成本涨的太快，往年以来的人为涨幅劳工费涨了40%-50%摆布，这么涨下往必然是用机器而不消人工来提高全部修建的效力跟质量。至于说配套的问题很简略，我们这个究竟不是高精尖的东西，只要有需求就会有人帮你做这件事情，有充足的需求便可以。

　　【媒体发问】：您是如何对待将来房地产的走势的？万科将来会以如何的计谋来应对？

　　【郁亮】：太长远的事情我没有考虑，这就像登山一样，先五千，到了五千想六千，到了六千想七千，而不是一开端就想8800米的珠峰，登山须要一步步往上走，不克不及拿命往冒险。有的时候计谋的问题领先半步就充足了，领先两步就成了先烈。万科现在的事情许多时候可以领先半步往思虑，我们现在手里有三百多亿钱，在将来布局当中可以比较无邪的做安排。

　　我们如何来应对这件事情？最核心的问题在那里？最核心的问题应当跟制作业学习。万科可以或许学到中国制作业一半的程度我们很胜利了，下半场必然可以赢了。中国制作业不但是质量好并且性价比更好。当然我们行业的质量问题还没办理，还要花许多工夫，但也要开端存眷性价比、办事，。管理的邃密化，如何邃密化。我们的管理还是很粗放的。这件事情上我们可以好好跟制作业学一学，学到以后我们的行业就没问题了。

　　【媒体发问】：您觉得2011年楼市关头词是甚么？2012年万科的发展计谋是甚么？

　　【郁亮】：2011年楼市关头词是调控。这是党中心国务院几回再三号令跟天下媒体朋友的号令，也是老百姓的心愿，这个关头词毫无疑问是调控。

　　2012年万科的发展计谋是过冬，冬季计谋，我们现在是冬季模式，现金为王很首要，有的时候现金流比利润率更首要。第二个，请求卖楼更积极一点，不克不及有存货，不克不及囤地。第三，更慎重的买地。第四，管理都要环绕冬季来运营，也就是说你该节流的要节俭一下。末了一个很首要，冬季把身材练好。

　　关于管理--“万科做职业经理货真价实，以是大年夜家很受欢迎，我想这也是万科的供献之一。”“优良的企业经理人本身其实不首要，首要的是在甚么环境中发展。”

　　【媒体发问】：自往年以来万科接踵有多位高管出走，是不是因为做为行业龙头的万科已不克不及给他们发展的豪情？您如何对待团队管理的问题？

　　【郁亮】：我在万科21年了，我尚且有豪情，其他报酬甚么会有掉落的感触感染？王石董事长在万科已27年了，你们可以留意他的微博，他在哈佛读书跟留门生一样在学习，他尚且保持如斯饥渴的学习如斯豪情的话，万科团队如何能没有豪情？

　　公司大年夜了以后在管理上更庞杂了，好比说小我的尽力跟你的功效之间的接洽不那么直接了。再一个公司的发展过程中须要赓续的有自我培养跟外部引进相连络，这个过程中白叟跟新人之间会有些不合的设法，新人会带来新的东西，或公司也须要新的转变。以是每小我都须要跟上公司的发展法度。

　　外部启事来讲，万科做职业经理货真价实，以是大年夜家很受欢迎，我想这也是万科的供献之一。关头是万科本身能不克不及掌控好两点。第一点，你能不克不及有特别非常完整的干部梯队，随时知足不时呈现的人员变动的场合场面。你看本年几回万科都在一天以内完成全部的干部调配，万科这方面是有口碑，当然没传闻哪个说万科不好的，也证明万科的胜利。第二，公司能不克不及始终保持一种文化，这类文化把大年夜家凝集在一起。万科鼓动鼓励向上阳光的文化，这一点万科的文化向来没转变过，我们现在鼓动鼓励大年夜家举行团队活动，也有这方面的考虑，这可以培养团队意识。。

　　【媒体发问】：您和王石最大年夜的不合是甚么？

　　【郁亮】：必然没有根本分歧。有一段经由过程本钱市场发展，他说本钱市场不必然可靠，以是我们必须要找到不依托本钱市场发展的模式。我说有机遇就要用，没有机遇就再算了。他提示你要留意这个问题。没甚么大年夜的别离，这几年我们也一样，确切在冬季找到本钱市场发展的路径，快和慢有一些别离，大年夜的方面不会有。

　　【媒体发问】：前段时候您呈现在时尚媒体上，小我形象转变很大年夜。您作为企业管理层，这类本性的转变是不是与万科企业文化有紧密密切干系？再一个，您如何对待苹果的产品？

　　【郁亮】：前段时候偶然尚杂志和商业杂志别离找我拍了两个不合形象的告白，对我来讲我须要转变。至于说万科这边，苹果给我们最大年夜的启迪，做任何东西苹果大概不是最早的，但是做得最有艺术感的，苹果东西是财产化出来的，财产化跟艺术连络会获得更多的承认，这是我看到苹果以后最大年夜的感慨。我希看将来万科的房子内里不但是有财产化的成分，更好的质量、更可靠的质量、更好的性价比、更高的效力，也须要有更多的艺术元素在内里。

　　【媒体发问】：作为广受存眷和赞誉的管理者，您是如何评价本身的？

　　【郁亮】：我感觉我挺优良的（笑）。第二，我不是天才。一个优良的企业可以或许把普通人培养成优良经理人。以是说优良的企业经理人本身其实不首要，问题在甚么环境发展起来很首要。

　　我举我的例子，我现在很爱活动，但是我小时候向来不爱活动，也没活动天分。以是我感觉天才是少数几个，像乔布斯属于天才，但是天才通常不成爱，天才总有他的缺点和偏执的处所。我们当然是普通人，但可以做一个可爱的人。假定说我们可以或许找到比较好的发展环境的话，本身略微尽力一点，科学练习一点，也能够成为很优良的人，就像我如许（笑）。