按照目前的《地盘管理法》，除州里企业、农夷易近宅基地或相干公益奇迹可以申请利用团体地盘外，“任何单位和小我举行扶植，须要利用地盘的，必需依法申请利用国有地盘”，即履行“招拍挂”的地盘出让轨制。

　　这意味着，利用了团体地盘弄扶植的上述旅店，须要证明该店是州里企业或公益奇迹。而明显，前者并不是很等闲证明，后者则底子不建立。“近似的许多农村地区旅店，因为触及外来投资或外来人士谋划，许多都存在不法修建的怀疑。”中国社科院一名不肯具名的权势巨子研讨者称。

　　不外华西村村夷易近或许没必要太忧愁。记者得悉，目前国度已动手《地盘管理法》和《农村地盘承包法》的点窜。此中大概的点窜内容是：农村团体地盘有看和国有地盘一样，实现“招拍挂”上市，同地同价同权，使得农夷易近获得较高的补偿收益。

　　11月19日，国土部副部长、中国土地学会理事长王世元，在2011年中国土地学会学术年会上也流露了农地进市的相干风声。

　　中国房地产及室第研讨会副会长顾云昌对本报指出，农村地盘有前提上市，在必然意义上为都会人到农村买房创作发明了大概，但须要详细实行政策，“目前的政策仿佛有小产权房合法化之意，但建立城乡统一的地盘市场难度太大年夜，喊了这么多年没行动，下一步就看有没有详细政策了。”

　　采访中专家也指出，农地股分制鼎新即便推出，也须要慎重，以制止和都会近似的房地产开辟一窝蜂涌向农村。

　　农地进市过程

　　记者致电和王插手同个年会的人士领会到，很多专家均觉得目前农村地盘政策大概要迈出比较庞大年夜的法度，此中将触及到农村地盘上市的合法化。

　　一名主持上述地盘年会“城乡兼顾发展与深化地盘资产轨制鼎新”分会的人士指出，新提法意味着将来农村团体地盘很大概可以直接上市出让举行项目扶植，而不消经由过程本地州里企业举行；即在不转变地盘用处的环境下，农村团体地盘可以直接让渡给村落以外的企业从事谋划出产。

　　“这个庞大年夜的转变，将使得团体地盘可以和国有地盘以一概地区不异的代价来拍卖，其首要收益将回团体和农夷易近全部。”这位人士说。

　　据领会，04年8月尾经由过程的《地盘管理法》划定，除创办州里企业等外，任何单位和小我举行扶植，须要利用地盘的，必需依法申请利用国有地盘。

　　中国社会科学院农村所研讨员李国祥解释称，过往农村地盘从事扶植，除州里企业利用外，都须要转为国有扶植用地。而若将来农村地盘直接上市，意味着过往的地盘法和农村地盘承包法，都须要点窜。

　　而如许的修订也最难。

　　李介绍，08年十七届三中全会，和目前的“十二五”打算，虽然都提出了“慢慢建立城乡统一的扶植用地市场”，和农村地盘可以和国有地盘一概上市的相干环境，但迄今国土法仍在点窜当中，除局部试点外，农地进市暂无最新法律根据。

　　“因为农村团体地盘直接上市，导致处所当局卖地收进大年夜降，而村团体和农夷易近将会大年夜大年夜受益，如许处所当局不免抵触。而农村地盘既然可以上市，则地盘承包法中应当对地盘承包谋划权的让渡等详细做法，给以明白界定。”

　　农业部农村经济研讨中心研讨员廖洪乐也直陈，一旦将来《地盘管理法》肯定团体地盘和国有地盘一起上市，会使得处所地盘收进几近为零。廖称，地盘管理法的点窜，很大概划定切一部门处所收进给国度。

　　在当日会上，王世元表态，国土部门将鼓动鼓励有前提的处所举行农村地盘股分制鼎新。

　　详细的做法是，建立团体地盘农业经合构造、股分互助社或股分公司等，使农夷易近对团体资产享有充分的股权，经由过程完善和强化地盘用益物权，使农村团体地盘全部权实现最大年夜化。

　　目前一些处地点举行地盘谋划权的股分制改革。比较胜利的是广东省佛山市南海区的做法，以行政村为单位，测量地盘、清产核资和资产评估，然后量化净资产，给符合前提确本地村夷易近建设股权；在此根本上召开股东或股东代表大年夜会，再挂牌建立股分互助经济构造并展开本色性运作。

　　而有论者觉得，上述实验是在规避地盘管理法的“雷区”，该法提出只有州里企业才可利用团体扶植用地；而上述股分制构造，通常以建立州里企业的名义扶植厂房，然后出租给各种企业，以获得房钱等收益。

　　西南大年夜学一名地盘专家直言，南海实际上绕了一个圈子，即村团体圈地盖厂房再出租，办理了扶植用地须要先转变成国有地盘性子的风险；但如果将来农村地盘可直接上市，村团体无需再绕圈子。

　　而南海“地盘进股、出租给外埠企业利用”的模式，廖洪乐称：多是将来中国近似鼎新的标的目标，但须要增补修订法律。

　　好比地盘法的修订中，就应明白

　　划定国度不克不及以公益用地名义，强迫征收农地，“国度仍应以市场价介入，以制止地盘收益辩论的产生。”他说。

　　而一旦范例农地谋划流转的模式后，相干对农夷易近的补偿尺度也将细化，记者领会到，跟着农村团体地盘大概上市，农夷易近的补偿尺度也将比过往有所点窜，“各项补偿费的总和，大概要超越地盘被征收前3年平均年产值的30倍”。

　　“小产权房”合法化？

　　一旦农村团体地盘和国有地盘可以一概前提下让渡，小产权房的合法化问题随之浮出水面。

　　中国房地产及室第研讨会副会长顾云昌直陈，农村团体地盘盖的房子，在本村的农村户籍人员之间流转买卖，是合法的；但目前其实不承诺都会居夷易近采办；相反都会国有地盘建房，承诺农村居夷易近采办。这就呈现城乡地盘两个市场分裂的环境。

　　有说法是，天下都会的“小产权房”平均占到30%摆布，一些都会“小产权”乃至靠近40%摆布。

　　下一步，中国社会科学院农业发展研讨所研讨员李国祥称，鼎新标的目标是要建立城乡统一的地盘市场，农村团体地盘盖的房屋能对外（包含都会居夷易近）发卖，即小产权房合法化是大年夜势所趋，“实际上十七届三中全会，和目前国土部提出团体地盘与国有地盘享有一概权益，就申明小产权房迟早要合法”。

　　国土资本部地籍管理司司长朱留华在11月初称，力图用3年时候把农村团体地盘全部权证确认到每个具有全部权的农夷易近团体经济构造。而这一度被看作小产权房大概合法化的前提。

　　“小产权房变成大年夜产权房（国有地盘商品房），这部门的口儿并没有开。虽然十七届三中全会，和更早的中心十六届的全会都有建立城乡统一地盘市场的共叫，但法律层面并没有下文。”

　　介入国土部门小产权房鼎新论证的相干人士也觉得，目前国土体系内部的偏向是，在都会打算以内的小产权房不承诺合法，都会打算以外的小产权房可以合法，“学界是希看全部的小产权房合法，但要做到这一点难度很大年夜。仍需等候国土部详细政策条则，才有大概申明小产权房可以对都会人开放。”

　　扎根农村十年调研的华中科技大年夜学中国村落管理研讨中心主任贺雪峰就直言，他很不支持大年夜范围、激进的地盘流转。他觉得目前宣扬争取更多地盘权益的多是已进进都会糊口地盘闲置的人，而并不是还依托地盘保存的人，而考虑到城乡二元的实际国情，在现阶段保持地盘轨制的稳定性有其须要性。数据表现，2010年，我国掉地农夷易近约4千万。

　　明显相干的鼎新还需通查问虑。