摘要：绿城通州“地王”位于北京市通州区新华大年夜街与新华北路交叉口东北角，项目地点地块是2009年颤动一时的北京通州地王，值得寄望的是，三年半有余的时候过往后，京杭广场项目标室第产品仍未进市。落井下石的是，京版细则落地后，纯新盘的室第预售订价要参照周边室第实际成交代价订价。该项目标室第订价将陷进难堪地步，假定订价超越3万元／平方米，可能在拿预售证的过程中遭到必然阻碍。

通州“地王”拿地三年仍在施工

    “项目中的室第产品估计在5月开盘，”京杭广场发卖中间的一名发卖人员向《证券日报》记者介绍，“具体开盘代价还没定，初步估计将超越3万元／平方米。”

    实际上，上述京杭广场位于北京（楼盘）市通州区新华大年夜街与新华北路交叉口东北角，项目地点地块是2009年颤动一时的北京通州地王，而该地块此刻的具有者恰是葛洲坝(600068,股吧)和曾在“存亡”边缘盘桓的绿城中国，葛洲坝为该项目标大年夜股东，绿城则负责设计开辟。

    值得寄望的是，三年半有余的时候过往后，京杭广场项目标室第产品仍未进市。落井下石的是，京版细则落地后，纯新盘的室第预售订价要参照周边室第实际成交代价订价，而京杭广场定位为北京通州的地标建筑，投进成本较高，订价当然也趋势高价。

    对此，有动静人士向记者流露，该项目标室第订价将陷进难堪地步，假定订价超越3万元／平方米，可能在拿预售证的过程中遭到必然阻碍。

    对此，绿城中国相干人士向《证券日报》记者暗示，“室第项目今朝没有触及预售证”，“发卖代价也还没有肯定”。

    先售商用物业回笼资金

    4月14日，记者来到京杭广场项目地点地，发现项目外围被巨幅告白牌遮挡，上面布满“希尔顿酒店”等鼓吹字眼。别的，高高的塔吊耸峙在项目中间，塔吊上“北京城建”几个字赫然在目，可见项目标承建商为北京城建。

    与此同时，记者发现告白牌上多是鼓吹项目写字楼和酒店和购物中间的打算。“我们项目是一个综合体项目，一共触及3栋楼，包含希尔顿酒店、室第、写字楼和大年夜型购物中间。”一名京杭广场发卖人员奉告记者。

    “购物中间是整售的，酒店是持有型物业，写字楼则是散售的”，京杭广场项目标相干人士向本报记者流露，今朝写字楼产品已拿到预售证，正在发卖傍边，发卖均价低于3万元/平方米。

    记者曾亲赴绿城4月13日在京主办的京杭广场写字楼推介会，在推介会现场，记者发现一特别现象，良多客户都是拿着认筹号码来认筹的。此中一名客户还向记者暗示，“已看好了楼层，也定好了平米数，一会儿就签约”。

    值得一提的是，一般一个打算为综合体的项目，多是以室第先行发卖，快速回笼资金，同时也能够或许培养项目人气，然后才是散售项目中的写字楼等商用物业产品。为何绿城在该项目标把持上正好相反呢？

    对此，绿城中国诠释为：“因工程进度启事放置。”

    不外，一名动静人士向记者流露，这个项目比较特别，地处通州老城区的核心位置，周围商业和室第等配套也较为成熟，在必然程度上已具有必然人气。不外，更加首要的是，这个项目定位于北京通州区地标性建筑，不管是酒店、室第、购物中间都是北京通州区的最高端定位。

    别的，上述动静人士还向记者流露，该项目是一个纯新项目，而北京细则出台后，这一项目标室第产品预售代价很难定位，假定想卖到3万元／平方米以上，在预售证的获得上可能会遭到阻碍。是以，商用物业产品拿预售证可能更加顺利，从这一角度看，写字楼先于室第进市就不让人不测了，事实如许开辟商也能够或许先回笼一部门资金。

    室第产品进市时候不决

    “京杭广场室第产品都是180平方米以上的大年夜户型，拟售价将超越3万元，但具体售价都还没有决计。”上述发卖人员向本报记者如是介绍。

    对此，绿城中国相干人士也向《证券日报》记者暗示，室第产品还未触及预售证，具体开盘时候也不决，估计在本年年中摆布可能进市。

    不外，记者在项目现场发现，项目对面也是一个室第和写字楼并存的项目，名为北京ONE。

    按照北京市住建委官方网站显示，北京ONE项目为2010年获得预售证。此中，室第产品拟售最高代价的为4#室第楼，售价为35791元／平方米。

    值得一提的是，有业内里介机构人士向记者流露，上述售价其实不克不及成为京杭广场室第产品的参照订价。因为京版细则出台后，纯新盘预售订价要参照周边楼盘的实际成交代价。而记者从北京市住建委网站得悉，与京杭广场仅一街之隔的北京ONE室第产品实际成交均价仅为23406元／平方米。

    对此，北京华夏地产（房源、代办署理、租房）市场研究部总监张大年夜伟向记者暗示，今朝通州楼市还没有呈现3万元／平方米的豪宅代价。

    如斯一来，葛洲坝与绿城这一合作项目中的室第产品本来以超越3万元／平方米的代价出售的筹算可能要遭到必然阻碍，因为就其差距来讲，已达到了约7000元／平方米。

    更加值得寄望的是，京杭广场项目标相干负责人向记者流露，这两个项目在成本投进上有必然差距。据记者体味，2009年9月10日，京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得，楼面价为6961元／平方米，溢价率为292.21%，为颤动一时的北京通州地王。

    明显，这在地盘成本上已高过北京ONE项目。别的，上述项目相干人士也向本报记者流露，加上环建等投进，京杭广场全部项目平均楼面地价已达到11000元／平方米。

    “这个项目当然是北京通州的地标项目，但一旦订价太高，将拉升周边乃至是全部通州地区新盘成交代价，是以项目预售订价变得极其敏感。”上述中介机构相干人士向本报记者如是暗示，这也多是室第产品进市时候一拖再拖的启事。

    前地王进市一拖再拖之谜

    据记者体味，2009年9月10日，该地块成功出让。时至今日，已颠末往三年半有余，该项目标写字楼业态才进市，而室第产品乃至连进市时候都未肯定。为何项目进市时候会拖得这么久？

    事实上，记者曾多次路过该地，2011年京杭广场的鼓吹条幅布满了项目标围墙，“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”，“室第”等字眼充满其上。

    2012年年初的时辰，其发卖人员曾奉告记者，项目户型有所变动，已没有商住项目了，今朝这个楼盘只有写字楼和70年产权室第产品，并且室第产品都是180平方米以上大年夜户型高端产品。

    而2013年初，项目标发卖人员向记者暗示，项目打算触及希尔顿酒店、写字楼、室第和商展。此中，最小户型的室第总价可能也要超越500万元。

    那么，该项目是产品设计更改导致室第产品迟迟不开盘吗？

    对此，一名动静人士向记者暗示，京杭广场是绿城中国和葛洲坝的合作项目，葛洲坝所占股分为51%，为项目大年夜股东，而绿城所占股分为49%，但绿城主导该产品设计和开辟。

    值得一提的是，有不肯流露姓名的人士向本报记者流露，绿城在2009年前后曾一度高价拿地，最终因受累于高价拿地扩大而一度陷进“存亡难关”。而该项目恰是绿城高速扩大期间所拿，2009年，绿城摘得此地。以一般的开辟周期来看，可能2011年就会进进预售阶段。但2011年，绿城曾一度陷进保存危机，债务压顶，资金一向不曾获得纾解，因此对项目标过程也起到了必然的阻碍感化。不外，此刻来看，绿城经由过程卖股权、卖项目标编制不竭自救，现金流恶化获得减缓，项目标进展才加快一些。

    对此，绿城中国向《证券日报》记者答复称，公司并没有因为资金压力而阻碍该项目开辟过程。“因综合体项目比较复杂，我们本着对地块负责，前期定位和设计周期耗时比较长”。

    更加值得寄望的是，一名知恋人士向本报记者流露，该项目标大年夜股东为葛洲坝，绿城在该项目上话语权较弱，但绿城力主晋升该项目品质。那么，在产品设计上，两边可能存在必然不合，需要长时候的磨合，才能找到畅通领悟点，是以该项目标进展才被一拖再拖。

    除此以外，上述中介机构人士向记者流露，假定京杭广场进市时该区域内的市场环境与此刻持平，若其以3万元／平方米的代价进市，发卖将面对必然压力。加上政策启事，是以项目最终成交代价可能要比估计的低。

    别的，该人士还向记者夸大年夜，项目主楼为36层，地下可能要建三层，这“一高”“一低”两方面建安成本较高，再综合项目标楼面地价、精装修成本、闲置三年摆布的资金成本和税费等环境来看，估计该项目标成本价或将超越2万元／平方米。从这一角度来看，项目进市代价若只是略高于周围实际成交代价，其利润空间也不会很是高。