摘要：上有政策，下有对策。自4月8日国五条实施以来，在峻厉房贷政策下，好处各方积极疏浚。

　　为了规避监管层监管，降落购房成本，一些两套房以上的购房者开端经由过程住房典质申请消费贷款，曲线变身房款。

　　监管层再三警告的风险管控在这此中变得次要了。担保公司出资、中介公司出客户，而银行最终批贷。而一旦“过桥”构成，三方结合导致担保公司赚过桥费，中介赚中介费，而银行则是获得事迹。

　　担保猫腻

　　“此刻良多客户都是房贷客户。在一套房贷款政策履行严格，三套房贷款遏制发放的环境下，良多二套佃农户都主动找到了我们。”一家担保公司人士如是奉告记者。而担保公司也由最原始的“担保”营业，演变成此刻的“垫资”营业，俗称“过桥”。

　　上述人士奉告记者，以采办二套房为例，在客户找到我们以后，我们会把其介绍到与我们相熟的银行，先做“消费性贷款”。其实获得银行“消费性贷款”其实不难，担保公司的常常利用编制是，200万元以下的，以“房屋装修”名义申请贷款，找装修公司签定合同便可；200万元以上的，则以“艺术品投资”为名，找珠宝公司、典当行应付。而不管是装修公司仍是珠宝家具公司，都是担保公司找来的壳公司。

　　而对银行来讲，“消费性贷款”首要审核“用处证实”，一般只需要装修、教育、婚庆、旅游、采办家具家饰等消费类用处。据《华夏时报》记者体味，一般商业银行的贷款刻日通常是10年，贷款额度上限500万。

　　此时银行审批经由过程以后，客户会拿到银行出具的“预审批函”。一家股分制银行人士奉告记者，贷款预审批帮忙客户体味本身的信贷额度，拿到获批贷款的绿色准行证。

　　“见到预审批函，我们先打款（根据向银行申请的贷款额度）给卖方。”上述担保公司人士说，这就是担保公司口中的过桥。前述人士奉告记者，担保公司根基是没风险，因为担保公司都要在银行贷款审批经由过程后才做过桥贷款。

　　据记者体味，所谓“过桥”，就是担保公司先操纵自有资金出资给卖方，让生意两边完成过户，生意结束。而前提是与买方签定合同，明白买方须付出垫资期间的费用，月息为贷款总额的4.5%-5.5%，刻日多为1个月，并要求提早付出。

　　事实上，消费性贷款包含室第典质贷款、非住房贷款和诺言卡贷款。据记者体味，为了规避风险，大都商业银行的“消费性贷款”都需要住房典质。过户完成以后，买方拿着房本到银行做典质手续，换成银行正式批贷函。

　　以后触及银行打款。今朝监管机构要求30万以上的小我贷款必需明白资金利用用处，需要遵循受托付出的原则进行发放。也就是说，30万元以上的信贷资金利用不克不及直接划进到客户账户中，银行需要遵循资金用处直接转进第三方账户。这有益于降落资金需求方对信贷资金的背规调用风险。

　　操纵这一点，银行的贷款资金就瓜熟蒂落打到了担保公司联系关系的“壳公司”账目上。至此，一方面客户购房完成，一方面担保公司垫资结束，只剩下客户与银行之间的“消费性贷款”。如斯，“灰色房贷”生意完成。

　　风险转嫁

　　据记者体味，在银行出具“预审批函”之前，担保公司会与客户签定两份合同。其一份合同上注明“收取贷款总额月息为2%的典质贷款费、中介咨询费”，另外一份合同则注明“收取贷款总额月息2.5%的垫资费用”。如斯分拆，是惯用手段。

　　“假定还规避不了，可以做三份合同，避嫌高利贷。实际上担保公司干的就是高利贷的谋生。”曾在一家大年夜型担保公司工作过的业浑家士郭颖奉告记者，至于收费名目可以改变多种：折现费、保险费……

　　事实上，遵循国度划定，担保公司最根基的获利点在于对贷款企业进行担保，帮忙企业从银行拿到资金，担保公司只可从中收取佣金。

　　“担保公司做过桥很简单，担保公司、中介公司、银行三方一路‘过桥’就构成了。”某股分制银行人士介绍，“因为踏结结实干担保挣不到钱，如许的链条产生，谁都没来由不干。”郭笑言。

　　更严重的是，担保公司垫资的刻日多为一个月，而凡是一般消费性贷款的最高刻日为十年。一个月对比十年，一笔贷款的风险完全转嫁给银行。

　　“在全部过程中，银行最终承担了信贷风险。”上述股分制银行人士坦言，银行支出了资金，却为他人做了嫁衣。启事在于，监管机构未对担保公司的设立、行业监管作出明白划定，这在必然程度上降落了担保行业的准进门槛，造成良多担保公司存在注册资金虚拟、资金抽逃等现象，导致其实际担保能力和抗风险能力不强，严重影响银行信贷安然。

　　若何解决？对银行来讲，“银行防备的编制不多。”上述银行人士流露，“假定三方好处链条构成，银行能让一笔不合情理的信贷资金合理地审批下来，而这也是全部灰色链条中最关头的一环。”

　　实际上，银监会实施“三个别例一个指引”后，信贷资金流进高收益的渠道根基被封堵，但小我消费类贷款仍是信贷背规的风险多发区。启事在于，银行对这类贷款的审批根据是，贷款典质物是不是足以笼盖呆账坏账风险，而此刻商业银行是遵循房价金钱的5折摆布来发放贷款，考虑到将来房地产市场的持久不变成长，银行资金的安然边际仍是很是高的。

　　对担保行业来讲，有专家建议尽快出台相干的行业准进和行业治理编制。