摘要：怀来县作为“环首都经济圈”的首要构成部门，以背靠青山面朝碧水、生态宜居胜地著称，此区域的旅游地产愈来愈遭到购房者的青睐。

    2010年，“环首都经济圈”的概念被提出，使得北京周边区域获得了飞速的成长。怀来县作为“环首都经济圈”的首要构成部门，以背靠青山面朝碧水、生态宜居胜地著称，此区域的旅游地产愈来愈遭到购房者的青睐。今天我们就很侥幸的聘请到怀来地区拉菲水岸项目副总经理雷汉平师长教师，一路切磋怀来楼市的成长和置业建议。

　　时候：2013年05月31日

　　地址：拉斐水岸项目售楼处

　　以下为实录内容：

　　【主持人】：2010年，“环首都经济圈”的提出，使得北京周边区域获得了飞速的成长。怀来县作为“环首都经济圈”的首要构成部门之一，请您谈一下这几年怀来县都产生了甚么样的改变？

　　【雷汉平】：90年代之前这个区域因为属于经济重地，根基上不属于对外开放的区域，说难听点90年代前这个区域是没有外国人进进的。怀来作为环北京首都经济圈的首要一环，同时为了包管北京的生态出格是生态资本，包管北京的空气好预防沙尘暴做出了巨大年夜的牺牲，这个是我们所体味的。第一个牺牲就是为体味决北京缺水的标题问题，在50年代的时辰毛主席老一辈资产阶层革命家唆使修了官署水库，导致怀来县本来县城地点地就在官署湖里面搬到了沙城，这是第一。第二，因为官署水库的兴建，把怀来良多过往这里的一些耕地全数沉没了，做出第一重牺牲。第二重牺牲，跟着鼎新开放以后为了成长县域经济，怀来县曾有良多本地都有卷烟厂、化肥厂、炼钢厂、煤矿厂小财产本身企业在成长，过往叫集体经济，可是跟着北京对环境资本的日趋正视，为了保障北京的生态资本环境不会被粉碎，沿官署水库所有的支流像桑干河、永定河所有这一类的会用水来浇灌的过往经由过程水道，所有的全数打消，农平易近不种水稻了，粮食不准种了，全种经济作物。第二，所有的这些有污染的工厂治理不完全的全数关停并转，没有了。第三，本来过往张家口周边畜牧业比较发财，怀来县过往养羊养牛都是比较驰名的，也是因为这个启事呵护制备，全数退耕还林。怀来县30多万人丁，为首都北京的蓝天碧水工程做出巨大年夜的牺牲，同时退耕还林打消五小企业，同时种经济作物，可以说确切为北京做出巨大年夜的牺牲，北京也赐与了必然的回报脚结壮地说，可是最后怀来县经由过程本身的不竭财产进级，不竭的农作物的调剂，慢慢照准标的目标，今朝怀来县的成长葡萄酒财产为根基安身点。甚么叫根基安身点？大年夜大年夜小小大年夜概有30多个驰名的十几个，这个处所属于北纬40度摆布，跟法国波尔多的前提差不多。最早中国的农业部和法国合作的第一个庄园叫中法庄园农业示范基地，就在前面一点，经由过程这个跟法国农业合作慢慢在怀来县奉行葡萄酒，桑干酒庄、榕城庄园、中法庄园还有良多庄园成立起来，实际上此刻农业的主导在怀来县的农业主导以葡萄酒为龙头。葡萄酒有几个特点，第一用水比较少，第二抗干旱，第三葡萄的莳植是绿色植物不需要良多化肥，经由过程葡萄的莳植可以或许带来很好的负氧离子，从这一点来讲今朝怀来县的莳植面积超越15万亩。

　　【主持人】：刚才雷总把怀来的汗青包含周边的一些成长做了综合性的阐述，据体味，拉斐水岸也是建在怀来这个区域，请雷总介绍一下拉斐水岸作为一个低密度的别墅。它的产品首要优势在哪里？

　　【雷汉平】：我始终对峙一个不雅点，地段决定一个项目标价值，我们选择在这个区域来做拉斐水岸这个项目，起首离不开这片泥土这个地段。第一，它属于京北一小时经济圈。第二，这边有丰富的葡萄庄园天然前提。第三，依水靠山。第四，物产丰硕，除葡萄以外还驰名优土特产，除板栗不产北方的鱼米之乡。基于这几个身分我们选择这里的项目，这里有好的地段，我们有一盘好菜新颖的原料如何做出一道好菜来，在这里打造，为几次夸大年夜打造北京的后花圃，北京后花圃的概念我小我觉得涵盖几个前提，第一个前提让北京的购房者成心愿的人在这里真正享受碧水蓝天的糊口，他需要低密度。第二，他需要可以或许在这里真正实现一种休闲摄生生态的糊口。第三，我们既然选择这个地段，我们所有的产品包含我们的设计气焰我们此刻做法度气焰，应当是经得起汗青查验的建筑生命，所以才叫北京的后花圃，别今天是后花圃看着很好过两天荒草一堆，那不可。我们打造的时辰环绕这几点进行严格的打算设计，当然是1200多亩地，实际上我们将近有六百多亩地，这边总共只有468套房子。

　　【雷汉平】：第二，我们对环境的呵护投进上面比较多，此刻这个区域实现了雨水的全方位汇集操纵，下了雨水全数由雨水汇集室，用于绿化浇灌。我们这块绿化率将近百分之四五十。第三，环境呵护比其它南边项目多投进三到五倍精力进行污水措置全方位措置，喷泉、景不雅二次操纵，为了包管在旺季、淡季、冰冻期、夏季还有完全的办法，这边还有一个防溢池，一滴污水不进官署水库，零排放，这边率先做了垂范。全部环评陈述我们是第一个经由过程的并且是如许实施的，包管周边小区里面包含周边的项目都已做了表率，包管生态天然的夸姣。

　　【主持人】：天然环境是我们项目最大年夜的优势，本来我想问一下我们项目本身的园林设计包含景不雅设计，刚才跟几个同事逛了一圈以后发现，其实本身这儿就是一个后花圃，不消再往做更多的人工打造之类。本身天然环境就锻造了这个项目必定是舒适、环境优胜的项目。

　　【雷汉平】：实际上我们刚来这块地的时辰也不是完全的这么生态，这个处所过往的荒山荒地比较多，农平易近没甚么意识。我们实际成心识指导美化周边环境，从进来开端只要开工扶植部落一层土，顿时展草皮浇水，尽可能不粉碎这儿的环境。第二，慢慢成心识指导农平易近指导这边天然环境的扶植，我们湖边过往阿谁处所属于三不管的地带，农平易近放牛放羊种一些高粱化肥，对环境污染慢慢收受领受，慢慢把农平易近的散种滥种收回来，请他们过来打理草皮、花圃、球场、官署水库，包含在马路沿线慢慢从进小区前后将近六百多米做的绿化，展的草批满是我们展的，投进量仍是很大年夜的。

　　【主持人】：项目进主怀来今后我们不单没有做环境污染的事，更多是做了一些加法，在本来根本上我们更做了指导周边的村平易近，也对我们项目做了一个更好的梳理，让环境好上加好。

　　【雷汉平】：经由过程我们的示范带动感化，周边几个项目都在向我们挨近，当局把我们当标杆，海棠湾平场地把山给削了停工了，你粉碎一层地盘处处是风沙起来，你此刻看是不是是山头上不断种沙棘树，向他们进修，周边马路种草皮，这就是渐渐指导。过来沿路整治环境，种树种草，我们不竭呼吁，这是一个改变。

　　【雷汉平】：第二个改变，指导本地的农平易近改变不雅念，学会把村平易近变市平易近。路边上我们提出来过往冬季这个处所叶子一落以后白色污染处处都是塑料袋子，处处是垃圾，没改变本土习惯，可是没想到带来负面影响，我们手把手教，沿路上都在做垃圾勾当站、垃圾池，都在慢慢改变，我们这么一个项目不克不及资金挣钱，更首要的是改变这里人们的不雅念，起码遵循我自发得我们在这块从销路从各个角度来讲不敢说老大年夜，可是有一点起码这个楼盘我们最早开工的在这一块起码在怀来官署水库区域起到带动示范感化。每步脚印我们走得比较稳。

　　【主持人】：踏结结实一步步把所有的东西做好，今朝我们拉斐水岸的代价也是良多网友比较关心的，良多人只要买房必定要考虑代价，这是首要身分。第二，此刻产品的特点具体的户型包含设计方面请雷总做一下阐述。

　　【雷汉平】：刚才谈了环境篇，再谈谈建筑篇，我们定位欧洲风情别墅，起首仿照法度一期组团二期组团做法度风情为主，设计是德国ECS做了整体打算设计，那时打造欧洲风情园。起首启动法度，我们也参考了北京包含周边一些别墅，我们经由过程产品研究有几个产品特点。第一个我们的产品是前二后三，前面看是两层后面看三层，改变过往一种栖身性质，二层进户，二层是您家里的客堂、餐厅、白叟房叫做大年夜众空间，根基糊口空间，一层叫天井层，天井层前二后三，这一层叫做伴侣和你家人的勾当空间，这里面有你的红酒躲酒室，有影音室，有收躲欢愉爱好室好比垂钓鱼具等等，还有影音室，三面是跟你的花圃景不雅经由过程人工景不雅错层的情势，进来看上往是两层，背后看是三层，这叫前二后三，避免过往别墅有几个特点。过往的别墅为了找卖点送地下室，全黑的地下室。第二类产品弄了一个采光景，我们属于第三代别墅，这个成本是相当高的。从二层进户到了三层就是你家庭的勾当室，主人的私密空间，如许包管了有人从一楼爬到三层很吃亏，二层进户。二层讲究法度尊贵感，人工造景到每家都有十几步台阶，再由一个扭转平台上往显得很有尊贵感，这是产品设计的特点，前二后三的设计，这个成本是相当高的。第三个建筑篇里面为了包管打造百年建筑，连络怀来的包含北京区域的气侯特点，因为四时分明冬季严冷，这类环境我们外立面根基采取的是钢管石材，除正常的外墙达到抗震防冻要求以外还将保温层在外层再加一层钢管石材，大年夜家都很大白，中国留下来的建筑都是石材建筑，上海的外滩老房子钢管石材，哈尔滨中间大年夜街包含湖北武汉的只有这类才是经典的，经久耐用。瓷砖用的是福建的，所有的外立面讲究洁净整洁，成品瓦，弧面40多度，有一些局部弄了老虎窗天窗，别的排水系统是成品，不是人工陈迹，成品往上加，包管外立面的洁净，也让客户可以或许感触感染到我这个房子不说多的常新的感触感染。别的，我们的花圃配比人工打造成你的花圃，有的人是移动房子周围一围平地，我们不一样，前二后三可以分前花圃、后花圃、子花圃，并且有坡地有台地，假定看过我们的样板房会看到花圃改革就不一样。并且我们讲究私密性，根基上只要在小区内都用石体雕栏或欧式雕栏围墙围起来，包管家里的私密性。别的我们每家花圃种上一两棵古树，今朝产品比较受消费者欢迎，这是建筑篇。

　　【雷汉平】：答复代价标题问题，从往年开端我就几次夸大年夜，在景不雅投进在建筑成本投进在市政管网投进上面，这一块我们支出的成本比周边其它项目不说多的将近要高1/3还高。这个熟行一计帐就可以算出来，人家外立面是涂料，我是钢管石材，可以感触感染获得，人家还没做外立面景不雅乃至雨水的汇集，这个投进比其它要高，再加上地形前二后三，熟行人一看你们公司有钱，他们常常说你们有钱。不是我们有钱，我们打造这个品牌。这是一块。反过甚来，这个区域京北区域还不受北京消费者体味和熟谙，还属于一个代价和价值的凹地，导致决定产品的订价不是我，而是我的竞争敌手和市场。今朝我们所卖的代价应当说属于亏蚀卖吆喝，可是我有决定信念认定此后这个区域的成长前景和代价必定有一个很强的上升通道。

　　【雷汉平】：不是物有所值，而是物有超值，六拼四拼我们的均价大年夜概在7500摆布，我们的双拼8200摆布，我们的独栋900多，邻湖的10000、10000多，在孔雀城买一个叠拼可以在我这儿买个双拼，产品类型是完全两种不合的类型。并且从周边各个产品的性价比来讲我的性价比是最高的，所以从相对而言我的单价各方面是最低的。可以做一个市场查询拜访，可是不便是低价是低质产品，今朝我的方针很是明白，就是让北京的消费群体熟谙我的产品，熟谙我的项目，我的目标就是这个，必然要打造出口碑来。我只有把口碑做上往了，品牌做上往了，再谈赚钱。我是一百多万方的大年夜盘，不是他们几万方。

　　【主持人】：您是觉得2013年下半年房价将是甚么样的走势，出格在北京国五条细则出来两个月，两个月内市场的成交量比3月份有必然下滑，可是代价仍是保持安稳乃至微涨的趋势。从这个角度来看，雷总如何看本年下半年的市场？

　　【雷汉平】：北京作为中国的首都，作为调控总峻厉的城市、标杆城市，某种意义上说的话，不变房价是一个任重而道远的任务，并且更核心的标题问题我理解的是一个政治。所以要说房价是一小我为的节制和限制，所谓13年要有大年夜的改变和声音有必然难度，保持近况。别的北京的购房群体不管如何限购，北京的市场跟其它市场不一样，我小我阐发，北京分城内城内，城内的不管多贵有人买，十万一平方米有十五万一平方米几万一平米有人买，不如何愁卖。此刻的房子供给量就这么多，你有甚么选择？泛泛老苍生也不是你能买得起的房子，也不关心房价，买得起又不在乎这个代价。这是一块特别的市场，别的一个市场是北京郊外的市场那是刚性需求的房子，如许的房子把北京的薄命打工者白领阶层越赶越远，此刻到喷鼻河哪个处所有五六千块钱的房子开盘尽对是日光盘，有没有市场？有市场。只要交通略微便利点，两个小时以内的就不算远，这是没有编制。这类环境下我们谈房价的升与降没有甚么意义，因为区域等第划分太较着，如何说北京城涨价？北京城已经是政治任务弄死了，燕郊的房子、喷鼻西的房子算北京的统计口径吗？我看没算。可是事实北京城就这么大年夜，都赶到外围往买房了，包含大年夜兴、房山、固安、涿州都是这么起来的，都在往周边城市卖房成长，北京也不是纯真北京的房价，是周边区域的。仍是那句话，开辟商不是傻子，中国的消费者不是傻子，房地产要遵守市场规律，老苍生也不傻，开辟商也不傻，只要在今朝这类市场环境下开辟商落袋为安。政策谁也说不清晰，我做了这个项目有点钱赚，市场就这个价，我必定遵循市场代价来。像过往再等如何样、捂盘，开辟商也不会再做这类傻事，尽可能落袋为安，出格远郊都如许的。我可以或许卖出往增大年夜现金流也是一样的，我假定此刻能卖多少代价定低一点，多点现金流，融资成本低一点，是一样的。所以北京的房价不好评论，我总感觉分区域不一样，北京城区和北京城外。比来一些盘子一万五两万卖得很好，只要近一点的，只要有，不愁卖。开辟商根基小风慢跑，英国宫往年开盘六千多，此刻八千一万，也是低开高走。一开端我看喷鼻西的项目五千开盘，我算了一下地面价加楼面价不挣钱，可是堆集了客户一千多客户抢，卖了两百多，下一期六千没标题问题，再渐渐消费者承受起来了。你说全国任何处所房价都可以谈，就是北京不克不及谈，分化很是严重，没有编制。在北京几环买个房子，包含二手房都是如许的。一个六七十平的二手房在二环四五百万。供给量稀缺，买得起的人不在乎这个钱，很是简单。

　　【主持人】：近日国度发文本年房地产税可能进一步加强可能有一些新的城市进进，前两年是上海和重庆已实施了房产税，可是在房产税这块雷总如何看，北京有可能本年增加房产税这一项吗？或哪些城市有可能实施这一点？

　　【雷汉平】：房产税前几天我方才看了，我更偏向于上海模式的奉行。可是房地产税这个我估计行政上面的限购用行政手段往限购限贷不是悠长之计，也不合适我们扶植中国有特点社会主义市场经济的规律，国外都是房产税。我倒感觉这事实施我也不感觉惊讶，我小我感觉房产税会势在必行，乃至本年会扩大年夜试点城市。这是我小我的观点，我感觉房产税有这个趋势。可是房产税不克不及一刀切，按照城市，按照房价的上涨幅度，按照本地城市的消费水安然安静能力进行综合衡量，不克不及一刀切，按照各地的相干政策。经由过程房产税这类情势有几个好处，第一个就是可以或许改变今朝当局的地盘财务，北京开一块地告急叫停，没编制。面粉卖得比面包还贵的环境下，面包如何可能不涨？当局也得改变思路，房产税是一种不变税收，国外占的比例很大年夜这类税收。经由过程这类情势可以改变当局地盘财务，这是一个利好。第二个好的动静，你有钱愿意买，你买多交税，而这个税不是一次性的而是持久交的，你得考虑这个身分，是遏制投契，短时候来看冲击购房，持久来看遏制投契有好处。此刻想买的人有投资欲看有闲钱没处所买，要买的人不克不及买，没钱买，买得起不克不及买。弄的假离婚、假成婚甚么都弄乱了，并且如许市场经济越堵越不好，还不如指导和松好一点。包含房产税包含将的遗产税是功德，是遏制社会不公的一个渠道。当然我对这个研究的不透不深，我小我觉得房产税在中国的试点应当会扩大年夜，并且出格在房价比较敏感的城市会奉行，出格大年夜中型城市。第三，国度拟定政策的时辰考虑到不合的地区差。第四，房产税后期成为国度比较首要的新的税收增加点。

　　【主持人】：搜狐核心近期也倡议主题勾当改我要买房，会商此刻是不是是很好的采办机会，这一点雷总建议此刻的刚需出手仍是再不雅看？

　　【雷汉平】：我也是一个消费者，我感觉假定你有能力有采办资格和前提，在近几年来看的话我感觉此刻机会都是好机会。房价涨五到十年，我的不雅点很是明白，房地产室第还有五到八年的生命周期。我举一个最简单的科学例子，今朝的人像你们年青人成婚必定要房子，比及你的孩子的时辰想过你的孩子手里有几套房子吗？你的父母有房子不管农村城里，你的亲家母有房子，你本身有房子，再给孩子买套房子，四套。还需要买房子吗？不管奉行城镇化也好市场化也好，农村人丁进城也好，中国人无房户愈来愈少了，我不相信广大年夜的八亿农平易近在农村的房子，我不相信，必定有，只是如何改良的标题问题。很简单，城里人没房子吗？有，必定有一个窝，中规中矩来讲五到八年后那时辰已根基饱和了，中国人都有房子，不过是如何我住十个平方变成二十个平方如何改良的递进的，可是也有需求，尽对没有此刻需求这么旺，没有像此刻这么对房子渴看。室第这一块五到八年，也就这个模样了，房产也该转型了。