摘要：10月23日，“京七条”出台，夸大年夜“自住型商品房”概念，同时明白划定其发卖均价要比同地段同品质商品房低30%。如斯，北京楼市“低端有保障、中端有撑持、高端有市场”的三元格局愈发现朗。

北京楼市呈"大年夜三元"格局

    “京七条”出台，夸大年夜“自住型商品房”概念，同时明白划定其发卖均价要比同地段同品质商品房低30%。面向对象放宽：除合适限购前提家庭、保障房轮候家庭，外埠户籍无房家庭也可采办，但采办后5年内不得生意，5年后出售获利的30%上交财务。别的提出方针，本年底前完成不低于2万套自住型商品房供地，来岁估计完成5万套。

    如斯，北京楼市“低端有保障、中端有撑持、高端有市场”的三元格局愈发现朗。

    自住型商品房宽买严卖 供量占半强烈冲击市场

    亚豪机构副总经理任启鑫阐发觉得：“京七条”的中间思惟是“宽买严卖”：初次将合适购房前提的非京籍家庭纳进对象范围，这是“宽买”，是“中端有市场”的解决方案，具有必然的落地履行性。今朝，北京商品室第的年成交总量在10—11万套摆布。也就是说，来岁5万套的自住型商品房供给，占总供给量的五成摆布，如斯高的占比将有效拉低整体市场成交均价，起到平抑房价的感化。供给充足，再承诺“宽买”，自住型商品房根基已能周全笼盖今朝市场上的主力刚需客群。若本年的2万套再加上来岁的5万套共7万套供给进市，将对现有市场格局构成很强烈的冲击。任启鑫觉得：自住型商品房一旦形陈范围化供给，现有市场化运作的中低端项目将不再是尽对的卖方市场，供需压力能有喘气间隙的同时，市场预期也将有所改变。

    一方面保障刚性自住需求，一方面又要避免投契投资。是以采办时宽泛，出售时严格——自住型商品房的生意政策近乎于保障房，限制议价空间的同时，迫使需要快速资金周转的部门投契投资需求转向通俗商品室第市场。同时，因为自住型商品房的代价优势仍不及保障房，中端与低端市场的代价与客群梯度仍具差别，保障佃农群出于成本考虑，流进自住型商品房市场的数量有限。如许一来，北京楼市需求档次划分更加详实，“低端有保障、中端有撑持、高端有市场”的三元化格局也渐成形。任启鑫暗示：自住型商品房指导本来“一刀切”的调控思路切实转轨向长效机制，恰合适李克强总理“市场能办的多放给市场”的唆使。将来，高端市场有看加快放回市场层面。

    供需矛盾暂难缓 公允实施是关头

    可是，自住型商品房也并不是当前北京楼市的“全能妙药”，“宽买严卖”的划定也没法完全抵当房价的持久上涨与人丁逐年的复杂年夜递增。仍有人会经由过程出租、满五年过户等编制钻空。同时，因为自住型商品房的供给是一个“从无到有，由少渐多”的过程，但合适前提的购买人群倒是一次性地“爆炸”呈现，供不该求的矛盾将从通俗商品房再“感染”至自住型商品房。

    也正因为以上启事，自住型商品房的具体配售政策若何包管公允公道，若何切实落实到真正需要的人群，也是务需要正视的标题问题。同时，除可否买到，“夹心层”人群对自住型商品房的接管度也将直接影响其最终结果：一方面，房企利润有限，自住型商品房虽代价低于同区域室第，品质也必定与代价符合——不克不及与通俗商品房比拟；另外一方面，自住型商品房用指定用地，地块位置与交通等配套是不是能知足具有必然经济实力的“夹心层”人群的需求也仍存疑；还有很首要的一点：生意畅通方面设定5年年限，收益的30%又需上缴，这也会减弱自住型商品房的市场竞争力。

    房企利润受压 或将多管齐下

    从向阳区豆各庄、海淀区环保科技园这几块已成交的地盘看，限房价、竞地价地块对房企的考验程度很高：因为地盘成本始终昂扬，进市售价却必需“垂头”。利润率削薄乃至近乎无的环境下。开辟商只能经由过程财产化出产、降落扶植成本、缩短上市周期等编制尽可能争夺收益。是以，将来勇于开辟自住型商品房的，更多的或是资金充沛、扶植成本较低、具有杰出当局资本的国企与龙头房企。而在低、中、高端辨别对待的三元格局下，将来房企的营业模式也将随情势加倍多元化：即以低端与中端室第市场作为高周转弥补渠道，把商业及高端室第等作为市场化运作以谋取高利润的重点范畴。

    别的，因为自住型商品房用地将占到北京全全市室第用地的一半摆布，通俗商品室第用地也就会响应削减，地盘的争抢狠恶程度会进一步“白热化”。“面粉面包”的关系也将会继续托涨通俗商品室第代价。