摘要：2014年，各地的楼盘纷繁降价，房地产前景扑朔迷离。但是，中国旅游地产的成长势头却极其迅猛。易居中国克而瑞信息集体发布的《中国旅游地产成长年报（2012—2013）》显示，截至2012年底，我国已面市的旅游地产项目共有2259个，遍及全国85个城市和地区，此中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区五***的旅游地产项目据有全国总数的83%。

旅游地产迎***

    “旅游地产首要包含四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游室第地产。其表示形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中间、产权酒店、分时度假酒店、分权度假酒店、高尔夫度假村、风光名胜度假村等旅游房地产项目。”上海坤一投资有限公司董事长刘春介绍说。

    “嫁接圈地”，旅游地产的乱象

    在火爆的市场中，旅游地产的标题问题不竭透露：财产资金链脆弱、同质化风险加重，一些企业乃至“挂羊头卖狗肉”，以旅游地产之名，开辟房地产。

    此前，连续串的针对房地产市场的调控政策出台后，“地难批，税增高”成为各开辟商遍及面对的坚苦。但如果经由过程旅游地产“嫁接圈地”，不但可更加顺利地拿到地，还能降落采办地盘的成本。

    有媒体在2012年曾透露过某券商的研究陈述，“一家驰名地产企业在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，远低于130万元/亩至150万元/亩的地盘市场价；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于那时周边商品房200万元/亩的地盘成本。”

    刘春奉告《中国经济周刊》记者，旅游地产项目之所以拿地代价较低，是因为处所当局遍及觉得，旅游地产开辟商不但会帮忙当局成长本地旅游业，还会配套病院、养老院、疗养院等，带动本地经济社会周全成长。

    面对旅游地产“嫁接圈地”的质疑，业浑家士其实不讳言，“在旅游地产没有真正成熟时，开辟商是以旅游地产的名义圈地，圈地以后就按常规的室第发卖模式运作。”杭州领地房地产治理咨询公司总经理苇愔对《中国经济周刊》记者说。

    除思疑开辟商借机圈地的念头外，也有人思疑旅游地产的***仅仅是另外一种编制的炒房，与真实的文化财产并没有关系。业浑家士觉得，国内的旅游地产更重视地产，忽视了旅游，所以只有调剂财产布局，才能有新的商机。

    布局调剂势在必行

    苇愔觉得，除各实力雄厚的地产企业进驻外，互联网经济的鼓起也带来了消费不雅念的改变。在根本举措措施上，此刻的收集加倍通顺，信息分享机制完全，消费者可以经由过程像携程、艺龙等线上平台选择合适的代价。

    在此布景下，苇愔觉得今朝的旅游地产不单是要卖楼，更首要的是要在后续办事模式上做出调剂。她觉得今朝该行业最大年夜的标题问题是没有把观光社、酒店、交通、医疗、文娱等各行业打通，在这个跨界的行业中，没法共享各个行业的资本。

    “这不是纯真的房地产概念，你不克不及把它看作是一个常规性的室第项目往运作。”苇愔说。她诠释说：“与此联系关系度最紧密密切的就是酒店业，它将是以迎来革命性调剂——改变之前酒店业重资产的运营编制，因为之前酒店的重资产布局导致复杂年夜的融资成本，在这个前提下，酒店客房代价很难降落。”

    假定开辟商们大年夜举进驻，可觉得酒店减轻融资承担，让酒店将精力投放到办事内容上来，消费者的出行会加倍省钱、便利。她觉得：“假定旅游地产可以或许与酒店业、旅游、文娱等行业深度整合，成立新的模式，就远远超出了度假区的概念，从这个维度来看，旅游地产还有长足的成长空间。”

    分权度假，发卖模式的转型

    跟着中国慢慢进进老龄化社会，一些白叟开端在环境好的处所购房疗养，成为旅游地产的主力消费者。

    苇愔做过大年夜量的查询拜访后发现，中国良多白叟有一个根深蒂固的思惟，城市选择在故土固定性栖身，即便在异地置业，每年最多只往住一两个月。

    “良多所谓的旅游地产，售出的公寓或度假室第大年夜都是自用的，一年最多也就往一两次，其他时候都是空置的。自用型的度假物业如能成为经营性的物业，如许的旅游地产才是真实的旅游地产。”针对这类现象，驰名房地产专家韩世同评价说，“假定要你买一间病房才可以住院，相信良多人会拒尽；但人们却会为一年也往不了几回的度假而买一套房。这类购房假定是投资性而不是自住自用的还可以理解，不然就有些匪夷所思。”

    苇愔奉告《中国经济周刊》，“像候鸟型的白叟们可以不消买一栋房子，而是用相对低廉的代价获得利用权，地产商需要做的是加强医疗、文娱等配套办事，如许的模式才会构成良性成长。”

    这个思路也被温州商人刘春承认，刘春曾于2010年底出任桐乡濮院国际童装城专业市场项目标总负责人，在商业地产范畴有10多年的经历。

    刘春所倡导的发卖模式是分权度假。她向《中国经济周刊》介绍说，“分权度假指的是把度假村的一间客房分成若干产权卖给客户，客户可以每年到度假村享受必然免费的住宿度假编制，还可以经由过程置换办事享受与其他处所酒店置换办事，实现低成本的旅游目标。”

    几年前，中国曾从国外引进过度时度假的概念。分时度假就是把酒店或度假村客房的利用权分成若干周期出售给会员。分时度假引进中国时走了国际高端线路，一个份额的代价在20万~30万元摆布，因为代价昂扬，再加上一些具体把持的公司诺言度不高，这一发卖模式被引进中国后“变了味”。

    刘春所倡导的分权度假，与分时度假最大年夜的不合是，分权度假的消费者可以获得产权证。好比，把一份度假公寓或别墅的产权平均拆成10份，消费者经由过程采办此中的一份获得十分之一的产权，可以获得在其连锁酒店内消费，并可获得物业升值带来的收益。

    苇愔觉得，分权度假的模式对中国的旅游地产来讲，有着真实的客户需求，但需要从开辟商到酒店、观光社等配套的办事系统加倍健全和完美，“各个行业之间假定能协作共赢，便可觉得客户供给更便利的旅游编制，也可为投资者在炒房外供给另外一层次财通道。”