摘要：利润缩水、高库存，现金不抵负债，融资渠道全面收紧，年报揭露了房企目前糟糕的生存状态。截至昨天下午，全国已有118家房地产上市公司（证监会行业板块分类）发布年报，共实现营业总收入6635亿元，较2012年同期的5273亿元，同比增长25.4%；实现净利润855.5亿元，较2012年同期的775亿元，同比增长10%。

118上市房企生存状态报忧

    利润缩水、高库存，现金不抵负债，融资渠道全面收紧，年报揭露了房企目前糟糕的生存状态。

    截至昨天下午，全国已有118家房地产上市公司（证监会行业板块分类）发布年报，共实现营业总收入6635亿元，较2012年同期的5273亿元，同比增长25.4%；实现净利润855.5亿元，较2012年同期的775亿元，同比增长10%。

    数据可见，净利润增幅不及营收增幅三分之一，“以价换量”的无奈正在蔓延。

    库存飙升：需32个月消化

    当年高价拿下的土地，如今正成为房企身上沉重的十字架。根据2013年年报，118家上市房企2013年存货总量达到1.81万亿人民币，比2012年进一步增加3709亿元，增幅达到28%。如果以2013年的营业收入计算，楼市需要32个月才能消化所有存量。

    存货增加的上市房企达到88家，不少增幅都超过100%。龙头房企中，万科存货最高，达到3311亿元，增幅为30%；保利为2399亿元，增幅为28%；招商地产为784.8亿元，增幅为7%；金地集团为766亿元，增幅为9%。

    港股上市的房企存货也很惊人，2013年碧桂园存量总建筑面积超过4500万平方米，按照去年的销售规模，其需要大约3年或者更长时间才能够消化掉现有库存。

    负债率增：增加4239亿元

    大量资金用于土地储备，上市房企负债率上升。房企负债总额也从2012年1.62万亿元增加到2.04万亿元，增加了4239亿元，增幅26%。

    一些大型房企为2013年的迅速扩张正在承担资金链的风险。比如万科的现金为443亿元，比2012年减少79亿元，但负债增加771亿元，金地为186亿元，减少20亿元，但是负债增加143.7亿元，保利地产现金没有减少，但是负债增加484亿元。“如果没有足够的货币资金，那么一旦短期贷款到期，就将面临资金链问题。”中房信分析师薛建雄表示。

    随着负债大增，龙头房企在拿地方面越来越谨慎。从数据上看，今年以来，20家房企已经连续4个月减少了在土地方面的支出。其中1月为年内最高点，拿地总金额高达600.99亿元，随后便逐月下调，2月份拿地总额相比1月份近乎腰斩，为325.62亿元，3月份则进一步下滑至254.54亿元，4月截至23日，更是只有55.95亿元。

    融资收紧：仅20%银行贷款

    今年以来，房企的融资难度越来越大，各个渠道收紧。在开发资金中50%来自于销售回款，20%来自国内银行贷款，30%来自其他渠道的融资。

    今年银行普遍收紧了房贷。中小开发商几乎很难从银行获得贷款，大型开发商也只能从授信额度内获得贷款。以往国内开发商大量依靠海外融资，今年海外融资渠道也受阻。今年，A股再融资重新开启，但是要从股市上获得融资，难度比银行贷款更难。“这就是为什么一些城市楼市降价越来越激烈。”薛建雄说，今年以来，一些大型开发商已经意识到了潜在的风险，试图通过提前降价的方式回款，如果今年年中、下半年宏观环境的银根没有松动，市场需求也没有增加的话，真正的降价潮将会到来。

    很多三、四线城市楼市蕴藏巨大风险，放松限购就是必然的救市行动。