天下工商联房地产商会聂梅生会长       2011年6月17日，由天下工商联房地产商会结合北京精瑞室第科技基金会、精瑞(中国)不动产研讨院主理，中铁·元湾协办的“房地产商会2011夏日年会”在北京万豪旅店昌大举行，该次年会以“立异·进级·转型”为主题，初次宣布中国养老住区结合评估认定体系和老龄财产基金等，为中国房地产企业介入养老办奇迹发展及保障房扶植指引标的目标、谋划将来。筑龙网现场报导。 　　会上，天下工商联房地产商会聂梅生会长用四句话阐发了目前房地产的情势，第一叫市场进进纠结，第二，调控进进深邃，第三，行业重新定位，第四，企业面对调剂。 　　5月份的数据已宣布了，可以看得出来，从本钱来看，我一向觉得此次2010年到2011年的房地产调控，为底子的启事还是2009年宽松的货泉政策之下大年夜量的资金进进房地产，活动性很强，我们先阐发本钱层面。应对当前5.5个CPI，持续收紧额货泉政策，货泉供应，5月当月人夷易近币贷款同比少征了1000亿。从贷款，信贷和牢固政策没有放款的征象，我们投资在高位，室第投资是13000多亿，达到了37.8的增幅，相称的高。我们同期牢固资产增幅超出超越了12个百分点，目前就是如许。海内贷款的增加，相对我们投资的增加太少了，同期增加的4.6%。外资这块大年夜幅增加，增加了57.3%，外资226亿美元进来。 　　关于房地产呈现的红字，就是小我按揭贷款只有3000多亿，降落8%，小我典质贷款降落，一方面是限购政策的感化，同时也申明买卖量的需求走弱，在降落。这类环境下房企的资金链严峻，从过往8%提升到现在的15%，这是当前的环境。我们房企夷易近居资产负债达到71.36%，这是从本钱层面进进了纠结。 　　第二方面看一下地盘层面。室第下滑了14%，地盘出让金4月份从2000多亿下到了700多亿，地盘出让金的加快降落，好比北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，海口和大年夜连下滑了81%和27%。申明地盘层面也进进了一个纠结状态，开辟商有投资的钱，就没有钱往买将来的地，假定将来的地不买供应就不克不及提高，如许房价供需又会呈现反弹。开辟商拿地使地盘市场进进低迷，使处所当局财务收进减少，保障房打算的实行就会受阻，使住房的需求抵触进一步加重。 　　第三方面看市场，大年夜家比较正视量和价的问题。5月份的房地产市场，应当说处在一个比较焦灼的状态。因为来日诰日才宣布统计局的数字，我们看一下研讨院的数据，调控的结果已表现，折半休止上涨，多数都会成交量呈现增加，是这么一个态势。休止上涨的，乃至也有一些都会开端降落，大年夜部门是限购的一线都会，但是2、3、四线都会的买卖量都在上涨。 　　开辟商放慢了开辟速率，供需两边持续不雅看。现在已经是6月17号了，数传闻的是5月份的，这个月的数据是如何样的？我们看北京市的统计，北京6月新居二手房的成交量较5月份下调了12%和21%。 　　调控进进了深水区。甚么是深水区？就是触及到轨制问题，根赋性的问题，就是一时半会调不了。好比地盘轨制，地盘财务的比重连续上升，从2004年到2010年一向在上升，地盘财务往年达到了71%。在如许的环境下，假定仍然觉得是开辟商的涨价和诟谇合一概等就不敷了。 　　以是我觉得调控进进深水区就是如许，铁三角之一就是买地的一方，往年开辟企业落实地盘面积4亿平方米，现在另有3亿平方米在那边，就吸进了买地的钱。现在开辟的是往年、前年的还没有卖完的。第二方面就是中心当局和处所当局，2.9万亿收完了。第三，就是拿到地盘证今后，典质了，银行也放了，构成了铁三角。假定3万亿不动，就是一个紧紧的锁定的底盘，动一家就牵动别的两家。开辟商拿了地今后须要两年才干开辟，两年今后地盘才干变成产品进进市场，平抑房价，稳定房价。假定我们的地盘出让轨制不转变，不免会有频频，这是关于轨制性。 　　别的是房产税。大年夜家感觉应当房产税增加，其实没有那么简略，就看你用甚么体例收房产税。假定美国模式，存量室第都收1.5%的话，那每年就是相称大年夜的数字，但是这个征收体例是不实际的。关于这件事情，我和美国的经济首席参谋谈过，给我许多开导。这些问题在于甚么呢？不是说不克不及像美国那样收税，好比房改房是10万一套，现在涨到了400万，是按400万收还是按10万收？美国的首席经济学家奉告我应当遵循400万收，我说是收不上来的，因为我没有钱付那么多，他说没有干系，可以向银行借，末了房子脱手的时候再还银行，末了银行可以收回，这是美国的做法。但是我跟他说中国不成能这类向银行乞贷交房产税，这是办不成的。他说为甚么？就是当收地盘出让金的时候，一次收了70年的租约，我把70年的房钱都收了，现在要收房产税是一年一年往收受领受，除非70年的房钱一年一年往回退，假定当时不是一次收就不会有现在的问题，房价也不会像如许了。假定当初把70年都一下收完了，如何吐得出来？如何向银行贷款。以是中国底子的问题，房产税的底子问题是本来触及地盘出让金的时候问题。这些问题不是短时能办理的，假定觉得房产税是直接降落房价，这太短时候了。如何样建立一个合理的长效的税收机制，税制是特别非常首要的。 　　刚才郑理事长讲到了房地产确切是国夷易近经济的首要财产，对经济的供献率房地产是10.4%，2009年拉动经济供献率是19.4%，当然是特别非常首要的财产。但是前提是甚么？就是靠投资拉动GDP的阶段是如许的环境，往年投资另有5万多亿，相称大年夜的投资。刚才郑理事长讲得特别非常清晰，国夷易近经济如何转型，我们三架马车的感化须要调剂，经济发展须要转向内需。都会化的内涵也产生了转变，我们觉得我们有一张王牌，人要进城，以是要盖房，但是内涵产生了很大年夜转变，现在的都会化更重视城乡均衡发展，另有高收进阶层和低收进阶层的差距减小。农夷易近工并没有享遭到都会化的功效和效益，并没有成为都会的人，恰好相反，在保障性住房方面还限定外来户口享受。 　　别的，中国人均GDP到了4000-5000美元，已靠近中等发财国度，如何制止落进圈套，好比对峙财产调剂和都会化过程的调剂。房地产的角色，我比来一向在讲，我们是不是是介入投资拉动如许一个火车头，应当转向对经济和社会发展的承载感化。从火车头的感化转到一种承载感化，和其他的新兴财产畅通领悟共生。 　　仔细想想，商品室第是房地产的主体，曾达到80%，这类单一模式，商品房的第一体例到底走多远？我们一方面说城镇居夷易近住房自由率达到86%，保障房又要上来，占许多都会发卖量的50%，全都城要占30%。本来已80%，又要上30%、50%，在将来三年，“十二五”打算，将来商品房的空置率还是不克不及忽视的，人丁布局也在产生转变，好比老龄化今后家庭人丁在减少，将来是甚么趋势？我们要提早研讨。要提早考虑商品室第类的，这一类的转型在保障房方面要考虑，另有租赁这块。还要考虑都会发展的承载到底在甚么处所，一环、二环、三环、八环往扩展吗？是做根本举措措施，就是我们说的“铁公鸡”，会影响将来的发展模式。并且东、西部的发展会造成新的板块，许多开辟商已转出来弄都会运营，都会综合题，城乡一体化，这部门获得了发展的空间，而不是被紧缩的空间。我们新型经济财产区即将呈现，我们如何成为他们的承载？开辟区、财产转型基地，农业，IT等等，都须要房地产来承载。我们要变成其他财产和经济转型的一个承载力，以是我们内需型的，花费型的财产承载，在坐的许多人都特别非常存眷的旅游，办奇迹，养老财产，这部门内需型也是我们国度经济发展的一个首要转向。 　　对企业来讲，商品房市场将面对保障房平分秋色的场合场面。从单一的商品房开辟转向复合业态，从开辟销商物业转向发卖与持有，要持有一部门，包含住房也有公租房，也有持有机构，大年夜型的企业的整合才能要提高。我感觉在此次调控中，大年夜型企业，非论是商品室第的整合才能另有会合度都要提高，中小型企业困难加大年夜，现在中小型企业融资问题比大年夜型企业要严峻很多，如许的结果企业会合度会提高。以是企业发展从纯真的范围扩展，我们本年发卖多少，来岁发卖多少，如许一种发展转向整合，集成式的发展，也是我们房地产企业面对的重整。