地产产品不但是一个具有可栖身性子的糊口必需品，其更多地具有投资属性，这就触及到如何合理分派国度资本的问题。好比目前正在大年夜力扶植的保障房，解缆点是好的，但将来如何举行利用和分派，是租是售，和如何合理羁系，将会是一个难点。保障房的打算是由中心层面来制定的，但履行倒是处所当局的事情，现在朝处所当局仍然在连续之前地盘财务模式，背负的压力很大年夜，在当前的情势下便大概激发一系列的问题。

　　目前一些三四线都会在政策“忘记”之下，房价大年夜涨。日前国度的限购政策再次加码，限购都会也将进一步扩展年夜，这将会是今明两年的政策基调，短时候内不会转变，国度层面节制房价的刻意也不会动摇。这就迫使开辟商往寻求一些其他的出口，是以从往年第二季度开端，许多开辟企业就开端转向商业地产，特别是在二三线都会一些发展相对较快的地区，零售业、写字楼、旅店等业态都遭到很大年夜存眷。而本年上半年开端，财产地产也渐成热点。

　　商业地产和财产地产与室第最大年夜的不合在于，前二者具有出产材料属性，可作为载体，经由过程谋划获得企业代价的提升。是以，进进商业地产和财产地产范畴，对专业性的请求也更高，除地位的选择，后期的谋划也特别非常首要。在经济发展的过程中，跟着市场需求的增加，商业及财产房地产的投资代价也将会慢慢增值。一个商业地产项目标胜利，起码须要三年的时候。是以它不会像室第项目那样大年夜起大年夜落，投资增值相对比较妥当，回报也更加理性。像往年和本年，全部商业地产市场的代价都是在连续上涨的。

　　目前在一线都会，商业地产中都会综合体、写字楼、零售业、复式公寓旅店等业态近一两年都显现出良性的发展态势，在北京、上海这些都会，需求量都特别非常大年夜，房钱的增加率也在成倍增加。我觉得起码在将来三年以内，如许的发展势头是不会转变的。而在二线都会，商业地产中发展较好的是零售业和旅店，写字楼则相对较弱。写字楼开辟量比较大年夜，对办奇迹支持力度的请求也比较高，在一些二线都会还没有构成很好的财产支柱的环境下，写字楼这一市场很难消化。好比天津，本年大年夜约将有100万平方米的写字楼进市，但一年下来可以或许消化的量也就在20万平方米摆布，剩下的体量如何消化？是以在二线都会，写字楼市场的风险还是比较大年夜的。

　　目前二三线都会商业地产特别是零售业存在着很大年夜的机遇。人们的采办力在逐步加强，花费模式也在寂静产生着转变。零售业现在逐步从百货阛阓走向购物中心的模式，愈来愈多的开辟商看到了万达、中粮、华润这些企业的胜利并举行借鉴，但必须要谨慎此中的风险，特别是定位和运营的风险。因为许多开辟商其实不专业，对这一业态的布局、人流乃至花费模式都没有举行深进的领会，特别是由室第市场转向商业特别是零售业市场，此中的风险和难度很大年夜。目前夷易近间本钱也在纷繁涌向这一范畴，是以二三线都会也要谨慎商业地产泡沫。

　　谈到财产房地产，各处所当局在招商时都会有一个相干请求，特别是许多比较大年夜的二线都会都开端“退二进三”，之前一些出产型的财产开端转进办事性、研发性的范畴，而这些任务就会落到处所当局招商局等本能机能部门头上，市场需求很高。在将来，办事外包、财产写字楼研发、呼喊中心这类业态将成为财产地产中的热点。别的，物流这一块需求量也很大年夜，现在网购特别非常风行，像阿里巴巴、淘宝网、京东商城等供应量都很大年夜，包含一些大年夜型超市的配送等，但比来一两年这类业态的房钱转变其实不大年夜，这类地盘的地价也就相对便宜。加上目前真正进进财产地产范畴的开辟商并不多，只有万通等少数一些开辟商开端介入，是以财产地产将来的空间是很大年夜的。

　　财产地产因为有很强的当局指导性，是以必然是由当局主导来把持，像天津泰达这类主导财产地产的企业也都是半官方的性子，都会有当局的本能机能在内里。其他企业介入财产地产的话，最好的介入模式就是与本地当局的企业构成一家合伙公司，由企业举行地盘的一级开辟等业务，再由当局利用其招商本能机能，把其他一些企业带进来，如许的模式还是比较有用的。当然做财产地产，对开辟商来讲还是有比较高的专业难度，还要取决于处所当局的支持力度有多大年夜，不然的话就会碰到不小的阻力、