北京、上海、杭州……天下58个都会10月房价环比下跌，据称是自往年8月以来下跌都会数量最多的一个月。万科、保利等海内房企龙头也都介入到这波贬价潮中。

　　在号称“史上最严峻”的房地产调控政策下，楼市是真跌还是假摔？限购令松绑之日，会否就是房产税征收之时？房产税对楼市影响多少？记者约请两位专家对此话题举行了切磋。

　　【限购令】年底有看松绑，来岁中期大概淡出

　　记者：比来，北京、上海等一线都会房价下跌，青岛一个楼盘开盘价即在每平方米3000元以下。从济南房地产市场来看，“金九银十”的盛况也未呈现，在近几个月，新居和二手房的买卖量反而日趋萎缩，国度在本年初履行的限购令的确阐扬了威力。现在，包含房产中介、房产投资人在内，许多人都在赌年底打消限购令，你们如何看？

　　王征：前段时候，广东佛山曾宣布本地限购令打消，虽然该办法宣布12小时后即胎死腹中，但对外界释放了一个限购令松动的旗帜暗号。目前，中心当局宣布限购令打消的机会还不成熟，但处所当局大概撑不住，会接踵打消或变相松动，假定中心不干与，就相称于默许。

　　赵鲁梁：限购令甚么时候打消取决于当局须要，前提是遵循住建部的请求，天下40多个都会房产信息联网。不外年底前应当不会打消，顶多不会履行这么严酷，渐渐摊开。从当局角度讲，目前中国的CPI还太高，市场上的热钱还太多，不克不及放松调控。

　　记者：限购令最迟大概在甚么时候摊开？

　　赵鲁梁：一些地市快按捺不住了，打消限购令已伎痒。估计在来岁中期，限购令从团体上看不会像现在卡得这么紧了。

　　受各方身分的掣肘，限购令从出世之日起便注定不会存活好久。其实，国度之前出台的一些房产政策颠末实践证明也是行不通的。好比2006年前后出台的“7090政策”，请求都会新建商品房小区，要有70%的房屋面积在90平方米以内，保障老百姓根基住房需求。初志是好的，但对以赢利为目标的开辟商来讲就难以接管，以是这个政策几近无疾而终。

　　【房产税】出台还需光阴，初期税率估计不高

　　记者：前段时候住建部表态称，实行限购不是目标，比实机会成熟时会打消限购令，而用房产税范例市场。有很多人说，限购令打消之日，就是房产税开端征收之时。这类说法可靠吗？

　　王征：房产税是限购令的连续政策，推出是趋势。房产税出台会很慎重，应当有个较长的酝酿过程，政策不会大年夜起大年夜落。估计会在房地产成熟的都会先弄试点。

　　赵鲁梁：谁来管、谁来征、对第几套房开端征、按甚么房价征都不好说，征房子的税还是征地的税？这些问题都须要仔细研讨，以是一时半会儿怕是出台不了。

　　记者：在我国买房，购房人获得的是商品房的70年利用权，而反不雅一些履行房产税的国度，购房人都直接具有房屋和地盘的全部权。房产税在我国征收是不是有事理？

　　王征：房产税从严酷意义上界定，应当叫“房产利用税”，收这个税，从事理上大概有些讲不通，因为当采办的房产达到70年的利用期后，再变相耽误栖身期的大概性也不大年夜。

　　赵鲁梁：其实，购房人在买房时，价款里已包含了开辟商缴纳的地盘出让金的一部门，当局再向购房人征收房产税便是反复收税。征收房产税，将为当局增加很多财务收进。以济南为例，现在已开辟的商品房团体市值过千亿，按3%的比例征税的话，当局每年就有30亿元进账。这是一个秘而不泄的收税启事。

　　记者：老百姓遍及存眷的一个问题是，房产税的收税比例会有多大年夜？

　　王征：当前情势下，中国推出房产税不会像外洋采纳累进税率，初期应当是意味性的，须要考虑大年夜家的生理蒙受才能，我估计刚开端撑破天征收7%，但这个百分比不会当即袪除炒房者的投资热忱，55%以上的重税才大概让他们感到肉疼。

　　赵鲁梁：上海、重庆实行的房产税划定每年征收房产市值的0.5%，一套100万元的房产一年才收5000元，而炒房人看准情势，一倒手就可以赚几十万元，以是这个收税比例底子起不到调控感化，想推行到天下也没大年夜有借鉴意义。100万元的1%与10万元的10%不同巨大年夜，关头还要看房价基数。

　　外洋有第三方机构每年对房产评估一次，按房屋市值的3%—5%征税，给处所当局带来很大年夜一笔收进，以是没必要依托卖地赢利。而中国目前的可把持空间则很小。楼市本身有内涵规律，房地产市场在中国发展还很不成熟，代价上涨迅猛就是一大年夜表现。

　　【代价降】房价并未“伤筋”刚需强劲回调不深

　　记者：11月2日，济南有11宗地盘挂牌，此中9宗流拍，只有2宗以底价成交。银行的放贷大年夜门本已封锁，国度近期又划定，中小额贷款公司也制止向房地产企业“输血”，这一招可说是对房企釜底抽薪。还不上款，房产商的资金链将完整断裂，贬价兜售回笼资金仿佛是房企当前独一的选择。这是不是预示着拐点真的到了？假定是假摔，又是甚么启事酿成的？

　　王征：房价大概稳中趋降，但大年夜幅下跌应当不成能。跟着我国都会化过程法度加快，不管是一线还是二三线都会，重新居到二手房，房屋都有刚性和梯度需求。中心文件精力主如果制止房价过快上涨，而不是深挫房价，这一点，许多老百姓都对国度的房产政策有曲解。

　　有专家说，中国房价大概下跌30%，我感觉不成能。因为房地产对其他行业的动员感化，是谁也不成低估的，离开房地产，诸多行业都将遭到不合程度的攻击。

　　记者：房地财产号称“都会造血机”，处所当局也不希看房价真正降落吧？

　　王征：虽然我国并未从正面认定过房地产的支柱财产地位，但房地产税收也的确是当局很首要的收进来源。

　　赵鲁梁：从近处看，处所投融资平台负债10万亿还不上，处所当局必然不希看房地产市场低迷。

　　记者：房价很难真正降下来？

　　赵鲁梁：2008年环球金融危急时，海内房价还在上涨。北京、上海房价的确现在降了，但再过三五年看看呢？此次下跌只是外力酿成的楼市短时候调剂。应用经济学的周期理论阐发，从较长周期看，中国的房地产市场还处于发展的初级阶段，还远远未到阑珊的地步。

　　王征：前些日子，温商资金链断裂酿成的多个地市发急性兜售房产，只是当局收缩银根的外因酿成的，其实不是房地产市场本身的内因决定的，以是并没有伤及中国楼市的“筋骨”。这几天，房地产股票强势反弹，比其他一些板块涨幅大年夜，申明机构对前期温商跑路激发的市场担忧已根基化解。

　　中国楼市还在成长期，巨大年夜的人丁数量与地盘稀缺是存在支持的根来源根底因。等房产税真正全面推开时，房价才会真正降落，才是市场真实的反应。

　　【耽误浏览】珠海“双限”可否让市场低头

　　广东省珠海市当局克日发文称，从11月1日起，珠海对喷鼻洲区履行“限购”和“限价”政策，户籍居夷易近家庭和可供应一年以上完税证明或社包管实的非户籍居夷易近家庭，在喷鼻洲区只能新购一套住房，而预售价超越11285元/平方米的项目停息发放预售证。珠海成为海内首个履行“双限”政策的都会。在天下范围内一石激起千层波。

　　当局突然脱手，所要表现的是他们调控房地产市场的意志与刻意。从“双限”政策出笼的背景看，珠海当局既要相应中心请求，又忧愁市场呈现“真跌”，因而新政选在了房地产发卖转淡的时节；从调控前景看，“让房价回回理性”也是珠海新政的目标。而实际远非如斯，市场康健运行不但仅只是时候与空间的选择这么简略。珠海的限价政策提出，“住房平均代价超越我市2011年度房价节制目标(11285元/平方米修建面积)的，代价主管部门停息存案，商品房预售管理部门停息核发商品房预售允许证”。

　　我们留意到，有本地媒体的报导说，在珠海“双限”实行首日，就有楼盘称“宁封盘也不贬价”。这明显是对珠海“双限令”的公开挑衅。是以，要想“双限”政策阐扬应有的效力，这些都须要相干实行细则举行界定和范例。

　　虽然目前尚难鉴定珠海楼市新政最终将阐扬多大年夜的结果，但起码有一点是可以必然的：房地产企业是时候做出调剂适应国度经济的转型了，一味地心存荣幸末了只会作法自毙。