上海楼市负资产问题浮出水面
售楼处只有两名售楼人员用心坐在前台，进来了人乃至不会抬眼看，更多的事情人员则是坐在茶水台前，伴着咖啡机咕咕的煮水声谈天。
因为团购已结束，且残剩房源特别非常有限，售楼处内只有零散的看房者。但是就在半个月前，这里曾历了3天人满为患的购房潮，但紧接而来的是上百名老业主的***请愿。
上海楼市“金九银十”俨然已变成“铜九铁十”，开辟商要回笼资金，开端大年夜幅度贬价售楼，房屋资讯网站的新开楼盘中，顺手可见“打折中”、“活动”等宣扬字样，有的楼盘贬价幅度高达40%以上。
而这震撼了老业主的神经，“本身心血钱堆起”的房子贬值了，老业主的“维权”步履开端了。他们请求，“休止贬价发卖、退房或补全差价！”
就在11月2日，龙湖业主代表与龙湖公司代表的构和因构和地点的不合而告掉败。***也没有支持老业主，许多网友诘责诘责他们“拦阻房价下跌”，而记者采访相干法律人士觉得，此种维权贫乏法律根据。
但是，在楼市调控之下，业主如何蒙受市场风险？这是值得会商的问题。
房产商：大年夜幅贬价促销
近期，国十条、房产税、限购令的调控感化逐步展现，从统计数据来看，近3个月以来，上海商品房供应面积仍在增加，但是成交量环比增加倒是零。
打折贬价无疑是扩展年夜成交量最快的方式。中国青年报记者克日访问发明，在上海，大年夜幅贬价的嘉定龙湖地产郦城和绿地团体秋霞坊的部流派型仅剩顶层和一二层，房源根基发卖终了。
龙湖地产在10月19日推出了为期3天的“抢收华东”促销步履，限时团购上海、杭州3个楼盘1000套房，这此中就有郦城楼盘，房价折算后从1.75万元/平方米直降到约1.4万元/平方米。
一样大年夜幅贬价的另有浦东中海御景熙岸，最大年夜降幅每平方米均价降落6000元，而绿地团体秋霞坊，每平方米也降落了4000元之多。除贬价以外，近期保利故里部门楼盘被网友曝“变相贬价”，经由过程赠送车库和免契税等体例加大年夜优惠幅度。
破钞巨款购房的先期业主先是惊诧，后是感到“被开辟商欺诳了”。
10月的末了两个周末里，上述所及的几个售楼处内，老业主团体请愿***，请求“开辟商给个说法”，休止贬价发卖，部门业首请求退房或补全差价。
龙湖地产售楼处的事情人员当时回应：“我们只能遵循条约办事”，没有方式知足业首请求，“贬价这个是没方式的，家家都是如许，并且房价是降了，但好的楼层也都已被人家(先期业主)挑走了。”
手里攥着房子的老业主，本觉得调控下只有地产商和房屋中介在过冬，没想到第一个过不下往的，竟是本身。
“房子还没到手，突然几十万元就刹时蒸发了”，以一套90平方米的小户型为例，上述几个楼盘，先期业主的房子在贬价中起码贬值20万元，几大年夜楼盘的老业主觉得，开辟商为了本身的好处如斯促销，这类贬价“是讹诈行动”。
一名不肯流露姓名的维权业主流露表现：“我们不是拦阻贬价，我们也其实不是跟新买房的人有任何抵触，但是开辟商不克不及如许狠地贬价，我们几近便是多付了一个首付，好处确切遭到侵害。”
优惠办法一样引发争议。在保利故里的业主论坛上，老业主觉得，“大年夜家都是一样花了心血钱采办房子，这(附加优惠前提)对老业主是极其不公允的。”
实际上，业首请求退房的启事其实不但仅只是因为代价缩水。在龙湖地产的业主与开辟商谈判时，一名男性业主愤慨地说，“你们条约中没履行的多了往了。你不要跟我提条约。”业主所指的未履行是指开辟商对容积率和周围打算的许诺，一名微博名为“嘉定龙湖业主维权”的龙湖业主流露，维权步履从2011年3月就开端了，他们觉得龙湖在容积率上掉包观点，在车位比例和房屋质量上都有瑕疵，此时又大年夜幅贬价，以是请求退房。
因而，大年夜幅贬价的楼盘售楼处里，就产生了一边新的购房者列队抢房，另外一边老业主举着“***讹诈”的横幅请求退房的景象形象。但是，不管是退房还是补偿的请求，在先期订立的条约中均没有相应条目划定，法律根据不敷够。
其实，业主***贬价的事件其实不是初次产生。早在2008年，在上海、杭州、武汉等都会产生的万科业主退房潮中，因为先期的条约条目中没有贬价条目标商定，只能获得万科“谅解客户的表情，但是其统统企业行动必需遵守左券原则”的回应。
“初期业主好处明显蒙受了损掉，但是业主的损掉与开辟商贬价的行动之间是不是具有夷易近法上所说的因果干系，是值得商讨的。”复旦大年夜学法学院的段厚省传授解释，从法律根据上，业主在与开辟商签订书面的且经法定法度存案的购房条约时，两边都该当被推定为“理性人”，有着料想并承担商业风险的才能，这个风险就包含房屋代价或互换代价降落的风险。
中国青年报记者致电上海市嘉定区房屋和地盘管理局，获得了一样的谜底，其科室事情人员流露表现：“开辟商的贬价属于商业行动，只有当其房价上涨超越20%时，我们才会加以限定，而对降落的限定还没有接到上级相干划定的关照，以是目前查询拜访觉得，嘉定的这两个楼盘没有背规把持，市场行动，我们不会干与。”
而在10月27日举行的上海市当局例行消息宣布会上，上海市当局消息发言人徐威也流露表现，按照国度有关代价管理的法律法规，商品房发卖代价是由房地产企业和购房人按照市场供求干系协商商定，同时，房地产企业也应当遵循划定履行“一套一标”，明码标价，接管羁系。假定两边当事人产生抵触胶葛，该当按照商定协商办理，假定协商不成，可以经由过程司法路子办理。“相干本能机能部门将依法加强羁系，对背反商品房代价管理划定的行动将予以查处，保护当事人的合法权益。”
法律专家：目前处于经济理性回回期间
业主究竟是不是应当承担房屋贬值的风险，从事夷易近商法研讨的复旦大年夜学法学院传授段匡觉得，目前处于经济理性回回的期间，当事人应以理性来考虑本身的好处和义务问题。
“因为当房价上涨时，开辟商并没有权力请求条约消除，让业主遵循新的代价买进，那么一样的逻辑，业主难以具有请求补偿差价的权力。”段匡解释，当时高价买进的人必然也是综合了各方面的前提，觉得划算才会采办。而当天买的人觉得，这个房价到底了，但究竟上，一样存在房价是不是还会下跌这个问题，这本质上是每小我本身的鉴定力决定的。
不外，段匡觉得假定开辟商存在劝诱指导或欺诳等背规问题，在业主举行举证后，是完整可以请求补偿的。
比来，上海市市长韩正对上海进一步落实中心的房市调控政策流露表现了刻意，“下一步我们的立场是果断的，会果断落实中心政策的宏不雅调控办法。”
调控加力，开辟商是不是可以或许无限定的贬价，有阐发人士指出，开辟商为了回笼资金大年夜幅贬价，究竟上给老业主、周边的房产商和二手房市场都带来了影响。
中国青年报记者查询拜访了位于上海市运光路的房产中介一条街发明，近来范围较小的房产中介多是两至三个月没有二手房成交，运营成本首要靠一些租房的手续费支持。
“大年夜大年夜小小的房产中介都关了多少家了，我也开端考虑要不要关门了”，上海华一房产经理黄建奉告记者，当下没法成交的首要启事在于买方都在不雅看等候降落，而二手房房主代价上还不肯意松口。
“我国楼市的代价颠簸，当局在此中阐扬了巨大年夜的感化。这类政策上的风险对业主来讲是不公允的，这要依循触及当局政策的法律来寻求声援。”段厚省给出了一个更大年夜的会商空间。
业主作为经济理性人，在市场行动中确切应当承担义务，但是风险承担体系仍有完善的须要。中国社科院社会学研讨员唐钧传授克日在一场有关都会住房政策研讨的讲座中指出：“当局的房价调控有大概会导致‘负资产问题’，也就是业主在房价降落后仍然须要遵循原本的高价举行按揭了偿，这会激发许多问题，须要靠团体的住房政策举行调度和保障。”
段厚省说：“我们可以会商，因不成料想的政策而蒙受损掉，在此环境下是不是可以主意向当局求偿的问题。”
而对购房者，段厚省警告说，“如何减少损掉，还是要靠市夷易近的理性鉴定，不要追涨，也不要追跌，以理性安然平静和必需的原则来做出购房决定。法律很难知足每小我在每个时候的请求，只能实现一种大年夜致的公允。”
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