克日，房产中介“倒闭潮”的消息非分特别惹人存眷。人们不由要问：这个与房地产互相干注的行业也步进冷冬了么?

    据报导，“链家地产”7日宣布研讨统计称，本年以来北京二手房中介共封锁门店约1000家摆布，为三年来最多，此中10月封锁门店177家，已连续多月单月封锁中介门店超越100家，此中约73%为中小经纪机构。

    与此同时，深圳地产中介龙头老大年夜——中原地产近期也传出将裁人2000人，并封锁100家大年夜小门店消息，更是让大家心惶惑。

    看来，在楼市“金九银十”末了一点希看完整“破灭”以后，地产中介也面对严峻“吃不饱”的状态了。跟着冬季的临近，地产中介也要提进步进冷冬了。

    郝密斯买卖繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代庖买房事件。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。进住以后，郝密斯发明该房屋的供热费没有结清。郝密斯觉得中介公司在房屋买卖过程中检察掉职，故告状至法院，请求中介公司为其付出拖欠的供热费。中介公司辩称，两边不存在居间条约干系，郝密斯签的是《伶仃拜托过户和谈》，仅拜托中介公司代庖房屋产权过户。过户以外的事情，中介公司概不卖力。

    法官审理查明，郝密斯确切没有签过《居间办事条约》，只签了一份《伶仃拜托过户和谈》。该和谈商定：中介公司为郝密斯供应权证代庖办事，郝密斯付出拜托过户费用37700元。法官留意到，该房屋的成交价是165万元，按市场老例，拜托过户费一样平常不超越3000元。37700元的费用明显高于市场代价，占房屋成交价的2.28%，与居间办事费的收费尺度非常近似。对此，中介公司的说辞是，两边签订了《伶仃拜托过户和谈》，“一个愿打，一个愿挨”。

    法官向郝密斯解释，《居间办事条约》和《伶仃拜托过户和谈》不合，二者对应的法律干系别离是居间条约干系与拜托条约干系，中介公司承担的相应法律任务也不合。贫乏了关头的《居间办事条约》，郝密斯很难证明两边之间存在居间条约干系。听罢，郝密斯对法官说：“我买房子的时候事情忙，就想找中介公司代庖署理一下，不晓畅这‘代庖署理’二字是指居间还是拜托。现在才知道，供热费没结清是吃了小亏，没签《居间办事条约》才是上了大年夜当！”思虑再三，郝密斯预备持续汇集有力证据，另行告状，因而撤回了本案的诉讼。

    花费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代庖署理”一下，却不知白话的“代庖署理”一词在中介行业中对应着两种不合的法律干系———居间条约干系与拜托条约干系。一些中介公司恰是利用了花费者的这类无知，蓄意混合上述两种法律干系，从而规避义务，攫取不当好处。郝密斯的遭受，就是中介公司混合观点、“偷梁换柱”的典范案例。

    居间办事是中介公司的主营业务，需承担较多任务和较大年夜的风险。在二手房买卖中，买卖两边是拜托人，中介公司是居间人。居间人不克不及以拜托人的名义签订《房屋买卖条约》，仅能以本身的名义居中调停，转达两边意思，起牵线搭桥的感化。居间办事遭到《房地产经纪管理方式》等特别法的束缚，法律方面掣肘较多，相干部门的监督也较为严酷。

    拜托业务仅是中介公司的“副业”，内容主如果代庖产权过户、代为办理贷款等，收费前提是完成拜托的事项。拜托办事没有专门的行政法规、规章予以束缚。

    实践中，中介公司混合居间条约干系与拜托条约干系的手腕有两种，一种是经由过程签约的方式：中介公司将上述代庖业务写进《居间办事条约》，使买房人产生曲解，觉得代庖业务是居间业务的须要附随，二者属于统一种法律干系。二是个别中介公司欺诳花费者以《伶仃拜托过户和谈》取代《居间办事条约》，一旦产生诉讼，就以“意思自治原则”(法院的讯断应尊敬两边志愿签订的条约)为盾举行答辩。