北京一二手房价连续8个月“倒挂”
克日，本报记者经由过程实地访问通州、亦庄、大年夜兴、昌安然平静房山等本年楼市热点地区查询拜访发明，目前北京一手房与二手房代价“倒挂” 已呈燎原之火之势，从通州局部地区的个别案例舒展到各个远郊地区，与本年新居代价显现类似的曲线。
值得留意的是，一二手房代价倒挂曾在2008年年底频繁呈现过，这通常是市场回调的前兆。而跟着新盘的大年夜幅贬价或低价进市，楼市供需倒挂的征象将愈发明显。当二手房在新居压力下不克不及不降时，反过来又会再次刺激新居下行。在业界看来，一二手房代价倒挂的快速舒展意味着楼市拐点加快到来。
昌平地区是在售新居首要漫衍的热点地区，新居代价因供应的大年夜幅增加开端呈现明显探底。记者查询拜访发明，位于霍营的首建国风美唐，目前在售均价21000元/平方米，最低价18000元/平方米；位于回龙不雅的东亚上北鑫座为商住两用，最低价为14900元/平方米。位于昌平县城的金隅万科城目前最低在售均价为14000元/平方米，而其二手房源均价在15000元/平方米摆布，呈现明显的一二手房价倒挂。
在周边贬价促销的一手房影响下，昌平二手房发卖地区首要会合在回龙不雅、北七家、昌平县城等地，二手房报价首要漫衍在12000元-19000元/平方米，比拟调控前降落了10%摆布。
“3个月前，回龙不雅的二手房价还是23000元-25000元/平方米，现在代价普降到16000元-17000元/平方米”，回龙不雅小区一名二手房中介门店的事情人员小蔡奉告记者，在3个月内，二手房价下跌了两成多。
在小蔡地点门店的房源展现板上，很多被标上“业主急于脱手或特价房源”等字眼，“龙泽周围一套100多平方米的两居室，报价已从240万降到不敷200万了。但现在不雅看的人太多，买房的都希看能降得再多一些”，小蔡无奈地摇了摇头。记者发明，该中介门店地处回龙不雅地区最繁华的一条街道上，距离不远处另有几家一样谋划二手房的门店。11月7日下战书5点摆布，行人来交常常，但这几家门店内却门可罗雀。
据链家地产市场研讨部统计，10月，昌平区二手室第成交均价为16700元/平方米，环比9月成交均价16866元/平方米下跌1%。跟着地区一手房供应量增多与代价的下调，昌平地区内二手房正面对较大年夜压力。
来自我爱我家供应的数据表现，一手房与二手房代价倒挂征象呈现在2008年和往年个别月份。本年3月开端，这一代价倒挂征象已连续8个月。
我爱我家首席阐发师孔丹流露表现，继本年1月呈现一二手房代价倒挂以后，从本年3月份开端，一二手房代价倒挂已月月呈现，此中在本年3月，北京一手室第成交均价为18269元/平方米，而二手室第成交均价23536元/平方米。最新统计表现，本年10月份，北京一手室第成交均价为20670元/平方米，而同期二手室第成交均价22183元/平方米。
对一二手房代价倒挂征象呈现的启事，链家地产首席阐发师张月觉得，从一二手房订价机制上看，二手房订价更多的是根据商品房的代价而定，但是在目前市场调控下，开辟商选择了加大年夜优惠幅度，这使得商品房代价呈现了低于二手房的征象。同时，遭到限购没法换房的影响，许多二手房业主惜售心态更加明显，导致挂牌出售代价居高不下，而一手房货量大年夜，并且开辟商存在资金链的问题，须要随时调剂代价更是促进商品房贬价幅度超越二手房的首要启事。
不外，张月同时夸大年夜，目前一二手房代价倒挂主如果在代价竞争猛烈的较远区县呈现，城区因为新进市新居项目希少，“统一地舆地位同品德户型的新居和二手房楼盘，商品房代价一样平常都高过二手房15%以上。”
一手房传导而至的旗帜暗号，令二手房市场蒙受巨大年夜压力。在一二手房代价倒挂之下，小中介公司受不了调控重压选择关门的数量逐步增加，而大公司则逐步开端选择拓展业务品种，增加新红利点，部门公司选择了增加对目前成交量价齐涨的租赁业务正视程度。
中介公司从居间转到兼顾代庖署理，门店不但只挂售二手房，还开卖一手房，这类征象被称之为“一二手联动”。中原等在房地产发卖笼盖了项目前期策划、商品房代庖署理和二手房中介的全业务型公司。在2009年至2010年二手房市场比较好的环境下，当然也有这类业务，但正视程度都不高，而在目前市场冷落的环境下，这类一二手联动卖房的情势可以说是对公司发卖才能供应了新的业务增加点。
别的，联动发卖也愈来愈多地获得比来楼市新上市项目开辟商的青睐，对目前淡季下的开辟商而言，经由过程中介的多网点共同分销也能最大年夜程度地宣扬项目，用最小的宣扬成本收成最准确的意向客户。在目前限购政策下，成心向、有才能、有资格的购佃农户比拟之前的黏度降落许多。经由过程中介门店的挑选，可以特别非常明显地加快库存楼盘的消化速率，加快房地产开辟企业资金的畅通，实现有用融资；中介公司也能够经由过程这类体例，在不增加人员的环境下，降落中介费降落带来的影响，可以多角度谋划来获得更多的市场份额。
与城区及其他郊区不合，房山地区二手房市场特别非常小，商品房占市场买卖比例特别非常高。二手房成交量根基全市占比在2%-3%之间。但是，按照链家地产市场研讨部统计，自7月起，房山商品室第成交均价一向保持降落趋势，均价为14717元/平方米，较上半年降落约12%。
跟着新居代价赓续下探，本年不合月份进市的房产项目代价“倒挂”征象特别非常明显。
2009年的长阳地块第一次让房山市场进进北京主流购房者眼中。在2010年直到本年7月份房山都据有了北京楼市特别非常首要的地位，特别是在限购后的最初几个月，成交量在全市占比超越20%。万科、首开、绿地、城建、金地等开辟商均在地区内有所步履。但是比来从8月开端，房山成交量连续下滑，10月份更是创作发明了429套的低成交量，不敷限购之初的一半。代价倒挂在本年4月份曾呈现，作为北京首个“限房价、竞地价”的普通商品房项目，4月15日，中铁建·长阳国际城均价1.25万元/平方米，比拟周边万科长阳半岛等项目代价低5000元摆布。短短两天的时候里，长阳国际城首期01及08地块1594套悉数完成选房认购，比预售计划宣布的选房时候提早3天结束。不外，跟着楼市调控的连续，愈来愈多的低价项目呈现在房山。位于房山窦店的水墨林溪目前项目均价为8500元/平方米，此中3居起价只有7600元/平方米。
跟着低价项目标大年夜量涌进，统一项目在不合月份的发卖代价也呈现明显的代价倒挂。记者本周在位于房山窦店某项目售楼处发明，本年6月该项目成交均价为10128元/平方米，10月新一期项目代价降至9954元/平方米。
张月流露表现，房山发卖客群首要为年青的初次置业刚需人群，经济蒙受力相对有限，考虑更多的是自主需求，房山板块在售产品以高层板楼占多数，同质化相对严峻，且多以低总价、低首付吸引购房者。跟着调控的深进和供应的赓续增加，房山各楼盘的往化率逐步走低。目前多个楼盘30%-40%的往化率，开辟商的发卖压力将愈来愈大年夜。在通州等房价大年夜跌的影响下，房山也已到了大年夜调剂的边缘。
11月6日，在大年夜兴区西红门地铁周围，小刘跟他的同事正百无聊赖地聊着天。见有人从地铁里出来，小刘便跑上往发一张周边二手房源的清单。
在这张列表上，记者看到，目前大年夜兴二手房均价遍及在13000元-18000元/平方米之间。据小刘介绍，大年夜兴区目前在售的二手房有9成摆布均呈当代价降落，此中，降幅在100-300元/平方米的占7成。
新居方面，大年夜兴区目前在售的室第楼盘有20个摆布，首要位于黄村新城和大年夜兴线等轨道交通沿线。从团体成交量看，大年夜兴成交量不但未上涨，乃至有所下滑，月平均买卖室第套数在750套摆布，均价则比拟7月-8月有所下调，9月成交均价为19843元/平方米，10月下滑至18351元/平方米。
个别项目呈现一二手房价倒挂征象，如路劲领海世家，目前在售均价16393元/平方米，其二手房成交均价约为17400元/平方米。
北京中原地产三级市场研讨部总监张大年夜伟流露表现，跟着地区内几条地铁线的运营，大年夜兴地区逐步成熟，相对通州等其他地区而言，配套和交通都相对比较到位，但在比来跟着调控政策的影响和供应的增加，部门项目标代价呈现了明显的颠簸。团体来讲，目前大年夜兴市场促销项目明显增加，但实际割肉的项目不多。 而二手房方面，因为大年夜多数房源以小业主本身持有，其实不急于兜售，他们没有资金压力，其实不焦急出售。其次，二手室第租赁市场相对受政策影响不大年夜，房钱相对较高，是以一些业主因为惜售，他们更乐意把房屋出租收取房钱。
作为调控重灾区，通州的新居成交均价一跌再跌，赓续大年夜幅跳水，此中，8月至10月，通州楼市的成交房价呈现了特别非常明显的松动，房价实现了17000万/平方米、16000万/平方米、15000万/平方米、13400元/平方米到东亚13200元/平方米的连续跳级。新居代价跳水使得该地区一二手房价倒挂明显，很多预备购买二手房的购房者转进新居市场，通州低迷的二手房成交量落井下石，很多中介门店兼卖新居来拓展业务。
通州房价跳得最快，也摔得最惨，很多项目以大年夜幅贬价来调换成交量。以京贸国际城为例，该项目前期在售代价为19800元/平方米，目前在售产品起价仅为13400元/平方米，上周成交均价14000元/平方米摆布，代价下调幅度高达近30%。记者从北京中原地产供应的一份数据中看到，京贸国际城的代价获得了市场较高的接管度，该项目以62套的成交量成为上周(10.31-11.6)签约套数的第一名。
同时，通州二手房代价也鄙人调，但因业主不焦急用钱等多方启事，一二手房价呈现倒挂。代价差异使得通州二手房买卖遭受滑铁卢，其成交量遭到按捺。按照北京房地产买卖管理网的数据统计，10月份，通州二手室第网签总量为404套，环比9月份下跌14%，与往年同期比拟更是大年夜幅下跌了35%。记者在访问通州时发明，虽然是周末，但二手房门店中几近无人问津。
天时名苑周围一家二手房门店的小李奉告记者，二手房成交确切不如何抱负，“你看劈面的天时名苑，它的二手房代价在1.5万元/平方米—1.6万元/平方米之间，新居是1.5万元/平方米起，从代价上说二手房略微贵点，但是新居都是大年夜户型，总价比较高。”记者从北京中原地产供应的一份数据中看到，天时名苑的成交均价为1.57万元/平方米，上周该项目标成交量也不错，共成交17套。
位于新华西街周围的中介门店事情人员流露表现，受成交量的影响，很多中介门店已撤离通州，转向大年夜兴等成交量较好的地区，“现在的人员活动性比调控初期小多了，现在能留下来的都是做这个行业好久的，比较有履历，要不依托那点底薪也不好干啥，德律风费、房租等都是不小的开支。”
究竟上，二手房中介门店跟着调控的深进一向处于调剂状态，很多中介采取归并或淘汰的体例渡过“冷冬”。来自链家地产的数据表现，本年以来，二手房中介共封锁门店约1000家摆布，此中10月份封锁177家。
别的，记者看到，很多门店门口安排着大年夜量的新盘信息，多是河北的项目。“主如果拓展业务，增加收进，我们代庖署理的有河北项目，也有通州新盘项目，不外说实话，现在新居和二手房都不好卖。”该事情人员奉告记者。
和通州大年夜起大年夜落的房价比拟，亦庄地区的代价相对稳定，但也有很多项目采取低价进市体例抢“房票”。为了不客户流掉，二手房中介刻意将二手房和低价进市项目抛清干系，称低价楼盘“交通不便利，离这里很远。”
据领会，10月份亦庄地区共成交了110套产品，从代价走势来看，该地区在售项目代价较为安稳，并没有连续大年夜幅下跌的征象，此中部门项目标成交代价另有小幅上扬，如力宝广场10月份成交均价为22343元/平方米，而9月份成交均价为20633元/平方米。
记者在查询拜访中发明，该地区的二手房房源相对不多，且多是高端项目，亦庄镇当局周围一二手房价的倒挂其实不明显，但与亦庄一河之隔的马驹桥地区却呈现了明显的价差。马驹桥地区会合了很多品牌房企的项目，城建三开辟的高价地项目米拉village、融科的喷鼻雪兰溪和钧廷、合生·天下村、珠江逸景故里和星悦国际等，马驹桥骨干道的两侧挂满了各项目标告白。
在米拉village项目标劈面，我爱我家、链家、鑫尊、21世纪不动产等在内的多家中介门店一字排开。当记者问及买一手房合适还是买二手房合适时，京典置业的一名经纪人奉告记者，“二手房必然要便宜的，我们楼上的莲水怡园目前二手房均价为1.4万元/平方米，而全部马驹桥地区，包含南六环以外的珠江逸景故里、融科喷鼻雪兰溪在内的二手房均价在1.2万元/平方米-1.4万元/平方米之间，你看看劈面的新居，米拉village目前的均价为1.58万元/平方米，亦庄那边的新居代价更高，并且还不克不及顿时进住。”
记者曾往过星悦国际，距离凉水河不到10分钟的车程，但在中介机构的眼里，该项目俨然不属于该地区。据记者领会，纯新盘星悦国际采取的是低价进市计谋，初次开盘的起价仅为1.08万元/平方米，低于周边的二手房代价，在必然程度上构成了一二手房价倒挂，因售价相对较低，获得了不错的发卖成绩。
一二手房价倒挂征象已经是第三次呈现了，这类征象一样平常产生在房价降落的初期。因为开辟商遭受资金链问题，新居会率先贬价，二手房小业主贬价意愿不强，跟进得慢一些，这就会呈现明显的倒挂。别的，一样平常倒挂会分地区呈现，一些新居供应量大年夜、项目多的地区，竞争较为猛烈，代价下行的压力天然就大年夜，好比通州。
因为北京部门郊区在售新盘呈现超低价进市，使得部门新居代价明显低于周边二手房价，呈现明显的一二手房价倒挂征象。在新居贬价的动员下，二手房价或将迎来更大年夜跌幅。跟着年底的到来，开辟商资金严峻程度和对发卖回款的预期更高，而政策宽松的大概性其实不大年夜，是以，经由过程贬价回笼资金将成为愈来愈多开辟商的选择，新居代价将持续下探。新居代价的下跌将对周边二手房代价构成引领和标杆感化，与新居市场的企业行动占主体比拟，一旦二手房代价呈现松动，将敏捷显现燎原之势。
之以是呈现一二手房房价倒挂的环境是因为到了年底，许多一手房地产商急于资金回笼，须要收受领受资金为接下来的事情进交运转，如年底须要还银行贷款，是以在售房中以贬价来吸引购房者。而二手房业主一样平常其实不急于售房，代价也抗得较高，惜售生理很强，乃至很多转售为租。
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