上周五，在银监会前主席刘明康流露表现房价下跌50%，银行的贷款笼盖仍能达到100%，当然利钱不克不及收回，但本金没有问题以后，很多银行业、获贷企业和房地财产的业浑家士奉告《第一财经日报》记者，银行压力测试是不是完整真实可靠，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是不是都被纳进“法眼”监控，都会对最终的结果产生庞大年夜影响。　

　　那么房贷是如何“隐形”的？“隐形”的房贷可否逃过压力测试的“法眼”？相干行业人士对房价下跌50%的切身感触感染如何？　

　　刘明康上周五流露表现，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人夷易近币以上。按照《2011年三季度金融机构贷款投向统计陈述》，停止三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。　

　　有银行业业浑家士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除以上的10.46万亿，另有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、经由过程各种渠道周转、末了流向了房地产市场的贷款，和那些初始就以房地产为典质物的贷款，而后者数量常常超越前者。该人士流露表现，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。　

　　那么，这些名义上非房地产贷款的房贷，是如何穿上“马甲”洗面革心的呢？业浑家士的表述或许会供应一些线索。　

　　“前些年投资房地产比做钢贸买卖赚得快多了，我们问银行借了钱就往投地盘、商展、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大年夜型钢市一钢贸企业总经理陈师长西席奉告本报记者，他们找银行融资的名义都是“出产谋划项目”，但用子虚商业流水等“一条龙”招数，末了把钱用往炒地炒楼。　

　　陈师长西席对钢贸企业当年的融资才能很得意，“我们做大年夜宗商品的，可以供应典质物，有质押包管、有互保、有联保另有市场包管，加上资金流又大年夜，银行抢着乞贷给我们。”　

　　至于这“一条龙”招数如何走，陈师长西席举了个例子。“我看中了1000万的商展项目，就先问同业借个1000万，采办商展。然后把买下的商展典质给银行，称贷款用于进货，其实收了账就往还掉落借的钱，便是问银行乞贷炒商展。”　

　　对陈师长西席的做法，交通银行一名客户经理流露表现质疑，他流露表现按照他地点的银行贯彻的“三个方式一个指引”的贷后“受托付出”流程，银行贷款将必需打给陈师长西席进货的公司，而非陈师长西席本公司。　

　　另外一家股分制银行信贷业务卖力人奉告本报，对“受托付出”，银行的贷后监控只能节制资金的第一笔划回流向。也就是说，只要陈师长西席找个“朋友公司”，走流程其实不难。据该卖力人流露，2008年金融危急过后，在货泉刺激政策大年夜环境下，银行青睐有典质的贷款客户，并且可以按照典质物的评估值，赐与80%~120%的贷款额度，最高乃至可达150%。　

　　除上述购买房产时的洗面革心，对已购物业的升值，市场上还风行两种从银行套现再投资的体例：“转按揭”和“过桥”。　

　　某炒房团资深炒房人吕师长西席流露，2006年前他经由过程“转按揭”套现，好比一套房产本来评估代价在100万元，遵循划定放贷70万元；1年后，该房产时价涨到150万，这时候吕师长西席就按增值以后的代价找另外一家银行签订新的按揭和谈，如许就可以多获得约35万元贷款。　

　　2007年开端，羁系部门封堵“转按揭”，请求对已典质房产在没有偿清悉数贷款前不得以再评估后的净值为典质追加贷款。这类转按揭的体例***转进灰色地带，但吕师长西席和他的炒房团团友们则采纳了一种新对策，即“过桥”。假定其购买的房屋已从200万上涨至400万，但另有100万房贷未还，吕师长西席的方式是从小贷公司等融资渠道借出100万“过桥”款还清房贷，以此绕过羁系，典质房屋申请“花费性贷款”以套现，一方面还掉落小贷公司借出的100万，另外一方面多出一笔款项举行下一个房产投资。　

　　对上述“花费性贷款”，吕师长西席的套路是，当贷款资金小于200万，则名义用处为“房屋装修”，后续找装修公司签订子虚装修条约；大年夜于200万，则名义用处为艺术品投资，后续找典当行经由过程古玩买卖虚报买卖金额。 

　　“房价跌50%我就跑路，但银行必然比我先死。”某地产开辟公司总裁高师长西席在接管本报记者采访时流露表现，在中国做房地产商10多年来，他从金融机构回笼资金的方式已进级过两次，假定他的资金链断了，那些“钱的泉源”必然很惨。 

　　高师长西席说，10年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”（收身份证）开子虚收进证明，便可以从银行“贷款买房”；2007年摆布，这些初级把戏被羁系了，他和同业们纷繁走信任渠道，是以“假定房价暴跌，信任也要出大年夜问题”。 

　　当房地产信任也被叫停了今后，地产公司和银行一起开辟了新把戏。高师长西席流露，数月前，某银行动了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票，再由另外一家有资金的银行对银票贴现。 

　　上述信贷业务卖力人也流露表现，房地产商急缺资金而乐意给出高利率，是以这类把持确切存在部门“灰色地带”，而据他所知，另有银即将对房地产商的“变相贷款”打包成理财产品置进资产池。这些做法，都大概成为房贷压力测试的盲点。 

　　别的，高师长西席还流露，他往年手头有一块地，须要套出资金盖楼，而当时银行对房地产的贷款已收缩。他的做法是，找两家互为高低流的“本身人”商业公司，签订一个上亿元的子虚商业条约，再将他的地盘作为“第三方典质”，从银行贷出商业款项。不外高师长西席也承认，跟着银行目前对这类商业贷款的贷后货色装船、保险手续等越查越紧，这类手腕也已行不通了。 

　　高师长西席称从银行渠道的实际融资成本已超越了10%，但眼下房产房钱回报率只有2%~3%，不计房产本身的代价下跌，这此中的年损掉就有10%。对记者“为何不抛盘”的扣问，高师长西席答复，“跌市里，就算贬价也抛不掉落了”。 

　　对各种“隐形”房贷，某银行主管风控的高层昨日在接管本报采访时流露表现，初期一些银行在做压力测试时的确有漏掉计算以房产或地盘为典质物的一样平常贷款，但据他所知，此轮压力测试里，银行已做出了调剂。 

　　但是，上述股分制银行信贷业务卖力人奉告记者，以房产为典质物举行一样平常贷款和贷款再进进房地产市场，二者之间银行承担的风险是不一样的。鉴于以上“招数”的存在，银行的压力测试大概遭到部门滋扰。 

　　别的，该卖力人还流露表现，那些从银行贷出的完整不触及房地产的款项，也有大概在目前资金面从紧的背景下，被高利率所吸引，周转后最终进进了房市。本报记者昨日对某“投资公司”履行董事的采访部门证明了这一不雅点，据他估算，公司放出的钱款，“少说有六成”最终落脚点还是房地产市场，而对投资者和投资公司的资金来源，“银行贷款必然是一大年夜构成部门”。 

　　除“隐形”房贷大概的盲点外，上述主管风控的高层觉得，房价下跌50%所带来的问题将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为“经济将会崩溃，体系性风险无可制止”。 

　　有学者撰文指出，房价变动起码将使42个行业遭到影响，好比钢铁、水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等行业。上述银行高层的担忧也正在于此，“到时候，不是房地产贷款会坏账，而是各个行业的贷款都会团体大年夜面积坏账”。 

　　不外，据媒体此前援引光大年夜银行风险管理部一名卖力人的话称，在近一年多的压力测试中，银行已更多地采取“体系性风险”角度，并且有多家银行考虑到了房贷与处所融资平台贷款之间的接洽干系度。 

　　到目前为止，各家银行详细如何展开压力测试，对外界来讲仍然是个谜。市场人士也曾因“各家银行流露的房贷压力测试数据附近”而怀疑结果的可托度。某股分制银行阐发师曾对媒体指出，银行“有一个先进为主的印象，然后把模型往一个标的目标往做，末了报给银监会的数据表现各家差不多，全部行业的数据也差不多”。