限购、限贷、限房价……2011年的楼市环境对以往总能主导市场的开辟商来讲显得八方受敌。
    就在如许一个不合以往的关隘，人夷易近币房地产私募基金以星星之火的燎原之势，向开辟商抛出了绣球。

    克日，住房和城乡扶植部政策研讨中心宣布的《人夷易近币房地产私募基金发展陈述》(下称《陈述》)称，“按照各方信息汇总，估计目前人夷易近币房地产私募基金融资总范围近千亿元。”
    蛮横发展

    “人夷易近币房地产私募基金呈现并发展的最大年夜意义在于，它可以或许为社会大年夜众寻觅投资渠道；对房地产市场投资构成有用分流，将投资从需求端引向供应端，增加了住房的有用供应；同时，令房地产行业较高的利润大年夜众化。”住房和城乡扶植部政策研讨中心主任秦虹对《第一财经日报》流露表现。

    “2010年可说是海内房地产基金元年，而本年则是房地产基金发达发展的一年。”天下房地产投资基金联盟会长张夷易近耕不久之前对媒体流露表现， 2010年天下共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开辟公司、信任公司、PE公司都纷繁设立房地产基金，停止目前，“海内房地产基金往少里说也有近500家”。

    在资金的量级上，《陈述》表现，2010年国浑家夷易近币房地产私募基金资金范围达到了500多亿元。而2011年，其资金总范围已实现翻倍增加。

    《陈述》觉得，夷易近间本钱充盈、投资渠道匮乏、行业收益相对较高和由行业调控依法的重组需求，这几种身分的共同感化，使得人夷易近币房地产私募基金的发展成为必定。

    不外，以目前的环境看，与其说房地产私募基金发达发展，或许不如说蛮横发展更加真实。

    高和本钱董事长苏鑫流露表现，目前，市场上大年夜量人夷易近币私募股权基金，其投资模式各不不异，这也是目前基金之间的首要差别。“一类是以可转债情势投资房地产项目，以开辟商赎回可转债作为首要退出路子。另有一类则是经由过程股权收购的情势，收购房地产项目，再以发卖退出。”

    而这类债权情势的投资，在许多业浑家士看来就是一种变向的“高利贷”。“基金把钱给开辟商，他包管每年给我多少回报，但他要把公司印章、银行印鉴给我(作为典质)。”一名房地产基金业浑家士流露表现，债权类投资一样平常会设置保底、回购或对赌条目，以确保基金收益，“这就像放高利贷”。

    《陈述》也发明，“多数基金对房地产企业或项目举行股权情势的投资，获得股权收益，但本色上仅承担了债权的风险。”

    比拟而言，股权投资因为须要与开辟商共同开辟某一项目，面对的市场风险也就更大年夜。另有基金会直接买下项目100%权益，开辟、整理后出售或出租，这无疑将磨练基金的专业鉴定和操盘才能。

    “因为大年夜部门人夷易近币房地产私募基金发展始于2010年，目前除少数基金外，多数还没有完成 ‘募集—投资—管理—退出’的完整谋划周期。各基金公司的投资才能、红利才能和管理程度尚不明白。”《陈述》坦言，目前对人夷易近币房地产私募基金来讲，是机遇与风险并存。

    房子是投资品而非投契品

    一个值得存眷的问题是，现在的人夷易近币房地产私募基金遍及以“高收益和快进快出”的形象示人。
 
    《陈述》课题组调研注解，从调研的环境看，目前人夷易近币房地产私募基金的年化目标收益率根基肯定在20%~25%，因为基金对投资项目标风险与收益的匹配请求，表现在越是投向中小开辟企业的项目，目标收益越高。如：投进特大年夜型开辟企业的项目年收益率在10%~15%；一样平常较大年夜开辟企业的项目年收益率在15%~20%；中小开辟企业的项目收益率在20%~25%，乃至达到50%。

    虽然目标收益率远高于社会平均利润率，但从课题组调研的基金公司的项目选择来看，他们都根基有信心达到目标收益率。

    与此同时，《陈述》还发明，因为人夷易近币房地产私募基金大年夜多以投项目为主，并且只介入项目运作周期的部门环节，好比，仅在拿地环节、仅在开辟环节，或仅在发卖环节，以是基金存续期相对较短。一样平常1~3年摆布。同时，这也与所募资金属性相干，符合投资者快进快出的请求。相对而言，外资基金周期较长。

    “基金不是投契，这类高收益和短时候行动很难连续。”北京盛世神州房地产投资基金首席履行官王戈宏觉得，造成房地产私募基金目前这类不康健状态的启事，在于较为难堪的投资模式。

    “房子是投资品种而不是投契品种。”王戈宏流露表现，“房地产基金必然要冲破这类高利贷的生理，不要一味地寻求高利、暴利、短时候，而要有一个长期的心态。”他觉得，人夷易近币房地产私募基金当前的近况只是其处于初期阶段的一个别现，目前的测验测验都是值得的，但现在的做法不克不及代表将来。
    对将来的发展，秦虹指出：“人夷易近币房地产私募基金还是要回回到股权投资的本质上。”

    对此，王戈宏流露表现认同，“真实的股权投资是个标的目标，与房地产开辟商共担风险。当股权与债券构成一种合理比例的时候，房地产基金才有真实的希看。”

    “这请求将来开辟基金必然要具有充足的范围，才可以与其他债权法竞争。”除此以外，王戈宏觉得，地产基金将来还将呈现分化，除投资于开辟阶段的基金，还将呈现持有基金。

    在羁系方面，秦虹流露表现，目前人夷易近币房地产私募基金处于起步阶段，首要依托行业自律。“对这个行业来讲，信誉是最高请求，跟着这个行业的发展和范围的赓续扩展年夜，羁系必然会被提上议事日程。长远来看，对LP和GP都将设置门槛。”