2011年12月，天下房地产开辟投资额6257亿元，同比增加12.3%，较上月降落7.8个百分点，整年增加27.9%；房地产新开工面积1.51亿平，同比降落18.9%，较上月的降落明显，整年增加16.2%。投资和新开工数据降落幅度较大年夜的一部门启事是“12月征象”部门已在上月提早反应，使本月统计范围扩展年夜的影响低于往年。但团体来看，投资和开工都处于下行通道。

　　保持2012年发卖面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%的不雅点，将来伴跟着根基面企稳和政策预期的存在，板块仍将存在机遇。  

　　2011年12月天下房地产开辟投资额6257亿元，同比增加12.3%，较上月降落7.8个百分点。2011年1-12月天下商品房房地产开辟投资额6.17亿元，同比增加27.9%。

　　整年投资增速根基符合我们的预期，但12月单月增速下滑幅度较大年夜，超越我们此前的预期。12月投资增速下滑较快首要有2方面启事：

　　1）11年以来，开辟商遍及减少拿地、放慢开工，但因为地盘购买费付出滞后和已有施工面积较大年夜的启事，在收缩初期对投资的影响其实不明显。但目前这些滞后身分已根基消逝遵循我们的测算，季调后的施工面积同比已从经年上半年的33%摆布降落至12月的8%。估计这一趋势还将连续。

　　2）我们觉得，11月数据高于市场预期，大概有一部门启事是因为统计局牢固资产统计进库轨制转变，导致部门牢固资产新项目在11月提早会合进库，造成过往“12月征象”提早反应，12月偏低的数据有力地印证了我们上月的料想，并且从一些处所统计部门的关照中也能够获得左证。

　　2011年11月新开工面积1.51亿平，同比降落18.9%，较上月的降落明显。2011年1-12月天下商品房房地产新开工面积19亿平，同比增加16.2%。

　　新开工面积降落较快从季度数据来看，4季度新开工同比降落4.6%，与3季度同比上升24%比拟仍然降落明显。

　　12月房地产资金来源约8038亿元，同比降落13.3%，继上月反弹后持续降落。11年1-12月房地产企业资金来源合计8.32万亿，同比增加14.8%。此中4季度资金来源2.13万亿，同比降落3.1%。

　　房地产投资额占房地产资金来源总和的比例上升到74.2%，较上月73.8%持续爬升，远高于往年12月的66.6%，表现房地产商资金压力较大年夜。

　　2011年12月天下商品房发卖面积和金额别离为2.04亿安然平静1.01万亿，同比别离降落6.7%和1.3%，降幅较上月略有扩展年夜。2011年1-12月天下商品房发卖面积和金额别离为10.99亿平方米和5.91万亿，同比别离上升4.9%和12.1%。

　　12月商品房发卖仍较低迷，发卖面积同比降落6.7%，降幅较上月扩展年夜5个百分点；发卖金额同比降落1.3%，降幅较上月扩展年夜0.1个百分点。

    从季度数据上看，4季度发卖面积和金额别离为3.86亿安然平静1.98万亿，同比别离降落6.2%和3.7%，此中11-12月发卖面积及金额同比别离降落5.1%和1.3%。是以，我们觉得，考虑到统计范围扩展年夜时点转变造成本月数据偏低的影响，我们觉得，11、12月发卖面积同比基本相称，降幅在-5%摆布，降幅较10月的-9.9%有所收窄。

　　降幅收窄的首要启事是前期政策微调、信贷适度宽松的结果展现。房地产投资额资金来源中，海内贷款占比上升，小我按揭贷款占比继上月回升后根基稳定，定金及预收款占比降落，首套房贷款履行利率大年夜多回到基准，首付成数也根基回到3成，这将对发卖产生刺激。我们觉得，目前跟着信贷适度宽松导致的活动性改良，购房者预期趋于稳定、履行利率降落，使一线都会发卖逐步企稳，天下发卖下滑速率放缓。

    估计后续活动性严峻状态将进一步减缓，一线都会发卖企稳的状态将得以牢固。不外此次信贷适度宽松并不是正对针对地产行业，对发卖的刺激感化不宜过分夸大年夜，加上目前二三线都会库存较多且代价下调不明显，将来发卖还存鄙人滑的风险，是以从天下来看，将来一段时候发卖状态仍将低位徘徊。

　　保持各项料想，2012年发卖面积同比-3%，新开工面积同比-9%，投资额同比11%。

　　将来伴跟着根基面企稳和政策预期的存在，将来板块仍将存在机遇：1）从根基面看，因为开辟商贬价意愿较前期明显加强，且信贷调剂导致利率下调，对发卖将起到有益影响，根基面逐步企稳。2）从政策预期上看，政策逐法度整的趋势不会产生转变。经济下行带来的货泉政策改良预期仍然存在。我们觉得，政策博弈和调剂的窗口大概较此前有所提早至1季度末摆布。将来一段时候熟行业正向的鞭策身分存在。

　　1月份，考虑到行业传统淡季，买卖量贫乏亮点，加上前期超额收益明显，不解除调剂的大概，但风险团体不高