【择要】假定不转变都会开辟和制作中的极权管理模式，持续将遍及的公家定见解除在理性决定计划的大年夜门以外，在新城开辟扶植的终纵目标上掉落臂“以报酬本”的都会化实际需求，浩繁“鬼城”的新生终将只是一厢甘心的夸姣希冀。

　　“先造城后造市”的苦果

　　松江大年夜学城位于上海松江新城区西北角，占地约8000亩，是目前我国范围较大年夜的大年夜学园区。因为是在一片农田上打算制作起来的，因此松江大年夜学城多年来几近是一座“空城”。严酷意义来讲，上海的新江湾城还够不上像鄂尔多斯如许的“鬼城”级别，但在许多对这个板块熟谙的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。停止目前，其内部门生公寓和课堂等大众举措措施的利用率较低，地区内的室第小区空置率畸高，商业租售比约为1/1000，人丁导进迟缓。业浑家士指出，在城镇化海潮中，以松江大年夜学城为核心的松江新城区遭受了单方面寻求地盘和投资快速扩展、人丁市夷易近化迟缓的瓶颈。跟着该大年夜学城的资产利用率降落，对周边经济的辐射感化也被减弱，在松江大年夜学城房地产投资比年高速增加的背后，是“先造城后造市”的苦果，是观点炒作带来的空城危急。

　　其实，已存在的浩繁“鬼城”带来的负面影响不但仅在感不雅层面，处所当局“进退维谷”的境遇才是最大年夜痛苦。目前的近况是，新城开辟打算上酿成的先本性不敷与缺点，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开辟后期成本加大年夜，而纠错的成本常常比用来完善的成本大年夜很多。更何况如许的后期成本更多时候是个无底洞。

　　“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套举措措施投资高达68亿元，2008年二次定位整脱期间配套举措措施扶植追加资金40亿元，靠近原打算相干投资的2/3。”别的，为了使“鬼城”能尽快新生，各地当局伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，千方百计，乃至不吝代价地举行招商[简介最新动态]引资，付出巨大年夜的人力和财力成本。洲联团体·五合智库总经理邹毅指出，这些都会尝尽了“先造城后造市”的苦果。在邹毅看来，底子的问题在于各地新城开辟终纵目标的定位上。“是以假借都会化海潮，超额投资，调换经济好处乃至政绩为目标，还是以尊敬都会扶植发展规律，务实为夷易近，制作夸姣舒服新城，提高人居品德的都会化发展须要为目标？”谜底逐步浮出水面，假定不转变都会开辟和制作中的极权管理模式，持续将遍及的公家定见解除在理性决定计划的大年夜门以外，在新城开辟扶植的终纵目标上掉落臂“以报酬本”的都会化实际需求，浩繁“鬼城”的新生终将只是一厢甘心的夸姣希冀。

　　加拿大年夜广播公司日前颁发了题为《从鬼城***都会打算的裂痕》中描述：“夜抵鄂尔多斯，我们被阴郁所围困。其实不是供电体系呈现妨碍，只是贫乏繁华都会的意味——灯火通明的高楼大年夜厦。……城里有经心计划的博物馆和美术馆，另有豪华派头的购物中心和宽阔的林荫大年夜道，惋惜都空荡荡的。最多见的人类身影是穿戴夺目打扮的铲雪工人，他们或许在为不会到来的车流扫清途径，或许只是为了有点事做。”这恰是现在鄂尔多斯的真实写照，业浑家士觉得，这是因为鄂尔多斯过分依托煤炭行业所酿成的。

　　究竟上，鄂尔多斯并不是个案，正行进在城镇化发展之路上的中国还存在着更多“鬼城”危急。作为中国房地产泡沫的“最终产品”，“鬼城”危急正在三四线都会舒展。前有60平方千米的松江新城、260平方千米的京津新城[最新消息代价户型点评]、155平方千米的康巴什新城等海内知名的“鬼城”。后有媒体报导的三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌等市县的多个楼盘，正在以低价打击市场，部门楼盘乃至以成本价或“跳水”价开盘。当局忙着辟谣，诘责诘责媒体报导有掉偏颇，另外一面在中心调控的高压下，有些处所当局却又诡计变相救市，各莳花腔层见叠出。

　　常州陷“鬼城”危急

　　地处长三角中心地位的常州，素有江南明珠，中吴龙城之称。比来几年来，跟着经济的高速发展，常州的房地产市场也进进快速发展阶段，有业浑家士乃至用常州成为各大年夜房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆。但是克日，因为新建室第空置率太高，常州被称为继鄂尔多斯以后的又一个“鬼城”。有业浑家士阐发觉得，常州楼市库存量太大年夜，空置率太高，将来难有大年夜的发展。不外，常州房管部门则觉得，常州楼市供需两旺，不存在“鬼城”一说。

　　常州武进区武宜路几近贯穿常州东西向全部繁华地带，从旧城中心耽误至新城区，路两旁的新建修建拔地而起，各种色采美丽的楼盘发卖处也到处可见。据领会，在武宜路上堆积了德禾豪景、新城喷鼻溢紫郡[最新消息代价户型点评]、银河国际、绿城[简介最新动态]玉兰广场、华丽庭等十多个楼盘，这些楼盘总修建面积乃至超越了500万平方米。统计数据表现，停止往年12月尾，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。假定遵循2012年常州楼市发卖速率来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

　　在库存已高企的环境下，近几年常州的都会综合体开辟更加剧了楼市的库存压力。数据表现，目前常州市场上80万平方米以上的都会综合体项目有将近30个。之以是会短时候内出现如斯多的都会综合体，主如果因为楼市调控所带来的，杨瑜觉得：“在室第调控常态化下，商业范畴因为不受调控限定突然升温，而如都会综合体范例的大年夜盘作为商业地产最具代表性的产品，愈来愈遭到房企的青睐。”在业浑家士看来，庞大年夜的都会综合体项目当然有诸多优势，但是庞大年夜开辟项目须要大年夜量的商业资本和客流资本来支持，假定这些资本不敷以支持的话，那么就会呈现大年夜量的综合体项目空置。而常州现在正面对着这类饱和的状态。

　　营口积弱难返

　　地处渤海之滨的营口，被誉为"百年港埠、河海之滨、鱼米之乡"，但在天下房地产市园地图上，只能算是三线都会。据领会，本地市区新盘开盘两年后，发卖面积仍然只有20%摆布；而正在开辟的辽宁(营口)沿海财产基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目乃至已歇工。更严峻的是，本地几近全部银行从2012年初就已休止向房地产开辟商贷款。本地银行业人士流露表现，今明两年银行的房地产贷款业务都不太大概开闸。对营口多家银行休止开辟贷的行动，地产研讨机构CR IC品牌总监黄章林觉得，这申明本地楼市的风险已很严峻，假定本地开辟商的资金需求一向得不到知足的话，不解除有崩盘的大概性。

　　连当局部门也看不下往，一系列搀扶政策随之出台。但是，积弱难返的营口楼市，很有鄂尔多斯的影子。严跃进指出，营口楼市滞销的启事是人丁密度比较小，地盘供应多，供求干系掉衡。有限的市场需乞降相对无限的地盘供应，构成了营口楼市最大年夜的风险。