十年乱象:房价预测成赌局,信专家损失惨重
择要：房地产市场勃兴十年间，既得好处者老是希看用辞吐来摆布全部楼市预期，来让太高的房价不下跌——过往十年间，多空两边老是相互诘责诘责、攻讦赓续。在一波又一波的论战和赌局中，除却名声，输家仿佛毫无损掉可言。那些崇奉专家不雅点、没能踏准房价节拍的购房者，才是楼市潮起潮落中真实的输家。
潘石屹说，“你不出往演出没人知道你，房子就卖不出往了。”
中国房价料想之综述
2013年的3月，之于不合的人，有着不合的解读。
知名房地产商任志强(微博)放话说，这个月里，房价将暴涨；批评人士“牛刀(微博)”则立帖为誓，称房价泡沫要在3月分裂；而对深圳的郭建波来讲，3月房价不降的话，他就要在长安街***奔了。
在过往房地产市场勃兴的十年间，如许不雅点夸大、打赌逞强的场景接二连三的上演。料想房价的轨迹也升温为一场全夷易近介入的竞猜“盛宴”。开辟商、经济学家、各种机构、乃至炒房者等纷繁变身“先觉”，就房价的走势指导一二。
此中，有唱空者喊出“楼市不崩盘，我就往跳楼”等非理性标语，也有唱多派张扬的“25年后北京房价达到80万/平米”。
不雅点的截然对峙，也表现了料想受多重身分制约的中国楼市之难。按照梳理，如谢国忠、易宪容等学者关于楼市下跌的鉴定鲜有成真，而投行等机构也曾团体折戟过楼市预言。
信“专家”，损掉惨痛
因为信任“楼市专家”的料想，黄涛卖掉落了深圳的房子。三年后，他浮亏了约六七十万元。
30多岁的黄涛，在为三年前的卖房决定而忏悔。
2010年3月，考虑一个月后的黄涛终究下定刻意，将本身位于深圳龙岗的一处房产卖掉落。彼时，2009年楼市的暴涨已招致决定计划层出台了一系列的调控办法，如七折利率打消、首套房契税优惠调剂等。
当时已从售楼员做到一家地产公司中层的黄涛看到，部门都会的房价已开端下行。他开端担忧，楼市大概会重演2008年下半年的大年夜跌行情。
而此时，常日他所存眷的几个“楼市专家”看空房价的表态，使他对本身的阐发更加确信。2009年底，地产批评人士牛刀称，“只要房价回回理性，都要跌往80%”。2010年的上半年，另有专家称，投资者应当“上半年买股，下半年买房”。
那套108平米的房子，最终以8000元/平米的代价易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”：25万元进进股市，“做长线”；另有一部门则用于在老婆的故乡长沙购买了一套房产，给岳父岳母住。
3年过往，黄涛说，“究竟证明我错了”。他探听了一下，那套8000元/平米脱手的龙岗房产，现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是，投进股市的25万元，现在已缩水到了8万元。
那套长沙房子的升值，远远没法弥补这部门损掉。过往3年中，那套房子每平米只涨800元。
大年夜致算来，黄涛的这笔投资，浮亏约六七十万元。
黄涛的案例不是个案。
一名广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的发起，而错过了买房机遇。
据该购房者介绍，往年5月时，他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此，他曾在微博上向一名持唱空不雅点的“楼市专家”就教“是不是进手”，该专家经由过程私信发起他，“先别买”。
4个月后，该专家颁发了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时，那套住房代价已涨到了3.2万元/平米。眼下，该房报价为3.96万元/平米——如斯代价之前，一度触及购房梦的他，只能看洋兴叹。
泡沫未破，牛皮吹破
自2001年底开端，各色人物赓续料想房价，乃至有“不崩盘便跳楼”的夸大辞吐，但是究竟证明，这类料想不靠谱。
有不雅点说，中国房价料想，始于2001年底。
清华大年夜学管理学院传授魏杰在中心电视台颁发的一席《2002，房地产的冬季》的访谈，开启了连绵十余年的“中国房价料想史”的大年夜幕。
在这篇随后激发争辩的访谈中，魏杰连络当时的商品房积压数据流露表现，2002年将是房地产行业的隆冬，一大年夜批房子的末了结果是要被炸掉落。他乃至以性命为赌注说，“假定楼市不崩盘，我就往跳楼”。
一年后的情势与他的料想相左。数据表现，2002年，天下商品房平均发卖代价同比增加2.9%。
魏杰以后，接棒“泡沫论”的是发改委经济研讨所研讨员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大年夜”后，王小广还曾在2006年以本身的“良知和信誉”赌将来五六年内房价必降。
别的，王小广还曾在2011年警告开辟商，千万不要囤房，要想尽统统方式把房子卖出往。按照王小广当时鉴定，2012年年中，天下房价将平均降落20%到30%。
但是王小广的上述预言悉数掉。
同王小广一样，兵败“2012年的房价料想”前的学者和经济学家为数很多。
中国社会科学院传授曹建海先是于2010年5月时估计，2012年将是楼市泡沫崩溃的一年，继而又在6月再次传播鼓吹“2012年北京房价回落50%”。
深圳大年夜学经济学院国际金融研讨所所长国世平，也曾在2012年上半年称，楼市大年夜涨的期间已一往不返。
此前一年，国世平号令投资者，必然要卖掉落多余的房子买股票。
中国指数研讨院的数据表现，2011年，天下商品房和室第发卖均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底，上证指数报收2199点，年内跌幅达21.68%，未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。
更早之前的2008年6月，国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。
但2009年，楼市却上演了住房鼎新以来最为猖狂的一幕。研讨机构宣布的数据表现，2009年我国室第均价上涨了25.1%，为2001年以来最高程度。
“唱空派”频频掉
谢国忠、易宪容和牛刀，长期对峙唱空楼市。而中国楼市，却一向未如他们所料想的那样大年夜降。
海内几个学者以“数十年如一日”地对峙唱空楼市而为人所知，好比谢国忠、易宪容和牛刀。
谢国忠唱空本地楼市，始于2004年。该年10月，当时就职摩根士丹利的谢国忠在题为《有史以来最大年夜的地产泡沫将在近期分裂》的阐发中称，中国巨大年夜的楼市泡沫“将在数月内分裂，不会超越一年”。
随后的2005年中，谢国忠再次***《上海房地产大概步曼谷后尘》等数篇警示文章。媒体报导称，为证明本身的不雅点，谢国忠乃至卖掉落本身在上海的房产。
随后2006年至2010年，谢国忠前后多次颁发唱空楼市的料想。
以2010年为例，谢国忠先是在4月称“楼市已见顶”，随后又预言“楼市没有第二场戏了”。按照谢国忠当时的估计，中国楼市泡沫将在2012年分裂。
对房价的跌幅，谢国忠前后给出了几个不合的数字。2012年2月时，谢国忠称，该年房价大概会下跌25%，而将来三年内跌幅有大概达到50%；而5个月后，他又料想，“房价其实不会一会儿崩盘，而是会像股市一样，每年掉落7%，掉落20年，一向跌掉落80%”。
“千万别买房子，有空房子赶快卖掉落。”谢国忠在2012年7月号令有房者卖房，“现在把房子卖了平生高兴”。
在谢国忠唱空楼市的9年间，上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的2万元以上。
据2005年的一则报导流露，谢国忠一名上海同学在2004年读过他的“泡沫即将分裂”后，干休楼市，但厥后房价却一起上蹿，见面时，老同学埋怨道，“因为你，我掉往了20％的收益。”
中国社科院金融研讨所金融发展室原主任易宪容，则因在2005年时颁发的《“房地产新政”会走向那里》中提出“上海房价应当降50%，北京房价应当降落30%”而为人所知。
“大年夜家不要忧愁。”2005年下半年易宪容说，“最多3年，老百姓就可以买得起房子了。”
至今，根基每年都会有看跌楼市的不雅点出自易宪容之口。好比，2009年8月楼市猖狂之际，易宪容说，除非中国楼市跑到地球以外，不然呈现全面的周期性调剂是不成反对的必定。
2011年和2012年时，他又几回重申，海内房价降落是必定的趋势，并未转变。易宪容在2012年11月时再次传播鼓吹，天也挡不住房价降下来。
地产批评人士牛刀，比来几年来也颁发过“一线都会房价回回理性要跌往80%”、“不管走甚么路，中国房价都会崩盘”等料想。
往年9月，牛刀在微博上“立帖为誓”，“中国房价最多再撑半年”——即到本年3月，房价泡沫分裂。
现在，限日将至。多方面的消息表现，一二线都会的楼市正处于升温乃至是火爆的状态。据亚豪机构统计，2013年2月上半月，北京新居成交均价为约21995元/平米，比拟2012年同期上涨约13%。
“春季派”的春季
任志强、陈宝存(微博)等人，对楼市的料想多为看涨。他们的这些料想，细节或有误，但大年夜体上符合中国房地产市场的走势。
与“唱空派”截然相反，以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春季派”的料想夙来以看涨占多数。
在“调控年”的2005年，任志强称，调控的目标在于稳定房价，而非打压房价。他是以料想2006年的房价会上涨。
“北京高价楼盘每个月卖不了3套”的2009年初，大年夜部门的学者和机构均对楼市将来走势不乐不雅。而此时任志强却说，房价必然会往上走。
自2010年“史上最严调控”出台实行至今，任志强又多次“逆势”料想“房价必涨”。他比来的一次料想宣布于2012年9月，他说“来岁3月房价将暴涨”。从目前的数据看，这一料想有当作真。
与任志强一道，亚太都会发展研讨会中国房地产分会会长陈宝存，也被视为“春季派”的主力之一。2010年初，他曾估计当年北京房价将保持15%—30%的涨幅。而厥后的报导表现，北京2010年新建商品室第均价为20328元/平米，同比大年夜涨42%。
而后的2012年4月，面对有专家提出楼市成交暗澹大概导致贬价的说法，陈宝存流露表现，“如何降的必然会再如何涨回往”——依当下的环境看，此话其实不算虚妄。
更加惊人的辞吐出自北京师范大年夜学房地产研讨中心主任董藩。2012年，董藩曾在不合的场合频频阐述过他的料想，“25年后天下商品房均价为每平米9万元，此中北京每平米达到80万元，南京每平米在40万-60万元摆布”。
此前的2011年7月，董藩曾料想2012年的房价走势称，2011年底到2012年初，房价有看小幅度回落，但代价增加还是常态——现在看来，这与过往两年间房价的走势根基符合。
全夷易近大年夜竞猜
从知名专家，到社科院，再到投行，乃至各色草根，都赓续颁发着本身对房价的料想。
楼市料想俨然像一个全夷易近介入的竞猜游戏。一些研讨中心非地产范畴的经济学家、社科院等机构、乃至是炒房者和艺人，都会时不时就房价走势评论一二。
2011年时，巴曙松(微博)觉得当年房价“下跌10%也不算多”；李稻葵(微博)则曾料想，2012年房价团体味有必然回落。
2012年4月，茅于轼(微博) 流露表现，楼市泡沫已无药可救，末了必定会走向破灭，届时房价降落50%都不外分。别的，他还曾称，2012年很大概“有大年夜型房地产企业停业”。
上述经济学家的料想均与结果相距甚远。
中国社科院每年也会宣布《房地产蓝皮书》，料想将来的房价走势。
而后的楼市走向证明，社科院的多数料想未能成真。以2007年为例，当年70个大年夜中都会房价涨幅为7.6%，超出了社科院回落5%的预期。再好比，2008年时，海内房价因金融危急的发作而下行，也与社科院料想的“上涨趋势不成制止”完整相左。到了2009年，房价迎来史上最猖狂的一轮暴涨，并且暴涨势头连续到了2010年。这均不符合社科院之前的料想。
“社科院料想的准确度还不如掷铜钱。”批评人士朱大年夜叫(微博)刊文称。
2009年5月，社科院内部还曾就房价料想的话题发作过“内哄”。社科院研讨员曹建海炮轰称，自2004年以来，《房地产蓝皮书》对市场的阐发和料想都是弊端的。
但曹建海当时作出的“房价将在2012年滑进谷底，跌幅大概达到现价的一半”的预言，也未能在2012年得以实现。
不但是社科院等海内机构，投行等金融机构也没法参透中国房价的走向。2011年8月，巴克莱本钱研讨宣布陈述称，2012年中国房价将下跌10%至30%；汇丰银行则估计，一线都会的房价大概有20%到30%摆布的下调空间——如前所述，房价的末日场景并未到来。
机构以外，数位草根也因料想房价名声在外。2006年，没法忍耐“房价一夜涨700元”的深圳市夷易近邹涛，发起了阵容浩大年夜的“3年不买房活动”。他厥后又发起了“万人住房团购步履”，以期实现深圳“关内均价8000元、关外6000元”的目标。
4年后的2010年5月，邹涛公开向为相应他而迟迟未买房的市夷易近鞠躬报歉，“因为当年的号令和鉴定被证明是错的”。此时，深圳新居均价已高达1.9万元/平米。
2010年，艺人周立波在巡演中，以“独生后代愈来愈多”为由，料想房价在10年—15年内必将下跌。
“赌局”成楼市一景
有人看涨、有人看跌，“楼市专家”间的赌局时有产生，赌注从“登报导歉”到“***奔”不一。
偶然，为捍卫己方不雅点，多空之间常常会发作论战或攻讦。战况再进级，便是中国楼市一道“奇特的风景”——打赌。
2007年，北京大年夜学经济研讨中心传授徐滇庆与牛刀之间的赌局，称得上是地产界内最为颤动的赌局之一。赌局起始于当年7月11日时徐滇庆一番“深圳房价必然要涨”的料想。
徐滇庆说，假定2008年深圳的房价低一分钱，他将在媒体以整版篇幅向深圳市夷易近报歉。
牛刀闻讯而来。看跌深圳楼市的牛刀一样以“登报导歉”作为赌注。
一年后，受金融危急等身分影响，深圳房价一起暴跌。赌局以徐滇庆的公开报歉收尾。
“唱空派”牛刀在这一轮赌局中胜出。4年后，另外一名唱空楼市的独立财经不雅察员侯宁(微博)，却因为压宝楼市下跌而输掉落了另外一场赌局。
2010年11月，侯宁称，股市可从6000点跌至900点，“以是房价下跌80%—90%也属正常。”他乃至觉得，将来两三年内房价会跌得一文不值。
而陈宝存则基于北京市场的地盘供应严峻状态称，房价不但不会大年夜跌，并且也不会跌。
激辩多个回合的两人最终商定，以“北京五环内房价两年内是不是大年夜跌50%”为赌约。
2012年底，赌约到期。CRIC中国房地产决定计划咨询体系数据表现，2012年北京五环内成交均价达37520元/平米，同比涨22.98%。
随后陈宝存在微博上宣布，本身在这场赌约中胜出。
除这两场阵容浩大年夜的赌局外，另有一些“约赌”未能成行。2011年10月，一网友就牛刀关于“2012年房价将下跌50%”的料想向其“约赌”，但遭到牛刀拒尽。
2012年12月，觉得“一线都会房价全面下跌行情即将开端”的深圳英联不动产董事长郭建波，因为反对任志强“2013年3月房价呈现暴涨”的不雅点，向任志强发出赌约。
郭建波称，假定他的料想弊端，他将于2013年两会揭幕当天，于长安街***奔十千米；反之他请求任志强公开报歉。据媒体报导，任志强并未公开回应与郭建波对赌。
天下政协十二届一次集会揭幕的3月3日下战书，郭建波称，他也信任“这个月中国楼市会开端暴涨”。
“讨喜”和“讨厌”
因为大年夜众期看房价下跌，是以“唱空派”更受追捧，“春季派”则常常被喊打。但究竟却不以大年夜众的期看而转移。
初期，“唱空派”看跌房价的辞吐，逢迎了很多欲购房者的期看，遭到遍及追捧。
以易宪容为例，2005年后，这位前社科院专家，在多次唱空楼市的同时，还抛出过“最多三年，老百姓都买得起房”和“开辟商都怕我”等语句。
这些不雅点遭到了一些欲购房者的认同。易宪容偶然亦被称为“房地产平夷易近代言人”、“底层定见魁首”等。
据媒体报导，2010年曹建海的上海书友会前，读者以40多岁的中年报酬主。一名无力承担房价的读者称，他等候房价下跌。曹建海现场颁发的阐发是，房价将在2012年崩盘。
“唱空派”屡获民气的同时，“春季派”的代表任志强则成为“天下人夷易近最想揍的人”之一。
任志强多次料想房价上涨和颁发“年青人就该买不起房”等辞吐，曾被批“触痛了买不起房的底层购房者。”
数年来，谢国忠、易宪容、牛刀等人的料想悉数掉。一众听信者只能蒙受多掏购房款的损掉或持续无力买房。
“信牛刀，住牛棚”等戏谑段子开端传播于收集，此话的前一句则是“信志强，住洋房”。
想出位就做先觉？
董藩说，有些专家为搏出位乃至不吝往说一些反话、谎言和说不着边的话。
除技术身分外，在北师大年夜房地产研讨中心主任董藩看来，许多人在料驰念头上“是有问题的”。
董藩称，有些专家会刻意肠往奉迎官员和***，“奉迎官员不会犯政治弊端，奉迎***则等闲成名”。他说，有些专家为搏出位乃至不吝往说一些反话、谎言和说不着边的话。
有位夙来唱涨的人士，就对前不久外界关于他的一些诘责诘责漫不经心。对他而言，那不外是“没费钱又炒了把名誉”罢了。
有了名誉，就意味着有机遇在报纸开专栏、在电视台录节目和出席活动。据报导，2007年，一名“楼市专家”对采访他的记者说，他插手一次开辟商的活动，拿到的车马费比该记者一个月的人为还多。
《北京晚报》报导称，往年底，一名房地产圈内的学者出席天津的一个论坛，颁发了30分钟关于“2013年房价预判”的演讲，3万元“出场费”就轻松到手。
至于部门房产商出头具名料想房价，则不免让外界产生其为本身好处代言之嫌。2004年春节前，潘石屹(微博)的一篇名为《2004年北京房地产将要产生的事情》的文章被发至诸多地产记者的邮箱。
此文中，潘石屹“第一次必然地说”，2004年北京房价将要上涨。该辞吐被几百家媒体转载后，激发市场颤动。
春节后没多久，潘石屹旗下的建外SOHO即代价大年夜涨。2004年9月，当时的扶植部曾发文批评称，部门开辟企业利用政策信息的舛错称，歹意炒作，导致个别项目房价短时候内非正常上涨。
《人夷易克日报·外洋版》曾在2006年登载过潘石屹“演出是基于商业的须要”的一番话。潘石屹说，“你不出往演出没人知道你，房子就卖不出往了。”
频频看跌掉的易宪容说，既得好处者老是希看用辞吐来摆布全部楼市预期，来让太高的房价不下跌——过往十年间，多空两边老是相互诘责诘责、攻讦赓续。
在一波又一波的论战和赌局中，除却名声，输家仿佛毫无损掉可言。如黄涛一样，那些崇奉专家不雅点、没能踏准房价节拍的购房者，才是楼市潮起潮落中真实的输家。
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