择要：据南边周末记者领会，绿地团体的绿地悦城项是给南昌市直构造公事员做的团购房项目。以办理“买房困难的公事员”的项目，房子的分派是严酷遵循品级分别，且满是大年夜户型。很多手里有多套住房的公事员纷繁将手里的团购资格向外兜售，资格费到了2013年3月份已炒到了50万元。

南昌的楼群中隐躲着公事员们的福利房

      据南边周末记者领会，绿地悦城项目在2013年年初已卖出往大年半夜。南昌市直构造公事员团购绿地悦城的代价是每平米5000元，保守估计，仅是该地段市场价的70%。
　　为甚么绿地可以或许在项目还是一片空位、未拿到预售证的环境下就发卖？为甚么它们乐意以成本价将房子定向卖给南昌市公事员？这统统都要从这块都会新核心区的地盘提及。
　　绿地的算盘
　　绿地团体江西奇迹部副总经理戴咏春对南边周末记者称，绿地悦城舛错外发卖，只面向南昌市公事员团购，总数达三四千套房源。
　　绿地悦城自2012年12月28日正式启动。三个月来，几百名农夷易近工一向在绿地悦城项目上搬运泥土，立围挡，建工人住的活动板房。
　　“正式开工将在本年5月份。”在一个一时搭建的简略单纯房里，施工方上海建工致体的一名代表对南边周末记者说，因为远离市区，快递乃至找不到这里。
　　但位于九龙湖新区的这块地盘却因其奇特的地位而具有极大年夜的埋没商业代价。地块位于一个仿造鸟巢形状的体育场与在建的南昌西客站之间。500亩的地盘，被两条公路切割成A、B、C、D、E、F六个地块。两年后，这里将屹立89栋高层室第楼和15栋4层商业楼，及一栋3层的幼儿园，总修建面积超越100万平方米。
　　在过往几年间，江西省高层官员们试图把九龙湖地区打造为南昌的都会副中心。这里依山傍水，江西省委省当局也将搬至此地。江西国体中心、南昌西客站及地铁线均落户九龙湖。当然现在还是一片大年夜工地，但多数南昌业浑家士称，跟着村落变成都会新核心，无疑会提升周边的地产代价，九龙湖具有潜力。“这是将来的红谷滩，有房子就应当往抢。”鼎盛同创营销有限公司董事长赵熙觉得，九龙湖地区房价很快将过万。
　　绿地悦城是九龙湖地区为数不多在卖的项目之一，但普通购房者是难以买到这个项目标。
　　绿地团体江西奇迹部副总经理戴咏春对南边周末记者称，绿地悦城舛错外发卖，只面向南昌市公事员团购，总数达三四千套房源。
　　在南昌，当局构造集资建房、团购室第在过往两年也有呈现，但操刀的企业常常是南昌市城投公司或市政公司。
　　南昌一名开辟商对南边周末记者流露，绿地悦城项目往西9千米的看城，南昌新建县正在为全县公事员集资建1万套室第，操盘公司即为新建县城投公司。该项目公事员团购价仅为3700元/平方米，全部县财务局发人为的单位都有买房的资格，包含退休职工。
　　据南昌新建县的一名公事员描述，2013年3月8日是新建县划定的末了打款刻日。在那之前几天，新建县的农业银行、工商银行和交通银行都挤满了人，公事员们都排着队往单位指定的集资房账号里打钱。
　　但像绿地如许的品牌房企做定向给公事员团购的商品房，还没有几见。绿地是从南昌市政公用房地产股分有限公司接过这个项目标。国土局档案表现，这块地最初由南昌市政公用房地产股分有限公司在2011年11月拍得，地价为186万元/亩。厥后这块地被装进南昌九龙湖置业有限公司，工商材料表现，其建立于2012年9月29日，由南昌市政公用房地产股分有限公司100%控股，法定代表人亦为其公司总经理郑学平。
　　两个月后，南昌九龙湖置业93%的股权以1394.698万元的代价挂牌买卖，挂牌前提同时称“代标的企业向让渡方了偿债务3.26亿元人夷易近币”，其意向受让人划定必需“为具有国有成分的中资法人企业且注册本钱金应不低于本次收购敷衍全部款项金额。同时，意向受让人须为2012年中国企业500强或其全资企业”——不出料想，独一符合伙格的竞拍方绿地拍得九龙湖置业93%的股权。
　　对接办这个团购项目标启事，戴咏春解释为纯洁是一个市场行动，“南昌市分担的领导找我们谈，说公事员买房也很累，希看能帮他们做一个团购。
　　我们也乐意做这类事情，可以稳稳铛铛挣3个点利润、2个点的管理费。并且项目现在还是一片空位，我已收了他们30%的房款，拿着钱我都可以往别的处所投资往了。”
　　不外，这个旨在办理“买房困难的公事员”的项目，房子的分派是严酷遵循品级分别，且满是大年夜户型——科级以下是144平方米，处级213平方米，厅级更大年夜。很多手里有多套住房的公事员纷繁将手里的团购资格向外兜售，资格费到了2013年3月份已炒到了50万元。
　　本地一名发展商称，如斯低的代价，绿地无异于给南昌市的公事员都送了个大年夜红包，绿地的算盘明显不在那“3个点利润，2个点的管理费”上。
　　“做本地当局想做而又做不了的事”
　　南昌模式被敏捷复制到天下各地——做当局想做、其他开辟商做不了或不敢做的事，成了绿地的核心竞争力，当局常常会回馈一些室第用地给绿地开辟。
　　究竟上，这其实不是绿地在南昌第一次面向公事员阶层的团购。
　　2012年年初，南昌绿地上个清盘的项目海疆喷鼻廷就面向南昌市地税局等团购过，代价为每平方米6000元，而当时其对外发卖价为每平方米8000元。这导致在2012年很长一段时候里，许多人托干系找南昌市地税局局长具名，拿着购房资格往绿地海疆喷鼻廷买房。在房屋中介，一个海疆喷鼻廷的购房指标卖到了20万。
　　绿地团体江西奇迹部副总经理戴咏春对此次团购的解释是，这是当局卖地时的附加前提，内里或许有1/3的地要建给地税局。“我们也懂得，算了下账没问题就做了。”
　　而推向市场的那部门房源，戴咏春乃至没有开盘，“没方式，客户太多不敢开盘，都是晚上一时关照客户过来，确切太走俏了”。戴咏春称，南昌绿地2013年冲要100亿的发卖额，光团购额就可以达到二十多亿。
　　这类附加给构造盖福利房的拿地体例，在南昌遍及存在。鼎盛同创营销有限公司董事长赵熙就曾给南昌一家单位计划过近似模式。这家单位在南昌大年夜桥西岸拿下了120亩的划拨地盘，赵熙帮他们做好打算，找了一家开辟商帮他们代建，这此中有8万平方米的房子是给该单位做福利房的，另有8万平方米房子，开辟商本身往市场发卖。
　　有业浑家士流露，给南昌市公事员做的团购项目绿地悦城，是绿地和南昌市当局在九龙湖签下的2500亩地盘框架和谈的一部门。2012年12月28日，和绿地悦城一同启动的是绿地南昌国际博览城首期会展中心项目，该项目总打算占地2500亩，总修建面积约400万平方米，是集会展集会、行政中心、风情小镇、文化旅游、商务、商业、栖身七位一体的都会综合性地标修建群。
　　这此中，绿地南昌国际博览城会展中心总修建面积达20万平方米，2014年年底交付运营后，将成为中部地区范围最大年夜的国际综合会展中心。对这个投资超越十亿、后期运营非常不容易的项目，戴咏春形容为“做本地当局想做而又做不了的事”。
　　21年前，上海绿地团体董事长张玉良还是上海农委室第办副主任，下海后创办的绿地公司，在短短二十年内就跻身《财产》杂志天下500强——以2012年发卖额计算，上海绿地团体房地财产发卖仅次于万科地产，是中国第二大年夜房产商。
　　张玉良纵横捭阖的法门，就是“做当局想做的事”。绿地的国有控股背景使它等闲获得当局的信赖。在上海农委时就卖力给农委各个体系构造建房的张玉良，明显知道当局想做的是甚么。
　　南昌是绿地迈出上海走天下化计谋的第一站。
　　2001年，南昌市当局派了几百人到上海招商，并且需求火急。从一开端，绿地异地扩展的基调就已奠定，“不是我要做，是他要做”。
　　彼时，南昌开辟红谷滩新区，地产商无人问津。一片沙岸上，只有新区当局的两栋楼，还陷在“半烂尾”状态。绿地帮了当局，也帮了本身。第一个项目“绿地滨江豪园”楼面地价仅300多元/平方米，很快就发卖一空。目前，这个正对南昌市委市当局的楼盘单价已超越10000元/平方米。
　　2009年，江西省当局要在南昌建“国宾馆”（前湖迎宾馆），数次前去上海与张玉良商谈。张则感觉“长线投资太大年夜”，一向没有接办。招商半年无果，当局官员再赴上海约请绿地，后者算了一笔账：旅店包含一个总统楼、两个副总统楼、20个部长楼，一个8万平方米的商务旅店加集会中心，总投资15亿元，首期8亿元，投资大年夜，收受领受周期太长，“假定没有几块室第用地捆绑，我如何做？”
　　张玉良如愿以偿。前湖迎宾馆最终捆绑了三块地盘给绿地，包含海疆喷鼻廷、绿地喷鼻颂和凤凰洲项目。
　　不外戴咏春埋怨前湖国宾馆投资过大年夜，后期运营寸步难行，每年亏损1000万，“前湖国宾馆仅工程造价就达13亿，绿地卖完这三个项目利润都没13亿，外界都说绿地地价便宜，却不知是便宜到这上面了。”
　　南昌模式被敏捷复制到天下各地——做当局想做、其他开辟商做不了或不敢做的事，成了绿地的核心竞争力，当局常常会回馈一些室第用地给绿地开辟。
　　在九龙湖地区，绿地也在做他人做不了或不敢做的事。帮当局建会展中心（戴咏春说运营注定要赔本），给南昌公事员做团购项目，南昌市当局也礼尚来往，捆绑了周边2500亩室第用地给绿地。戴咏春夸大年夜说，非论是团购还是帮拿地，都是“范例的市场化运作”。他承认，无领悟有当局在地盘挂牌前已与其他大概的竞争者打好号召，“九龙湖签了框架和谈，最终地价也要看挂牌成交代价”。
　　绿地（控股）团体副总裁孙志文对南边周末记者称，这个项目是经由过程股权收购及招拍挂拿过来的。拿过来之初，当局有团购的设法，绿地感觉划算就做了。代价之以是定得比较低，是因为将来另有两百多万平方米的室第要发卖，先以跑量为主。将来九龙湖地区也将会以团购为主，面向社会团体、当局构造，“这是我们主导的一种营销手腕”。
　　而针对户型计划达两百多平方米，孙志文的解释是按照公事员请求定制的，“就像写字楼一样为客户量身定制室第”。但如许是不是合规，则处于一个恍惚地带，并没有统一划定。2009年新疆维吾尔自治区曾一度摊开过集资建房，但划定县处级干部住房不得超越100平方米。
　　对没有预售就卖的质疑，孙志文称绿地悦城还没有正式预售，公事员们交的只是团购包管金，“不然我定制出来他们不要如何办？”孙志文夸大年夜这符合国度相干法规，“我们是国有大年夜企业，没须要冒阿谁风险”。
　　但北京市房地产协会秘书长陈志对南边周末记者流露表现，按照国度发改委2011年下发的《商品房发卖明码标价划定》，房地产发卖必然要做到一房一价，所谓未预售只收包管金的说法都是试图打擦边球的背规行动。
　　“我们都是当局的人”
　　在南昌，给公事员供应团购房的其实不但是绿地。
　　从绿地悦城往西走五千米，便是江信国际团体旗下的地产项目金麒麟世家半山半城，总修建面积为45万平方米。在金麒麟世家半山半城的卖力人看来，绿地这类还没有获得预售证就向公事员团购的做法“属背规把持，极其不高超”。
　　他们早在2011年就发明了一个高超的做法。
　　作为江西省当局直属的非银行金融机构，江信国际团体承担给省卫生厅建福利房的政治任务。因为他们很懂金融政策，并没有如绿地那样“直接从购房者手上融资”，而是经心计划了一个信任融资计划。
　　公开材料表现，2011年4月25日，江信国际团体拜托西部信任发行了“西部信任·江信国际团体集合资金信任打算”，信任刻日为24个月，这是一个定向给特定购房者发的信任，买了这个信任产品即意味着买了这个福利房的房票。与绿地悦城比拟，半山半城的融资方式不合，不异的处所是，房子还没开建房款就收上来了。
　　但他们没有流露，采办这些信任产品的钱，末了如何几经腾挪变成了采办房子。
　　在南昌，给公事员供应团购房的还其实不但是这些。
　　一名浸***南昌地产多年的知情者奉告南边周末记者，银亿上尚城也一样是本地一个厅级单位的团购工具。
　　在南昌城南板块，已建成一半的银亿上尚城和九龙湖只有一桥之隔。从售楼处看出往，穿过灰尘飞扬、满地泥泞的修建工地，可以看到一栋栋即将封顶的联排别墅。
　　2013年3月18日下战书，穿戴礼服的售楼员百无聊赖地在前台剪指甲，全部大年夜厅只有一个站在沙盘前打德律风的中年密斯。挂完德律风，她奉告南边周末记者，本身是过来办公积金贷款的，“这别墅现在卖7600元一平方米，我们往年买的时候只要3800元一平方米，我们是单位团购的福利房。”待南边周末记者再问是甚么单位，这位密斯说：“要保密。”
　　银亿上尚城的一名内部人士流露，2012年他们给公事员团购过近200套房子。
　　2013年3月，房产商郭为也想买绿地悦城的团购房，在网上找了一个让渡指标德律风打过往询价。接德律风的是一名听上往很年青的女声，她的房子213平方米，四室两厅两卫，团购价106万元，她的指标费开价50万，且称五年后才干过户。
　　“房子是我爸的，213平方米处级干部才有，我们一家三口都在市里事情，1月份已交了35万首付了，你只能以我的名义买房，你看能接管吗？”女声问道。
　　郭为踌躇了一下，问五年后才干过户会不会有风险？“你连公事员都不信任么？”她不屑地说道，“我们都是当局的人。”