摘要：　处所版“国五条”细则陆续出台，楼市“小阳春”踪迹难寻。但是，安静之下却暗潮涌动。在与政策博弈的过程中，瞒天过海、暗度陈仓、金蝉脱壳、趁火打劫……“三十六计”的戏码悄然上演。

     经历多轮调控浸礼的开辟商和房地产中介，已总结出一套日臻圆熟的应对之道。这不但在必然程度上减弱了政策效力，同时也被觉得是对市场形态的修复。业浑家士觉得，跟着楼市调控进一步强化，近似的应敌手段生怕还将上演。对此，调控政策不但要峻厉履行，个别条目还需当令调剂，使之适应市场新改变。

　　暗度陈仓

　　弥补和谈内躲文章

　　暗度陈仓，比刚正面利诱仇敌，而在暗中勾当，令仇敌难以防御。

　　“这上面的代价是建委报价，实际发卖代价以我说的为准。”在北京西南五环某驰名项目标售楼处，面对标识着代价的销控表，发卖人员如许向中国证券报记者说。

　　在她面前的销控表上，清晰地标识着每栋房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积、发卖总价、发卖单价等信息，不合楼层、不合户型的房屋代价不尽不异，一些房源还被贴上了“认购”、“签约”等标签。

　　但在谈到实际发卖代价时，该发卖人员便抛出上陈述辞，并暗示，若采办该项目，除遵循公示代价的必然比例付出首付款外，还需额外付出30万元摆布作为装修款。遵循面积88平方米、报价180万元的房源计较，实际单价将达到23800元/平方米摆布的程度，比申报代价超出超越3000元/平方米摆布。

　　对为何要额外付出这30万元，发卖人员示意销控表最下方的一行文字：“以上所示代价，不包含弥补和谈。”发卖人员还暗示，因为项目是精装修交房，是以在购房合同的“弥补和谈”中，这30万元将作为装修费用纳进购房成本。

　　但是，对户型在87-104平方米的通俗住房来讲，30万元的装修费用显得过分豪侈。良多购房者对此暗示质疑。

　　几经追问，发卖人员终究道出实情：为顺利拿到预售许可证，项目以相对较低的报价经由过程住建委的审批。但在实际发卖中，公司觉得上述报价“低于市场程度”，且“有益润损掉”。是以，便将额外的代价隐躲在“弥补和谈”中暗度陈仓。

　　当然游走在政策边缘，但这类策略所面对的风险仍然可控。有从业人员暗示，假定是在购房者承认的环境下，有发票可查，便可以实现代价分拆。对处在房地产食物链上端的开辟商来讲，从装修公司拿到发票并不是难事。

　　据悉，近似的营销手法在房地产发卖中不足为奇。此中，二手房发卖中曾广为利用的“阴阳合同”便与其异曲同工。所不合的是，后者是以避税为目标，前者应对的则是“限价令”。

　　业浑家士暗示，北京楼市的限价政策由来已久，这类营销编制的利用也很是遍及，上述房地产项目不是第一个，也尽不是最后一个。建议当局部门加强对房屋预售环节的监管，使调控政策不只流于情势。

　　金蝉脱壳

　　“楼王”趟路 高开低走

　　金蝉脱壳，比方制造或操纵假象脱身，使对方不克不及及时发觉。

　　对代价的管控是北京“国五条”细则中最夺目标一款。遵循划定，对报价较着高于项今朝期成交代价和周边在售项目代价且不接管指导的商品房项目，北京市住建委可暂不核发预售许可证书或暂不打点现房发卖存案。

　　“后期代价不得高于前期”的条目虽非北京初创，但对习惯了“低开高走”开盘节拍的房地产开辟商来讲，面对这一强迫性条目，仍会感应相当不适应。

　　“先开高价盘不就好了！”京城某代办署理机构负责人向中国证券报记者暗示，房地产项目在申报预售许可证时，只要遵循代价挨次，由高到低进行申报，便可避免“后期代价高于前期”的环境。他还流露，近期正在为一些房地产项目设策略划方案，此中就包含了上述对策，且有良多房企对此颇感欢愉爱好。

　　遵循正常的房地产项目发卖节拍，首期开盘的项目常常单价最低，跟着配套的逐步完美，后期项目发卖均价也逐步进步，即“低开高走”。这类发卖策略合适购房者“买涨不买跌”的心理，并能起到必然的蓄客结果，为开辟商所常常利用。

　　为规避政策，该代办署理机构提出的策略是“反其道而行之”。即遵循项目品质的不合，率先为“楼王”项目申报预售证，其次再申报户型较为一般的房屋，最后为前提相对较差的“尾房”申报。如许一来，后期项目标开盘代价就不会高于前期。

　　该负责人暗示，这类策略的好处在于，一旦首期的“楼王”项目获批预售资格，后期项目便可顺利出货。从而在严控代价的环境下，实现项目发卖的“金蝉脱壳”。

　　遵循北京市的划定，只要后期项目标预售代价不会较着高于前期，项目便可获批预售资格。是以，这类发卖策略还将使得品质相对不佳的后期项目在订价时，可向前期的优良项目看齐，从而包管利润。

　　业浑家士指出，当前北京严控高端室第代价，这类策略的风险在于，首期项目或因报价太高而没法经由过程审批。“首期‘楼王’项目申报时的代价不宜太高，从而在必然程度上牺牲利润，并为后期项目标出货预留空间。”该负责人暗示。

　　事实上，2010年以来，有良多项目采取了上述策略。业浑家士觉得，若当局部门加强对预售代价的管束，便可能造成项目推迟开盘的环境，并影响市场供给。

　　走为上计

　　避开高压 捂盘惜售

　　走为上计，多指碰着情势晦气的环境就选择避开，从而保留实力。

　　与“迎难而上”的做法比拟，面对严苛的房地产调控政策，更多的房地产项目选择避开政策，即“能躲则躲、能不卖就不卖”。

　　小王和女伴侣比来在北京大年夜兴区和房山区看了多个房地产项目，他们打算采办一套新居作为婚房。但除少数项目外，良多打算在本月开盘的项目都未能如期开盘。对具体的开盘时候和代价，发卖人员均不克不及给出切当答复。

　　“不但如斯，这些项目特牛，看房的人不多，但我们往了仍是没人欢迎。好不等闲问到一个发卖员，还给报了一个很高的代价，一副‘爱买不买’的模样。”小王说，他们仿佛底子不焦急卖房。

　　北京大年夜兴区的某项目，原打算于本年3月开盘。为此，项目从往年底就开端蓄客。此刻，供给范围独一600套摆布的项目，已排到4000多号。购房者多次收到“延期开盘”的通知，但具体的开盘日期仍迟迟不克不及肯定。

　　标题问题呈此刻预售环节。“一万八是我们的成本价，不成能低于这个代价来卖。”该项目相干负责人向中国证券报记者暗示，北京住建委给项目批的代价上限，恰好定在了这个程度。

　　事实上，即便遵循18000元/平方米的“保底价”来发卖，仍比前期项目均价超出超越4000元/平方米摆布，明显有悖于“后期项目报价不得较着高于项今朝期成交代价”的调控划定。但与周边的二手房比拟，如许的代价程度其实不算高。

　　该企业内部人士流露，若在代价标题问题上僵持不下，不解除将项目开盘时候推迟到下半年的可能。为此，公司还打算向董事会拟定一份陈述，申明环境。

　　在北京市场，这类不急于卖房的开辟商大年夜量存在。在近期的北京市春季房展会上，不但本地参展项目标比例立异低，且大都参展的本地项目没有明白报价。

　　往年同期几次降价出货的房地产项目，为何此刻不焦急卖房？业浑家士暗示，与往年的资金链垂危的状况不合，此刻的大都房地产企业已不缺钱，“以价换量”的动力不足。

　　大都业浑家士指出，“走为上”是房企应对调控政策最常常利用、也最消极的手段，也是造成市场短时候供给大年夜幅缩减的主因。“我们也没有编制。”某开辟商暗示，此刻房企的地盘、融资、人力等成本不竭攀高，为包管利润，只能举高报价。

　　业浑家士觉得，若限价政策继续存在，房屋供给就必定遭到影响，长此以往，乃至会影响到整体供给情势和房价预期。良多开辟商和专家觉得，限价手段的行政色采过于稠密，会较着挫伤供给方的积极性，建议当局部门应将订价权还给市场，经由过程增加供给等手段来平抑房价。

　　趁火打劫 瞒天过海

　　假成婚“巧遇”假离婚

　　瞒天过海，比方用假话或假装来棍骗对方，背地里偷偷步履。

　　李娜算是80后的“新北京人”，5年前，李娜就靠着父母的帮忙在北京给本身买了一个一居室的小窝。但是此刻，预备再买一套两居室的李娜却被“国五条”细则难住了。本来，按照北京落实“国五条”的调控政策，北京户籍且独身的购房者如有一套房，则不克不及采办二套房。

　　李娜在一家房地产中介门店咨询时，中介人员得知李娜今朝独身后，奉告她：“独身不克不及买二手房，除非成婚，或把名下的一套房卖了。”而李娜称本身对第一套很有激情，舍不得卖。

　　就在她预备离往时，这家门店的经理静静把她拉到一旁说：“其实不可，你可以找小我假成婚啊。如许你便可以买第二套了，等房子买了再离婚！”颠末这位门店经理的提示，李娜想到了本身正在交往的男伴侣郑杰，而他们两人激情不错，也的确考虑过几年就成婚。

　　但李娜心里仍然犯着嘀咕：为了买房成婚，合适么？当然两小我有激情，可是假定成婚后发现两边不合适如何办？成婚这么首要的工作，真的可以瞒天过海么？

　　而别的一边，中介人员给李娜保举了几套房源，此中有一套让李娜很是心动的两居室各方面前提都很好，独一的错误谬误就是卖方夫妻名下有不止一套房产。仿佛是看出了李娜的踌躇，颇会耍小智慧的门店经理又道：“您先看看您到底想不想要这个房，想要的话，我再往做工作，看能不克不及让户主夫妻假离婚。如许您就可以省下几十万的税了。”李娜一时候惊得呆头呆脑！

　　在各地落实“国五条”调控政策的过程中，假离婚这类手法，俨然已成为钻政策空子的一种手段。中国证券报记者体味到，本年以来，一股离婚潮囊括天津、北京等地，为了经由过程离婚达到“合理”避税等目标，一些处所的婚姻挂号处人头攒动。

　　业浑家士觉得，假成婚赶上假离婚，属于极致环境，其实不遍及。但假定调控政策不克不及矫捷应对，近似的现象难以避免。当然，为了经济好处而假成婚、假离婚，这类钻政策空子的行动，既是对法令的不尊敬、对婚姻的亵渎，也存在巨大年夜的风险。假成婚、假离婚的购房者，极有可能人财两空。

　　袖珍平房坐地起价

　　趁火打劫，意为操纵掉火的混乱机会行劫，比方落井下石、从中获利。

　　限购政策对楼市杀伤力较大年夜，某些二手房源生意却借机大年夜幅涨价、很有点趁火打劫的意味。

　　“您看这个平房，让您住是不成能的，但它极具升值潜力！今朝只要15万元/平方米，最合适您如许的投资需求。”房地产中介人员小黄滚滚不尽的介绍着。而预备再购买一套房产的郑川，如何也想不到本身只能落得买平房的地步。最为首要的是，看似破旧的平房，当然面积只有5平方米，却报出了75万元的天价，比起“国五条”细则出台前的报价，整整超出超越了25万元。

　　小黄奉告郑川，落实“国五条”细则以来，楼市成交均价并没有大年夜幅上涨，更没有大年夜幅下跌。但这类平房的代价却在一路飙升。“我保举的这套平房，有北京市重点的学区房名额，最首要的是，按照我们的内部动静，这个片区就要拆迁了，并且面积不满15平方米的都按15平方米来计较，一平方米的拆迁津贴都在10万元以上。如何算都不亏。”据他介绍，今朝北京市的平房生意根基有两种情势，一种是出售平房的利用权，一种是出售平房的私有产权。利用权代价略微便宜一些，可是也根基在6万元/平方米摆布。

　　小黄奉告郑川，今朝北京市的平房都在二环里，并且愈来愈少，破旧的小平房已然属于“稀缺房源”。“这段时候，我们根基上是出一套卖一套的，您得抓紧时候。”直到郑川分开，小黄还在几次挽劝着。

　　在中国证券报记者采访过程中，还有一类“稀缺房源”也几次被中介说起，那就是部门无原值可查的商品房、房改房、福利房等二手房源。

　　有房地产中介人士对中国证券报记者暗示，北京调控细则出台后，这类无原值可查的房源不单没有遭到影响，反而还升值了。“好比人平易近大年夜学周围的一些二手房，2013年春节前，60平方米的一居室均价不超越300万，细则落实后，一会儿涨到了350万摆布。”

　　杨红旭暗示，北京细则中关于个税20%的条目比较峻厉。税务部门从2005年开端成立相干信息系统，之前部门商品房、房改房、福利房等无原值可查，个税还得按生意代价的1%征税。业浑家士觉得，大年夜部门央产房等无原值房源集中在北京3、四环内的稀缺地段，某些仍是稀缺的学区房源，这类房源存在代价上涨压力。