摘要：在限价政策成为多地房价调控首要手段的布景下，一场“上有政策、下有对策”的游戏正在上演。掉往订价权的地产商们正加进到逐步进级的“预售证之战”中。面对这场对攻游戏，开辟商使出全身解数，经由过程剥离精装修费用、转售现房、捂盘等手律例避限价政策。良多业浑家士暗示，以发卖技能或囤货不雅看来应对政策，不如调剂代价预期、加快发卖速度更加实际。

楼市限价严字当头 房企应对歪招频现

      在限价政策成为多地房价调控首要手段的布景下，一场“上有政策、下有对策”的游戏正在上演。

　　跟着“国五条”落实政策的陆续出台，一线城市中除上海外，北京、广州、深圳均加强预售许可证的监管，以此对新居预售代价进行节制和干涉干与。以北京为例，自4月以来，北京大年夜量楼盘因为预售许可证“难产”而进市遇阻。相干统计数据亦显示，一线城市供给较着乏力，较3月份降落约48%。

　　面对这场对攻游戏，开辟商使出全身解数，经由过程剥离精装修费用、转售现房、捂盘等手律例避限价政策。此中的各种乱象，回根事实是开辟商诡计夺回因限价而临时掉往的订价权。良多业浑家士暗示，以发卖技能或囤货不雅看来应对政策，不如调剂代价预期、加快发卖速度更加实际。

     严格限价 北京诸多项目上市受阻

　　“不是我们不想卖，其实不知道预售许可证甚么时辰能批下来，假定能拿到预售证我们此刻就卖了。”位于北京海淀区上地的华润橡树湾项目发卖人员带着埋怨的口吻向记者暗示。本来筹算5、6月份开盘的橡树湾因为蒙受预售证困扰，其尾盘五期房源仍在等候开盘中，据发卖人员介绍今朝估计开盘时候迟延至7、8月份。

　　事实上，橡树湾五期房源预售证的“难产”恰是因为北京住建委4月以来针对新居预售代价的进一步监管。作为“国五条”的处所落地配套政策，自4月10日以来，北京市住建委不再为订价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证后，针对商品房预售的“限价”政策进一步收紧。现阶段，北京项目报批发卖的法度也逐步趋严，开辟商需要供给预售方案、资金监管方案、小区前期发卖环境等资料，并填写大年夜量表格。

　　就以橡树湾项目为例，往年该盘四期发卖均价3.6万元/平方米，因为整体发卖事迹不错，开辟商把最初预备在往年发售的房源留至本年。有媒体此前报导称，本年该项目曾以6.3万元的均价报批，终因涨幅太高被拒。

　　“最终代价不决，估计均价大年夜致在5万—5.5万元/平方米。”发卖人员奉告记者。可以看出，当然开辟商已调低了心理预期代价，但与前期代价比拟，五期房源估计售价涨幅仍然高达40-50%，这或许恰是该项目预售证迟迟未能获得的首要启事。对此发卖人员的诠释是，该项目五期房源装修尺度进行了晋升，家电品牌等较四期房源都进步了档次。

　　上述环境并不是少数。位于北京北五环亚奥板块内的津润第宅也碰着一样环境。往年9月，该项目以均价2.6万元/平方米开盘，经历了往年下半年到本年年初的一轮代价上涨后，该项目周边现房现已卖到4万元/平方米以上，假定继续按2.6万元/平方米预售较着低于周边市场价，开辟商明显不甘心宁可。

　　别的，估计6月开盘的保利春季里三期，此刻也在申请预售证的过程中，代价待定。其二期均价在15000-16000元/平方米，但当前该区域市场指导价已达19196元/平方米，这意味着，三期订价将高于二期，必将触发当局的预售红线。

　　“建委压了良多证没批。我们会存眷公司代办署理项目周围的竞争楼盘，比来经常发现，周边项目本来筹算近期开盘的，成果没开出来，一问才知道是预售证没批下来。”世联地产北京市场研究部的经理刘婧姝奉告记者。报批代价较前期房源成交代价太高，是这些项目预售证“难产”的首要启事。

　　调控反致供给疲软

　　各地“国五条”落实政策在4月初陆续出台，为按捺房价过快上涨，处所当局欲借助“限价令”将新开盘商品房代价节制在相对不变的程度。

　　4月底，广州河山房管局下发通知，划定自4月24日起，广州周全履行商品房预售代价网上申报轨制，开辟企业必需打点预售网上申报，并接管河山房管部门的代价指导，对未按要求履行的开辟企业将暂不核发预售许可证。同时，北京的房价管控系统也日趋开阔爽朗，将实施的商品房行政限价治理政策将采纳“双轨模式”，即合适自立、改良性需求的通俗商品房纳进“限价房序列”治理；包含高端项目在内的非自立、改良型商品房，则划进“代价监管和预售指导序列”。北京市住建委主任杨斌在公开场合夸大年夜，当局将不再为订价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证。在深圳，监管部门划定商品房预售价调剂幅度达到或超越15%而不报的，将处以罚款10万的惩罚，同时项目预售报价较着超越上月均价的也将在预售证上予以节制。

　　“与其他城市比拟，北京的限价政策最峻厉。”北京华夏地产市场研究部总监张大年夜伟奉告记者。北京的房价其实分为预售报价和实际签约代价，预售报价常常是虚的，开辟商可以在此根本上做一些营销噱头，而真正表现房价真实环境的是签约代价。此刻北京住建委“卡”的不可是开辟商获得预售许可证时的预售报价，还包含实际签约代价。“4月以来，北京已有20多个项目在签约代价存案时要求一分钱不克不及涨。”张大年夜伟奉告记者。

　　在深圳，据深圳华夏地产二级市场董事总经理玉家雄介绍，今朝深圳的限价政策从大年夜体标的目标来讲与北京差不多，在个别楼盘的报价审批上也比较严格。因为监管部门对预售报价的严格审批，新开房源售价不得大年夜幅高于前一批房源售价，开辟商此前一贯采纳的分批发卖、低开高走的营销策略，今朝实施起来难度较大年夜。

　　当局将调控之手伸向订价环节，引发市场的无声抵挡。一个较着的迹象是，在逐步进级的“预售证之战”背后，开辟商的不雅看进一步收窄了供给量，供需矛盾有愈演愈烈之势。恰是因为各地预售监管及“限价令”的出台，使得良多城市新居进市受阻，供给疲软，成交亦有所下滑。华夏集体研究中间监测的40个城市，4月前25天新居供给量较3月供给量降落约23%，较往年代均供给程度降落约40%。此中一线城市供给较着乏力，较3月份降落约48%。

　　开辟商动足脑筋规避政策

　　掉往订价权的地产商们正加进到逐步进级的“预售证之战”中。不雅看僵持之下，北京的部门开辟商开端寻求突围，经由过程剥离精装修费用、转售现房等策略，以打破订价之困。

　　已于4月9日拿到预售许可证的北京万科新里程，其应对策略就是签定两个合同，一个是商品房预售合同，一个则是装修合同。位于房山区的该项目采取预售代价与装修代价相分手策略，商品房预售部门的均价在16000元/平方米摆布，合适当局的限价要求，而实际上这批房源均价在20000元/平方米摆布，超出部门购房者还需伶仃签定装修合同。发卖人员奉告记者，装修合同不克不及申请住房贷款，只能做消费贷，假定不贷款就只能把装修合同上的金额算进首付里。

　　“事实上，伶仃拿出的精装修费用常常被要求一次性付款，这间接进步了购房者的首付比例。”张大年夜伟奉告记者，更何况，对那些代价上调幅度较大年夜的项目或豪宅项目来讲，分手精装修费用的意义仿佛微不足道。“像万科新里程如许的刚需项目还可以把持，像一些豪宅项目，单价动辄上涨近万元乃至更多，很难靠转移有限的精装修费用拿到预售证。”

　　也有一些本来的毛坯房项目为了合理涨价，经由过程预售审批，而增加了精装修。世联地产刘婧姝奉告记者，北京的万科长阳半岛项目就是如斯，该项目增加了精装修后，新一批房源单价上涨了2000元并顺利获得预售审批，而事实上开辟商在精装修上的成本常常不到2000元。“这类编制也仅合用于万科这类精装修经验丰硕的开辟商，假定是历来没做过精装修的开辟商，姑且增加装修也很难做到。”刘婧姝暗示。

　　还有些开辟商则采纳“摒”的策略。“在深圳，一些高端项目标开辟商不甘心宁可本身的项目品质好却没法与周边项目拉开代价差距，就先降落售价推出一部门期房房源，等回笼了一部门资金后，剩下的房源比及现房再涨价发卖。” 深圳华夏地产玉家雄奉告记者，开辟商作此决定前也必需周全衡量，一是资金链是不是撑得住，二是现房涨价后采办需求是不是能“买账”。

　　而在张大年夜伟看来，当然短时候来看，限价政策会按捺楼市供给量，但大年夜大都开辟商最终仍将调剂代价预期、遵循本身的节拍供给房源上市发卖。“一旦这一政策履行时候太长，部门项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从今朝来看，市场已逐步觉得政策峻厉程度超越预期，考虑平价进市的项目在增加。”张大年夜伟暗示。

　　玉家雄奉告记者，面对今朝楼市调控的常态化，开辟商也开端从别的一个角度来应对政策。“之前开辟商常常寻求利润的最大年夜化，而此刻他们更在乎发卖速度和周转率的加快。”今朝市场仍以刚性需求为主导，客户对代价的敏感令开辟商理性熟谙到惜售囤货未必有益，太高的资金成本使得大年夜大都房企只能选择加快发卖以应对调控。