摘要： 在调控常态化的期间，有寻求的开辟商为了做大年夜做强，超出自我，也超出他人，不克不及不跨界、立异、转型，追逐新的增加点，投资重心逐步从之前的室第市场，向商业地产、旅游地产、养老地产等市场转移，辅之以多元化的金融手段，并积极逢迎国度的政策导向，试图抓住城镇化机缘，一些房企将目光投向海外市场，“出海”远航。

      在国度政策的调控之下，房地产的成长悄然进进了下半场。

     地盘盈利消掉，房地产行业竞争加重，行业集中度快速晋升，大年夜浪淘沙，强者追逐高远，弱者裁减出局。在调控常态化的期间，有寻求的开辟商为了做大年夜做强，超出自我，也超出他人，不克不及不跨界、立异、转型，追逐新的增加点，投资重心逐步从之前的室第市场，向商业地产、旅游地产、养老地产等市场转移，辅之以多元化的金融手段，并积极逢迎国度的政策导向，试图抓住城镇化机缘，一些房企将目光投向海外市场，“出海”远航。
　　在第6届地产奥斯卡的比赛中，那些在产品、计谋、发卖上不竭寻求立异、有丰硕产品线应对调控、身怀特技的房企终将捧得金人回，博得将来。
　　抢占刚需市场应对限价令
　　“行业成长经验表白，在楼市调控政策收紧，勾当性不竭收紧的市场布景下，哪个房企具有更多的现金流，可以或许掌控好市场特别是地盘市场底部的机缘，尽快将手头持有现金转为地盘，及时换仓谋求下一轮的房地产市场成长机缘，哪些房企将在逆势扩大的市场布景下立于不败之地。” 同策咨询研究中间总监张雄伟向期间周报记者暗示。
　　近期，北、上、广、深等一线城市齐齐出台“限价令”，在严格的调控政策下，高端室第的发卖受阻并影响房企现金流，房企不克不及不开辟周转速度更快的刚需产品。在楼市调控常态化的布景下，现金流和周转速度等指标无疑对房地产开辟企业相当首要。特别对上市房企来讲，一旦财务指标陷进低迷，其影响就会经由过程本钱市场予以放大年夜，进一步推高将来的融资成本。是以，加大年夜比例开辟刚需产品对房企而言不成或缺。以世茂房地产为例，2011年企业实现合约发卖收进307亿元，虽然同比略有增加，但仅完成了昔时发卖方针的85%。2012年，公司对产品线做出调剂后，昔时发卖额达460.97亿元，超出年度方针40%。本年以来，世茂房地产是第一家明白发布调剂室第产品线的房地产开辟企业，刚需及改良型户型比例将高达76%。
　　金地集体(600383,股吧)总裁黄俊灿此前也曾坦言，上一轮调控中，份额占一半的高端产品遭到的影响最大年夜。公司在2011年底开端调剂产品布局，落实适度降落高端产品比例，增加在2、三线城市的投资，和优先推出合适初次置业的刚需产品等调剂方案。往年，金地集体已将高端产品的比例降落到46%，估计在2013年新增货量中，初次置业、初次改良类产品面积占比将超越80%。黄俊灿在本年发布会上暗示，本年全年公司的可售货值为700亿摆布，若遵循60%的往化率来计较，全年估计可实现420亿元的发卖额。
　　金地集体董事长凌克也看好改良性需求产品将来的空间。他觉得，今朝国内市场改良性需求仍有很大年夜空间，范围约6亿平方米。可是此刻的限购政策按捺了改良性购房需求，只实现了2亿多平方米的改良性需求。
　　“盲动”转型商业地产或临更大年夜风险
　　兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示，房地产企业的净利润取决于范围和盈利能力。从这个意义上说，房企对刚需类室第产品的正视更多的是为了扩大范围；商业地财产态的丰硕则是对盈利能力的弥补。同时，多年来的楼市调控首要针对室第地产，商业、旅游、养老等地财产态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵抗政策和市场风险。在产品线的布局上，房企加码商业地产恰是意在保持盈利能力。本年以来，万科、龙湖、初创、绿地、华润等房企均在商业地产范畴加大年夜力度。
　　作为龙头企业的万科，早在1997年就开端涉足商业项目，但直到2011年才发布进军商业地产范畴。作为万科，进军商业地产或有点无奈。此刻出让的纯室第用地很少，假定不做商业，万科有拿不到地的危险。万科总裁郁亮也暗示，万科开辟商业，是为了进一步做好室第，其实不是“为商业而商”。
　　2012年的最后一天，华远地产(600743,股吧)斩获北京（楼盘）通州梨场地块，以选择商业地产的编制重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖地产拟在本年实现商业地产的快速扩大，并在15年内将商业利润占比晋升至30%。2012年，嘉凯城(000918,股吧)也发布启动计谋转型，引进消费型城镇商业和房地产金融营业打通财产链，“消费型城镇商业营业往上可以跟尾公司开辟主业，晋升房地产开辟营业的产品价值，往下可以延长至房地产金融，直接向房地产基金出售或共同持有，从而构成财产链运营模式，阐扬板块调和效应，有效进步公司的整体运营效力。”嘉凯城董秘李怀彬奉告期间周报记者。更值得寄望的是，往年底本年初，SOHO中国因为散售策略遇挫后，也调剂了商业地产策略，开端独霸有和运营作为计谋重点。可是，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，“从室第地产转型的公司觉得商业地产不限购限贷是机缘，但这个鉴定是弊端的。当然避开了政策风险，但更大年夜的市场风险在等着你。”
　　王永平觉得，向商业地产转型的有几类。主动转型的如中粮的大年夜悦城、华润的万象城、龙湖地产等，特点是有明白计谋，有核心模式，有人才、资金储蓄，粮草都备齐了。被动转型，就是当局卖地时的强迫性建设，不做商业地产，室第也拿不到地，这类企业包含万科。盲动转型，看到万达做商业地产起身，因而娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商场。最后一种叫心动转型，像海底捞火锅店，故乡当局说，你在北京做得那么驰名，我们给你块地做商业地产，那就尝尝看。但如果不是主动转型，一般城市碰着大年夜标题问题。
　　“国内没有合适商业地产的保存泥土，就呈现了地产主导型的商业地产模式，起初，是万达走出了这一条路，可是从持久来看，这并没有严格遵循商业地产的规律来做，导致房钱收进是比较差的。可是万达模式成长到今天，拿便宜地等各方面的优势已没有那么较着，供需的改变使得风险加大年夜。
　　“包含万达，前期都没有考虑好商业地产的退出机制，这就导致后期的运营很是艰巨。” 郭增利暗示，此刻已有室第地产商开端和基金合作，先定好合作预期、商定好回报率，再往开辟商业地产，包含后期的运营、招商、业态组合，都为了退出做好预备。
　　旅游、养老、出海危机并存
　　据统计，房地产行业前100名房企中，起码有1/3介入了旅游地产范畴，包含碧桂园、富力、华润、世茂、雅居乐、中信、龙湖、吉兆业等。万达对旅游地产也有雄伟的计谋方针，投资200亿打造长白山旅游度假区，联袂泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。
　　可是，大年夜型开辟商一窝簇拥进市场，同质化、打劫式开辟、低程度扶植等标题问题也随之而来。中国房地财产协会副会长朱中一觉得，今朝，大年夜部门旅游地产项目本质上仍是旅游目标地的室第地产，其成长空间很是有限。
　　复旦大年夜学房地产运营所所长蔡为平易近(博客,微博)觉得，“旅游地产一旦掉败那将是万劫不复。对室第开辟商来讲，室第卖出往，钱就收回来了。但旅游地产不一样，旅游地产的价值在卖出往以后才方才开端表现。”
　　一样，在养老地产方面，万科、保利、绿地、初创置业、绿城等大年夜型房企亦早有布局。张雄伟奉告期间周报记者，对开辟企业来讲，不管是直接开辟或改建，养老地产项目散售模式是很难延续的。散售的成果必定是另外一种房地产开辟项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。是以，养老地产必需寻求一个合适本身的运营模式，如采纳出租、卖产权、直接买断等编制进行。而更具体的标题问题，则是医疗机构是不是可以或许知足社区白叟护理需要。而这，或许也是将来是不是可以或许延续保存的关头地点，也是每个养老机构在经营阶段必需解决的标题问题。
　　与此同时，国内良多开辟商将目光瞄向海外市场。来自中国海外投资结合会的一项数据显示，2012年以来，包含碧桂园、中国建筑中国铁建万科、绿地、万通、中坤、保利等十余家大年夜型房企，已在海外有房地产项目或肯定投资打算，投资范围已达上百亿美元。
　　继与新世界合作拿下喷鼻港荃湾地块后，2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开辟旧金山富升街201地块，初次进军美国。4月16日，万科通出资1.355亿新元收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。而短短一年多时候，绿地海外经营营业已前后落地韩国济州岛、德法律国法公法兰克福和澳大年夜利亚悉尼。碧桂园在马来西亚获得了三个项目，此中金海湾项目估计本年6月份正式全国范围对外发卖。
　　“政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大年夜阻力之一。”张雄伟阐发，进军海外市场其实不简单，假定没有充盈资金和开辟模式、没有更好地体味本地房地产市场需求及特点、没有熟谙本地的政治环境与税费轨制等，那么房企布局海外有可能接见会面对不合程度的风险。