摘要：因为各地新“国五条”细则开端实施，楼市库存往化速度自4月起较着放缓。楼市成交量的急转直下，直接导致了良多龙头房企事迹呈现较着下滑。房企发卖均价的改变决定着全部房地产市场的代价走向，这一指标的逆市上涨，无疑会在很大年夜程度上置调控政策于两难地步。

152房企首季存货1.66万亿 6月或成楼市博弈分水岭

      新发布的“国五条”以后，国内房地产市场上演了一番“过山车”行情。
　　数据显示，与本年年初销量连创岑岭、供需两旺不合，本年4月起，北京、广州、上海等一线楼市供需双双降落，成交量呈断崖式下跌。时至5月，这一成交颓势却并未获得改变。
　　楼市成交量的急转直下，也直接导致了万科、华润、世茂房地产等龙头房企事迹呈现较着下滑，库存压力上调较着。在良多业浑家士看来，面对库存压力，房企只有适应市场，积极往库存，才可以或许勇立市场潮头，成为地产奥斯卡奖项的有力争夺者。
　　据体味，今朝，以保利地产为代表的部门房企，正启动促销计谋来进步现有项目库存往化率，不外对大年夜大都房企来讲，还是以保守姿态进行不雅看。“因为往年底和本年初楼市呈现了必然幅度的回热，房企库存往化获得好转，堆集了必然资金实力，大年夜大都降价动力较着不足。”中房信研究总监薛建雄对期间周报记者阐发称，楼市供需还处于胶着博弈状况，估计到6月中旬市场向上仍是向下才会开阔爽朗，估计届时房企有可能进行大年夜范围促销。
　　152房企首季存货1.66万亿
　　因为各地新“国五条”细则开端实施，楼市库存往化速度自4月起较着放缓。
　　中国指数研究院数据显示，在监测的43个城市中，超越八成城市4月楼市成交量环比降落较着，此中北京、上海、广州三大年夜城市环比降幅别离达56.6%、36.06%、50.67%，别的青岛、福州、三亚等2、三线城市的环比降幅也均高达50%。而据华夏地产统计，全国首要城市成交面积4月份大年夜部门环比3月下调了15%以上。
　　作为楼市传统发卖旺季，5月对房地产企业上半年发卖事迹的首要性不言而喻。遵循以往的习惯，良多开辟商需要借此机会为上半年的整体事迹冲一把。但从今朝的统计成交量来看，楼市成交颓势并没有较着改变，各地并未呈现传统“红蒲月”应有的火热成交场景。
　　据北京市住建委和相干机构最新数据显示，5月份上旬新居(不含保障房)网签量仅为1404套，环比上月降落43.3%，比往年同期降落29.2%。其间新居生意均价为21695元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.2%。伴跟着北京楼市的下滑，上海、深圳也表示出不异的降落趋势。“五一”假日期间，上海楼市降温较着，5月份首周新居成交量环比降近三成；深圳在5月首周新居室第成交套数为542套，环比降落43.25%。别的，良多2、三线城市未现“红蒲月”，开局低迷。
　　楼市成交量的急转直下，直接导致了良多龙头房企事迹呈现较着下滑。
　　统计显示，今朝已透露4月发卖事迹的16家房企发卖额总计476.13亿元，较3月降落了17.3%。16家房企中有12家发卖呈现环比下跌，此中万科4月实现发卖面积110.7万平方米，发卖金额123.8亿元，别离环比降落12.97%和18.55%。华润置地4月发卖额为44.3亿元，环比降落34.4%。世茂房地产4月合约发卖额为46亿元，环比降落27.6%。合生、绿城、碧桂园等房企4月发卖金额均呈现环比下跌。
　　在华夏地产市场研究部总监张大年夜伟阐发看来，从4月起，新“国五条”政策窗口结束等身分促使整体市场都有所回落。
　　需要寄望的是，一个反应房企经营的首要指标—存货，在本年以来也是以保持着延续增加的态势。Wind数据显示，152家房企一季度存货额达到16596.72亿元，较往年年底增加6.14%。而期间周报记者按照各公司财报对比发现，此中在2012年年度存货居前五的万科A、保利地产、招商地产、金融街、华夏幸福等五家地产公司，除招商地产的存货程度在本年一季度略有降落外，其余四家存货则别离从2551.64亿元、1896.44亿元、376.78亿元和322.8亿元上升至2897.66亿元、2089.47亿元、389.43和352.9亿元，上调幅度最高达13.5%。
　　“从可售室第的存货范围来看，今朝北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、姑苏等14个城市的库存仍有1.08亿平方米，只是略低于汗青高位程度。”万科董秘谭华杰介绍称，存货往化周期自往年下半年以来改变也不大年夜，今朝为10.7个月，申明新居市场并未呈现较着的欠缺现象。
　　专注于地产计谋运营咨询的亿翰智库张化东觉得：“假定将来楼市转冷，成交量开端萎缩，明显会给高库存的部门地产公司带来压力，这些公司或许可以经由过程降价发卖来进步现有项目库存往化率，改良资产质量，最大年夜限度地加强现金流。”
　　房企涨价预期仍强烈
　　保利地产一贯被视为行业的风向标。2013年，保利地产将资金回笼定为工作的主旋律，其本年至今已进行过大年夜大年夜小小多次促销勾当。在过往的4月份，保利地产广东公司旗下6城15盘联动，这也被广东公司看作是从未有过的联动范围和史无前例的优惠力度。而“五一”期间，保利地产延续促销姿态，广州、长春等地多个项目过万套房源进行促销战。
　　但截至今朝，其余诸家房企还是以保守姿态不雅看，虽在5月加大年夜推盘打算，但大年夜范围的代价搏斗战并未呈现。在往年有过三次大年夜范围促销的招商地产，其董秘刘宁近日在接管期间周报记者采访时暗示，今朝发卖杰出，本年还没有拟定大年夜范围促销打算。
　　而在重庆，本地开辟商亦鲜少推出降价促销勾当。“五一”期间，期间周报记者访问重庆几家刚需盘后发现，前来看房的人数和政策出台前没有较着削减，代价一样没有降落，良多购房者要想买到房还得列队或“托关系”。而在深圳市场，据本地人士阐发觉得，近期深圳新居均价保持在高位，持续5周都保持在2万元/平方米以上，“不愁卖”是开辟商不肯降价的主因。
　　事实上，房价不降反升的环境，也已稀有据左证。标杆房企的发卖均价印证了全部室第市场的代价上扬。本年前4月，包含万科、恒大年夜地产、碧桂园、融创中国在内的多家标杆上市房企，发卖均价都呈现了不合程度的上涨。此中融创中国发卖均价更达到2.07万元/平方米，同比涨幅近30%，而与往年底1.78万元/平方米的均价比拟，也增加了良多。
　　万科在往年前4月的发卖均价为1.02万元/平方米，本年该数字已上涨13.7%至1.16万元/平方米。别的，迩来传出在全国范围内上调售价2%-10%不等的恒大年夜地产，前4月发卖均价从往年的6140元/平方米上涨至6348元/平方米。
　　除上述房企以外，碧桂园、世茂房地产本年前4月发卖均价也别离同比上涨7.5%和5.2%。还有中国指数研究院监控数据显示，本年前4月，百城室第平均代价为1万元/平方米，该数据环比3月上涨1%。这也是自往年6月以来，该数据持续第11个月环比上涨。从同比数据来看，百城室第代价与往年前4月比拟上涨5.34%。
　　在华夏地产研究总监刘渊看来，房地产企业资金链压力的日趋减小，是以价换量的优惠办法结束、楼盘代价保持坚挺的首要启事。Wind数据显示，一季度152家上市房企实现净利润154.59亿元，同比增加29.71%。在净利润大年夜幅增加的同时，作为房企将来事迹“蓄水池”的预收账款也实现汗青新高，达到6435.71亿元，同比增加36.52%，较往年年底增加了14.79%。薛建雄也对期间周报记者指出，因为往年底和本年初楼市呈现了必然幅度的回热，房企堆集了必然资金实力，降价动力较着不足。但今朝国内宏不雅经济情势鄙人滑，采办力不足，楼市供需还处于胶着博弈状况，估计到6月中旬市场向上仍是向下才会开阔爽朗，估计届时房企有可能进行大年夜范围促销。
　　调控政策仍将从紧
　　“房企发卖均价的改变决定着全部房地产市场的代价走向，这一指标的逆市上涨，无疑会在很大年夜程度上置调控政策于两难地步。” 兰德咨询总裁宋延庆对期间周报记者阐发称。
　　事实上，为了平抑房价，4月24日，广州紧随北京之掉队行限价。不外这一系列步履，涓滴没有减轻暗自澎湃的房价上涨预期。广州某开辟商朝表对期间周报记者介绍，良多在预售红线上的高价房，可能会选择所谓的“精装拆分”模式，即精装楼盘预售代价与装修代价相分手策略，以毛坯房代价申报，过建委预售红线后，在实际发卖中，单算装修款进行“曲线加价”。
　　广东财产大年夜学房地产高级经济阐发师申格联暗示，限购、限签、限价、限涨四大年夜现象实为处所当局的无奈之举，因为在今朝还没有出台针对持有环节的调控政策之前，只能从发卖环节进行调控。
　　但可见的是，因为存在房价上涨风险，中间当局不会放松限购。穆迪副总裁曾启贤近日研判称，假定当局实施进一步限购办法，会导致将来6个月国内房地产发卖量同比下跌10%-15%，其可能会考虑将中国房地产市场展看降为“负面”。标普陈述也指出，一线城市的当局可能会更严格地履行新的调控政策，这可能会按捺生意量，本年后续时候房地产的发卖可能进一步放缓。
　　而中国社科院发布的《房地产蓝皮书》也显示，房地产市场供需总量和布局矛盾堆集多年，进进2013 年调控难度进一步增大年夜。同时，党的十八大年夜后国度经济政策向促进城镇化和改良平易近生倾斜，预期房地产调控标的目标也将环绕这两大年夜主题展开。存量住房生意所得税、住房持有税、限购限贷、住房保障等房地产政策还可能在调控实践中进一步完美，而本年房地产信贷政策继续从紧。