摘要：此刻的台湖，像往昔的天宫院，大年夜量的地盘供给进市，浩繁房企争抢进驻，水长船高的地价直奔在售项目标房价。那么，台湖可否成为下一个天宫院？

  之前名不见经传的通州台湖自往年12月开端强势崛起，敏捷成为房企争抢的热点区域，同样成为通州室第用地的首要供给区域。曾的台湖只有东亚新华地产一家房企进驻，此刻，万科、首开、泰禾、世纪鸿等房企陆续在此拿地，而台湖每宗地块在出让过程中更是稀有十家房企介入竞标。与此同时，台湖地块刨除保障房的平均地价也从不足3000元/平方米，跳至此刻的9000多元/平方米。此刻的台湖，像往昔的天宫院，大年夜量的地盘供给进市，浩繁房企争抢进驻，水长船高的地价直奔在售项目标房价。那么，台湖可否成为下一个天宫院？

  地盘

  品牌房企争抢进驻台湖

  自往年12月25日至今，通州台湖镇已出让六宗地盘，此中万科首开结合体、北京世纪鸿、泰禾等多家房企成功进驻台湖镇，让该区域备受存眷。业浑家士暗示，台湖作为亦庄成长的辐射区，区域利好被部门企业看中。

  众房企争抢进驻

  在历次台湖地块的出让中城市有万科、首开、东亚、泰禾等房企的身影，在近期出让的台湖镇B-03地块栖身、托幼项目标竞标中就有18家企业介入竞争，长安设地、住总、合景泰富、泰禾、城建、金隅嘉业 、东亚新华、华远、经开、万科首开结合体、龙湖、润丰、世荣兆业、福建正荣、吉兆业、融创、路劲、中铁建等房企悉数参加。

  台湖区域西邻亦庄开辟区，东接京津高速，北距首都机场30千米，南距首都第二机场22千米。区域内具有现已开通的地铁亦庄线次渠站，和打算中的R2、S6线，具有了东南五环地铁站的首要关头功能。“台湖是一块还没有成长成熟的区域，此刻进驻，将来的潜力巨大年夜，谁进步前辈驻，谁的优势就更较着。”某房企内部人士在拍地现场暗示。

  北京华夏地产市场总监张大年夜伟奉告记者，截至今朝，通州台湖镇已成交地盘出让金达62亿元，配建公租房面积达20.7622万平方米。张大年夜伟说，2012年至今北京楼市成交量较着上涨，大年夜部门开辟商库存削减、资金余裕，对地盘资本的需求较着增加。“国五条”新政落地后，整体地盘市场当然呈现部门比拟之前降温的现象，但对热点区域的地盘竞争仍然很是狠恶。

  地价敏捷爬升

  在房企的争抢下，台湖的地价也在一路走高，“面粉”代价有赶超“面包”之势。据记者体味，东亚新华地产是进驻台湖较早的企业，该企业于2011年9月成功摘得通州区台湖镇栖身用地、托幼用地及公建混合用地(配建“公共租赁住房”)，该宗地的建筑范围为28.7万平方米，包含保障房在内的平均露面单价不足3000元/平方米，而刨除保障房的平均楼面单价不足5000元/平方米。此刻，该企业在该宗地上开辟的东亚·印象台湖项目也是炙手可热的项目之一，其上期室第的售价为1.59万元/平方米。

  而于5月20日成交的通州区台湖镇B-03地块栖身、托幼项目标地价已赶超房价，该宗地共颠末端71轮的竞标，泰禾再次高价拿地，该宗地包含保障房在内的平均楼面单价为8519元/平方米，张大年夜伟说，“遵循保障房6000元/平方米的回购价计较，商品房的成交楼面价在1.53万元/平方米摆布。”当然楼面价高涨，但业浑家士觉得，开辟商仍然有益可图。亚豪机构市场总监郭毅暗示，此刻看来代价很高，但其实台湖区域是价值凹地，在将来成长起来以后，这个代价仍然是可接管的。“以泰禾为例，泰禾接连拿了两块地是很正常的思惟，之前那块是多功能用地，有商业等配套，此次拿的室第用地在必然程度上能减缓泰禾的现金流压力。”

  开辟商不雅点

  台湖是北京楼市的价值凹地

  从大年夜区域看，我们起首看好台湖地点的通州将来成长。上海的副中间是浦东，今天的成长很是好，而作为北京副中间的通州一样具有巨大年夜成长优势，相信经由过程夯实根本，以北京的人力、财力、物力，通州的前景很是弘远年夜。别的，地处东南五环的台湖地区有着天然的区域互动优势，比拟其他区域琐细的地盘，台湖具有大年夜体量的地盘供给，而范围化地盘的区域很是等闲进行系统性的科学合理打算，使得台湖将来成长有着很好的潜力，台湖不可是代价凹地，仍是价值凹地。

  台湖区域有成长空间

  企业纷繁进驻台湖的启事首要有以下几个方面：起首是地铁打算，亦庄钱和打算中的R2号线对该区域有很大年夜的拉动感化；其次，因台湖地块接近亦庄，这个区域有财产的撑持，开辟商看好亦庄的客户群；再次，良多人觉得天宫院区域都在六环外了，房价还近两万，而台湖在五六环之间，是以，房价还有必然的弹性空间。

  北京万科：

  区域前景杰出

  万科在北京台湖区域开辟有“首开万科公园里”项目，项目打算附属亦庄新城“两站一街”城市重点打算区，即环渤海高端总部基地，区域成长获得通州当局的大年夜力撑持，北京万科相信区域会有杰出的成长前景，同时也积极成为区域扶植的介入者。该区域当局打算的“两站一街”站前综合区，方针将其扶植为集教育、文化、医疗、体育、绿地为一体的全功能区；除完美商业配套，当局还将积极引进优良教育、品质医疗等重点糊口配套；浩繁品牌地产与企业总部的陆续进驻，也为共同打造北京东部城区价值新坐标奠定杰出根本。

  区域对比

  台湖对比天宫院

  从往年年底到此刻，通州台湖镇已成交多宗地块，万科、首开、泰禾等浩繁房企扎堆进驻。几近一夜之间，台湖成为通州乃至全部北京地盘市场的最热点板块，良多业浑家士将台湖区域与大年夜兴天宫院板块相对比，并做出“台湖将成为第二个天宫院”的预言。

  交通

  天宫院：地铁首站

  除原本的京开高速及数条公交线路与市区连接外，作为地铁4号线的首站，天宫院具有杰出的轨道交通配套。

  台湖：独一一路公交车

  区域内有京沈高速路、京津塘高速路、北京六环路三条国度级公路交叉经由过程，镇当局驻地距通州镇8.5千米。在公共交通方面，今朝区域内独一通7路公交车，地铁方面，今朝距离项目比来的八通线梨园站大年夜约13千米。

  代价

  天宫院：高买低卖

  台湖：地价“三级跳”

  构成天宫院板块首批商品房供给的龙湖、保利、金融街三个室第项目，拿地时候均为2010年12月23日，此中位于亦庄线倒数第二站生物医药基地站的龙湖·期间天街折合楼面地价较低，为7519元/平方米。据业内测算，上述地块加上开辟成本等各类税费后，售价在15000元/平方米的环境下，房企利润也仅为5%摆布。

  世纪鸿所拿地块的商品房部门楼面价接近13000元/平方米，万科首开结合体和泰禾拿到的几宗地的平均楼面价更是接近16000元/平方米，比东亚印象台湖在售楼盘代价还高。与东亚地产昔时拿地时5000元/平方米摆布的楼面价比，台湖地块身价已“三级跳”。

  配套

  天宫院：成熟的财产及糊口配套

  台湖：还没有商业配套

  作为北京市城南步履打算的首要受益区域，大年夜兴区公共根本举措措施扶植及办事程度获得了极大年夜改良，轨道交通的贯通和首都第二机场的落户，届时将衍生出一个潜力无限的临空经济圈。别的，大年夜兴天宫院周边新媒体影视基地、中关村科技园和大年夜兴财产基地将共同撑持这一区域成长。

  除地块本身带有的必然体量配套外，今朝台湖区域几近没有成型商业配套。今朝可知的区域利好打算是，万达文化财产集体将在通州建造万达文化旅游城，今朝正在考虑在台湖一带进行选址。

  客群来历

  天宫院：金融街和北三环客群不在少数

  台湖：通州、亦庄客群为主

  4号线南起大年夜兴天宫院站，北达海淀安河桥北站，南北贯穿黄村新城、西红门、宣武门、西单、答复门、金融街、西直门、中关村等多个京城首要商圈，且无缝对接北京南站，与1号线、2号线、10号线、13号线接驳换乘。记者查询拜访天宫院各项目标购房人群发现，今朝该区域项目购房人除来自南城的区域客户外，西城区金融街和海淀区北三环周围，乃至中关村的客群均不在少数。

  记者从东亚和即将进驻的房企处得悉，因为公共交通还没有开通，今朝台湖项目标客群首要来自通州和亦庄区域。

  质疑

  台湖可否撑起昂扬的地价

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  项目进市后若何订价

  往年9月，北京光谷科技园开辟扶植有限公司以7.73亿元拿下通州台湖104和109地块F3多功能用地，楼面价4380元/平米。本年台湖楼面价遍及已破万，此中5月20日，通州台湖镇B-23地块和B-03地块折合楼面单价别离为1.31万元和1.53万元。

  一名业浑家士向记者暗示，一般来讲，房地产开辟的周期是1年-1.5年，本年台湖进市良多项目，本身又配建很高比例的保障房，这就意味着这个区域在一年或一年半今后，新居代价要达到一个新的阶段。而在今朝对新居代价调控空前峻厉的布景下，将来这些项目若何订价将成难堪点。

  对此，亚豪机构总监郭毅暗示，本年台湖地块的位置并不是位于台湖镇中间，而较为接近次渠镇，今朝次渠镇在售的润枫领尚项目报价在20000-22000元/平方米摆布，比拟开辟商万元摆布的地价程度，再加上开辟成本、财务成本和营销成本，开辟商仍是有必然的利润空间。不外，也有业浑家士暗示，与天宫院区域比拟，最早进驻此区域的龙湖、保利遍及采纳高价拿地低价开盘的策略得以在浩繁竞争者中脱颖而出，在打算的利好还没有兑现之际，面对更狠恶的竞争，若何拟定房价，将成为房企面对的最大年夜坚苦。

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  打算可否兑现

  浩繁房企簇拥台湖，看好的恰是台湖的区域定位及成长潜力。遵拍照干打算，成为“环渤海总部基地”成长重心的台湖镇，近期以来成为泛CBD区域生态人居置业的热点区域。

  据此前报导，2009年8月，北京环渤海高端总部基地项目正式启动。项目用地范围17.21平方千米，总建筑面积约1720万平方米，将来可容纳人丁20万。2011年1月，北京环渤海高端总部基地节制性具体打算(街区层面)获北京市当局核准。2011年5月20日，北京环渤海高端总部基地管委会正式成立。

  北京社会科学院副院长、中国总部经济研究中间主任赵弘暗示，总部基地不是简单地造城，若何应用北京的影响力搭建平台，连接国表里市场？若何引进海外的成功经验与模式，晋升新城的经济成长程度，都是其面对的挑战。

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  将来客群何来

  因为新兴板块多处于市区与郊区的连接点，是以，轨道交通成为吸引客群置业的关头身分。同依托亦庄线的旧宫板块、依托9号线和房山线的郭公庄板块和依托昌平线的昌平板块等新兴区域，依托13号线的天通苑等传统区域一样，天宫院板块的构成在必然程度上也是依托地铁4号线开通带来的轨道交通便当。

  在台湖轨道打算中，京津城际铁路从项目东北侧颠末，设有亦庄火车站，不久后将在这里与轻轨亦庄线和通州新城、顺义新城连通。但是，今朝离台湖比来的是亦庄线， 台湖距亦庄线次渠站1.5千米，欠缺纵贯的轨道交通。恰是地铁4号线与大年夜兴线的开通，使得记者查询拜访天宫院区域项目购房人除来自南城的区域客户外，西城区金融街和海淀区北三环周围，乃至中关村的客群不在少数。但是，对没有轨道交通纵贯的台湖而言，将来客群来自何处，仍待寻觅。在今朝遍及以轨道交通为首要撑持点的室第市场，台湖的最大年夜缺憾是其实不紧邻轨道交通沿线，假定像长阳和天宫院板块一样，那么客群的笼盖面将会加倍遍及。