摘要：最新统计数据显示，美国房地产市场三月份与往年同比增加近11%，为7年来最大年夜增幅。与此同时，最新经济数据也显示蒲月份美国消费者决定信念也回升到5年来最高位。中美企业峰会中美企业峰会觉得,美国房地产今朝的状况是：房价已周全上扬，可是地价还没有涨，所以此刻是“捂地”的最好时候。

房价先行地价未动 中国投资人看好美国捂地

　　近几个月，沈群每次回美国，心里就多一份焦炙。看着美国房价一每天涨起来，他觉得应当做些甚么，在他看来，这是一个可贵的“黄金机缘”。

　　时不我待，不久前，北京（楼盘）工美大年夜厦的金邸会所内，沈群召集中美企业峰会的5、六名企业家，进行了一场名为美国地产投资打算的具体申明会。

　　美国房地产市场每8-10年城市有一次房产整体周全上扬的周期性机缘，沈群在美国糊口近30年，2009年创办中美企业峰会以后开端来回于中国和美国之间，他见证了美国房市的起起落落，也经历了2008年时最严重的房地产市场崩盘。

　　5年多的萎靡不振，从本年1月起呈现了改变，全美房市呈现整体上扬，其上扬幅度的中间值为17%摆布。

　　沈群说：“洛杉矶地区曾在过往二十年里呈现过三次如许的环境，此刻正在经历第三次。”

　　美国房市回热表示相当较着，起首是离热点地区近的比较好的房屋在上市后，无一逗留（几天内即出报价）；第二，热点地区的每个待售房屋都有多个采办者在竞争；第三，热点地区（以洛杉矶为例），尽大年夜部门房屋的成交价均高于屋主的“卖方叫价”。好比，往年年中一栋以238万美元成交的别墅房，一年以内涨到320万以上，涨幅接近100万美金。

　　数据也印证了这一现象。

　　被投资者广为存眷的标普/凯斯·席勒指数对20大年夜城市的房地产市场监控数据显示，美国房地产市场已持续三个月呈现年度同比增加。20大年夜城市房市强力反弹：凤凰城、旧金山和拉斯维加斯的年度房价涨幅均超越20%。

　　最新统计数据显示，美国房地产市场三月份与往年同比增加近11%，为7年来最大年夜增幅。与此同时，最新经济数据也显示蒲月份美国消费者决定信念也回升到5年来最高位。

　　沈群觉得，美国房地产今朝的状况是：房价已周全上扬，可是地价还没有涨，所以此刻是“捂地”的最好时候。

　　“此刻美国的地价相当于北京2005年房地产的状况。”是以，他做出如许一个鉴定，即——“此刻买下未涨价的地来建房子再出售，是最好汗青机会。”

　　美国一份最新的研究称，鼓动鼓励人才移平易近的新移平易近鼎新法案一旦经由过程，将为美国的房地产市场注进强心剂，估计2020年前将增加210万新居主。

　　与此同时，中国社科院社科文献出版社与中国建投投资研究院结合推出的《蓝皮书》称，估计本年中国房价整体将趋于不变，并称投资中国楼市不如往美国买房地产。

　　来金邸会所的几名企业家明显也存眷了这些讯息，并嗅到了此中的商机。

　　北京爱普教育集体的董事长田宇往年下半年曾与沈群共同到美国考查项目，“我们往的那次美国的房子方才有反弹的迹象，同往的一名伴侣那时就买了一套，此刻涨了100多万美金了。我想此刻可能真的是拿地的好机会，所以过来听听，不外还没做最后的决定。”

　　按沈群的假想，这个项目初期甄选4-5名优良投资人，整合伙金1500万至2000万美金用于地盘的采办。

　　为甚么选择这个资金量的项目？沈群颠末研究和测算，这个资金额在美国是一个“空白点”。

　　在美国，一般的打工者没法捂地，因为他们买房一般都是贷款的，手里没有现金；一些私营小业主、餐馆和小杂货店的经营者，他们手里有些钱，可是凡是都在1000万美金之下。所以，几小我凑1500-2000万美金构成一个公司往买地的时辰，竞争敌手就变了，大年夜部门人达不到这个程度。

　　在美国买地是不克不及贷款的，所以现金为王，能贷款的公司也是仰仗诺言，凡是只能拿到几万或几十万美金，资金量很是小。这就给中国企业家“预留”了一个空档，能避开良多的竞争敌手。

　　而美国大年夜的房地产商是盯准了大年夜项目标，这类20-30套房子的小项目他们看不上，所以也不会构成竞争。

　　长年从事地产生意的管师长教师（化名）说：“在美国，可以选择如许的小项目做一做，太大年夜的项目中国人很难拿到，并且美国和中国的文化也不一样，对房屋的认同感没有中国人这么高，美国整体来讲仍是地广人稀的国度，其实不缺地，所以区域选择也很首要。”

　　沈群讲述了项目标择地原则：首选空位，且地盘相连或附近，不解除推倒旧房重建；每块地盘代价约为40-60万美金；地盘选在优良且成熟的校区、华人社区或沿海地区，社区越成熟，投资风险越低。

　　他说：“将来项目大年夜部门在华人圈中发卖，峰会的会员、亲朋等。中国人喜好新居子，而美国95%都是二手房，上个月洛杉矶地区成交1万套房子，500个新居都不到。并且即便是新居，中国人对户型、天井设计和施工也都有本身个性化的需求，买二手房再改革麻烦、造价也很高，而我们是可觉得客户量身定制的，事实是新建的房屋。”

　　前来参会的居小琳密斯主如果因为孩子将要到美国上学而对这个项目颇感欢愉爱好的，“孩子要往上学，说不准还会移平易近，趁这个机缘加进这个项目也不错，归正我本身也想在美国买房子，将来建成了就先留一套，也算本身有需求。”

　　沈群说本身敢启动这个项目，起首是看懂了美国房市的周期，也就是大年夜势；其次就是关于移平易近，正如三大年夜评级机构穆迪的经济师所言，“移平易近对将来几十年中房地产市场成长相当首要。”

　　智库机构“美国步履论坛”按照美国人丁普查局发布的人丁猜想数据研究得出，一旦经由过程，新移平易近鼎新法案将带来210万购房者。

　　南加州大年夜学比来的陈述称，将来十年中，约有36%的购房需求来自移平易近，虽然这一数据低于过往十年39%的需求比例，但陈述估计，新移平易近购房需求增加首要来自6个州：加州、纽约、新泽西、麻省、康州和密歇根，以加州为例，将来十年，移平易近购房者将增加71%。

　　买到地以后，房屋扶植周期大年夜约是3-5年，项目设计30套，初期扶植十套，建筑周期为一年，包含设计和审批。并且房屋建筑不需要再注进资金，因为可以用买到的地到银行质押获得第一期房屋建筑的贷款。

　　贷款金额可为地价的60%-80%，资金直接保留至第三方银行，并由第三方银行负责查抄工程质量。

　　“在美国，银行发放贷款划定只能用于建筑，不克不及挪作他用，这个钱不会过公司的账，会分23次打进建筑商的账户，银行有很是完美的机制。”沈群在推介会上介绍。

　　今朝建筑市场代价大年夜约是一平方英尺150-180元美金，核算成一平方米，大年夜概是1500-1800美金，也就是8000多到1万多人平易近币一平方米，这是洛杉矶地区的代价，纽约会更贵，大年夜部门还会比洛杉矶便宜点。

　　房屋建成后在美国华人圈里的发卖价为400美元一英尺，6000英尺就是240万美金。“按我们假想的大年夜小，50万美金的地价、90万建房，10万元的杂费，240万的市场发卖代价，因为大年夜部门房屋都是按照客户要求定制，所以最终发卖代价会高于通俗房价的10-30%，所以初步算资金回报率能到50%。”