摘要：“商业地产拼的不但仅是实力，更多的是客户资本。”五洲国际控股有限公司主席舒策城在采访中暗示：“假定没有这么多客户与开辟商一路成长，商业地产是很难做好的。”

　　6月13日，五洲国际控股有限公司主席舒策城在喷鼻港联交所敲响开市锣声，这家内地商业地产成长商正式登岸喷鼻港联交所。

　　总部位于江苏省无锡市的五洲国际，自2004年便开端在无锡市开辟、运营商业地产项目。在上市当日，五洲国际控股有限公司主席舒策城、行政总裁舒策丸接管了不雅点地产新媒体的专访。
　　对五洲国际而言，此次闯关成功实属可贵，市况不佳的环境下，同期良多新股已推迟上市打算。资料显示，五洲国际的国际发售录得超额认购，喷鼻港公开辟售获得0.57认购，发售订价为每股1.22港元，集资净额约为13.3亿港元。

　　公司旗下两大年夜类型商业项目，一为以“五洲国际”定名的专业批发市场，另外一为以“五洲国际”和“哥伦布”为品牌成长及运营的多功能商业综合体。数据显示，按已落成、成长中及持作将来成长项目标合共数据阐发，以总建筑面积计，五洲国际为中国前三大年夜专业批发市场成长商及运营商。

　　历经挫折仍然上市成功，对五洲国际治理层而言，其实不是后续便可以安枕无忧了。

　　“商业地产拼的不但仅是实力，更多的是客户资本。”五洲国际控股有限公司主席舒策城在采访中暗示：“假定没有这么多客户与开辟商一路成长，商业地产是很难做好的。”

　　“我感觉中国不单是商业地产，良多财产业态都是饱和多余的，出格是在房地产行业当中。”舒策城如是说。

　　媒体：可否介绍一下五洲国际？若何评价五洲国际成功登岸喷鼻港联交所？

　　舒策丸：我们主如果做商业地产，分为两大年夜类，即专业市场和城市综合体。

　　专业市场是指批发兼零售的区域性成长项目，好比家具、小商品市场和财产品市场。此中，家具、小商品市场较为传统，而财产品市场在国内是一个比较出格的行业，也是我们较为凸起的专业市场之一。

　　五洲国际的财产品市场是一个专门针对企业往配套和生意的平台，这个平台比较大年夜。

　　对财产品市场的选址，我们一方面是选财产比较发财的地区，财产品需求量比较大年夜、工厂开得比较多、有良多需求。这一类项目建成以后，辐射可以或许达到两、三百千米，乃至3、五百千米。

　　另外一大年夜类是综合体，包含城市综合体和城镇综合体。此中，城镇综合体将来的成长潜力较大年夜，出格是一些长三角区域的城镇，相当于中西部地区部门地级市的经济体量，但不合的地方在于这些城镇的人丁没那么多，所以我们会遵循本地的人丁、面积、消费水划一进行定位。

　　总的来讲，五洲国际主如果做这两大年夜类商业，比较专一。在专业市场中细分出传统行业和将来有成长潜力的区域性行业。同时也将综合体细分为两类，即较为多见的城市综合体和将来成长潜力较大年夜的城镇综合体。

　　五洲国际的商业模式很有特点。

　　舒策丸：做商业地产，除开辟，最首要的仍是经营。我们一向秉承“二三五”理念，即以投进的精力和正视度来看，从拿地、打算设计到扶植落成仅占20%，招商方面占30%，运营方面投进占到了50%。

　　对招商，我们很是正视，因此这方面工作占到30%，凡是环境下我们在拿地的环节就开端招商了。在拿地选址的时辰，我们会有专业的团队对商家进行调研，包含拜候、数据阐发等；以后我们会带商家往参不雅（方针地块），好比带家乐福、沃尔玛、大年夜润发往看，我们会把各方定见统计出来。

　　因为商家是最智慧的，他们很清晰本身的产品在这里能不克不及有知足的发卖量、会不会有抱负的生意额，这也就对市场作出了鉴定。是以，先让商家都承认这块地，假定看地的商家当中有50%以上的都不承认，我们就不会考虑这块地，哪怕当局给我们很低的代价。

　　当然最关头的环节仍是运营，商业地产成长起来今后靠的就是运营。若何治理好，如何让商家进来以后慢慢递增的赚钱，都是我们需要解决的标题问题。这就触及到前面几年如何培养，后面如何递增，因此在这一环节我们投进了50%的精力和正视度。

　　良多不雅点觉得，五洲国际的商业模式与华南城有些共性，但又存在很大年夜的辨别，对此您如何看？

　　舒策丸：五洲国际是遵循市场需求往做的，以数据为解缆点，好比在选址的时辰，就会遵循商家的要求（包含面积、数量等）往定位。与此同时，我们商业地产后期的运营也比较健康，今朝来看，每个开业的项目出租率都比较高，平均约达90%，这在行业中是比较高的程度。

　　别的，在专业市场范畴，我们做的是成品市场，这在生意量上也就不一样。遵循我们的理解，半成品通常为消费者和厂家直接联系的，中间没有大年夜的平台。只有变成产品以后才有市场生意，这个生意的市场就会比较大年夜。

　　为甚么会选择做中端消费的商业？对商业地产的定位，公司是如何考虑的？

　　舒策城：在中国13亿人丁中，高级消费人丁最多2-3亿，而中档消费群体是最多的，起码7-8亿人丁，所以我们觉得这个市场潜力巨大年夜。

　　实际上，中档消费也是真实的刚需消费。非论经济若何，正常的衣食住行都是不成贫乏的。

　　五洲国际对市场的评估也比较准，这得益于我们的团队，2004年之前都在做商业。其实，做商业比做制造业更切近市场，因为出产出来的产品都要经由过程商业商卖出往，每天城市接触一线消费者，因此也就可以够体味真实的市场需求，掌控最准确的市场信息。

　　相对而言，有的产品卖得很好，但却靠关系（好比厂家直接把产品卖给当局，一旦掉往当局关系，产品也就没了销路），这类是不健康的，市场化的才是最健康的。

　　所以，经由过程一手的市场信息，我们定的业态、范围、档次都比较准确，五洲国际开业的项目成功率很是高。6月29日，我们在江苏盐城有一个项目将正式开业，这个项目我们也是做得很是好。

　　五洲国际一般会将商业项目标体量节制在甚么程度？

　　舒策城：凡是环境下，我们会尽可能遵循市场来定。对敷裕度比较强的处所，项目标档次就定的相对高一点。项目标体量则是遵循人丁、消费群体的多少来定，回根结底是按照市场。

　　例如，我们会将城镇综合体项目标商业体量节制在3万-10万平方米之间；城市综合体则会大年夜一些，商业部门介于10万-20万平方米之间，商业太大年夜范围也辐射不了。

　　至于专业市场，对财产根本较好的处所，我们会进进良多一点。而有些处所财产根本不是很强，但其他的消费需求量较大年夜（家具、建材、小商品等），我们会遵循市场进行评估，这个定位是比较准确的。

　　您如何看当前商业地产的前景？您觉得将来最具成长潜力及生命力的商业模式是如何的？又若何看商业地产泡沫这个标题问题呢？

　　舒策城：我感觉中国不单是商业地产，良多财产业态都是饱和多余的，出格是在房地产行业当中。比拟之下，商业地产应当是最专业的业态，这就要求企业要把这个行业做好，同时也要把本身的口碑做好。跟着口碑愈来愈好，企业也会堆集良多客户，开辟商必然要让跟着你成长的客户赚钱。

　　因为，商业地产拼的不但仅是实力，更多的是客户资本。假定没有这么多客户与开辟商一路成长，商业地产是很难做好的。

　　可预感的是，虽然此刻做商业地产的人良多，但3、五年以后，这个范畴良多人或会出局，因为做了1、两个项目都不成功，后面就没人跟了。

　　我感觉中国的商业地产是一个很好的行业，为甚么呢？中国13亿人丁，而在这当中，大年夜部门人开端消费，好比一线城市，但其实也还有良多城市处于刚开端消费的阶段。

　　假定13亿人丁都在消费，打造消费平台就具有很大年夜的潜力，所以消费方面我们仍是比较看好中国，出格是中档消费这一块。