摘要：主题公园是现代旅游业在旅游资本开辟过程中所孕育的新生物，此刻在全国范围内，掀起了一股“主题公园热”。中国主题公园扶植尚处于成长初期，社会经济成长还处于转型期，以地产作为连络点进进主题公园行业或许是一种捷径。

迪士尼公园

    主题公园是现代旅游业在旅游资本开辟过程中所孕育的新生物，此刻在全国范围内，掀起了一股“主题公园热”。仅2012年各地新建的主题公园就达100多家，而近年来被投资方冠以中国版“迪士尼”的主题公园就有20多个。
　　但是，各类类型的主题公园，并不是想建就可以建。日前，国度发改委、河山资本部、环保部等12部委结合发文，对主题公园项目成长做出了规范。据体味，在这份文件中，明白规范了主题公园的选址前提和地盘操纵治理编制。这就意味着，主题公园与地产开辟商的关系又将从头洗牌。那么，既不依托商业地产又能获得永续成长的主题公园应当如何开辟？
    主题需准确选址宜经济核心区
    主题公园辨别于其他商业文娱举措措施的底子特点是具有启迪意义的主题。是以，主题公园的主题选择就是其核心资本。成功的主题公园运作经验表白，公园的主题必需光鲜，针对特定的细分市场，可以或许知足特定客源的需求。主题布局可所以一个主题多个次主题，也能够是一园多个主题。
    因为主题公园所供给的产品是一种以旅游编制进行消费的文化产品，从这个意义上来讲，主题公园是一种特别的以旅游为经营情势的文化产品制造商。文化产品应当具有光鲜特点，并且这类特点应当具有大众根本，是以，需要对基底的文化进行发掘和适应，避免文化的滥用。
    迪士尼乐土活着界上良多国度都获得了成功，可是在法国一度掉败，这正好印证了主题公园是以旅游编制经营文化财产的鉴定。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差别，导致旅客对主题公园产品的选择差别，本质上是一种文化认同风险而至使的运作掉败。
    适合的区位是大年夜型主题公园成功与否的关头身分。主题公园区位选择包含宏不雅区位和微不雅区位两方面。一般而言，主题公园高投进、高消费的特点，使其深受腹地社会经济的影响。是以，在主题公园宏不雅区位选址时，应起首考虑经济发财、活悦耳口多的地区。其次要综合衡量本地的经济成长程度、收进及消费能力、气候前提等身分。
    微不雅区位指城市内部位置，主题公园一般选址在大年夜城市边缘。因为主题公园一般占地面积大年夜，而城市边缘用地限制小，地价相对便宜。其次，还需充分考虑园址地点地区的交通前提，以便利客流自由出进。主题公场地点地区要求有比较健全的立体交通系统，出格是在主题公园周围起码要有一条能容纳大年夜交通量、并有杰出交汇地址的首要道路，一条辅助性可作为告急出进口的次要道路。值得寄望的是，统一区域内不异主题的主题公园呈密集性漫衍，必将引发客源不足，导致企业恶性竞争。
    中国主题公园扶植尚处于成长初期，社会经济成长还处于转型期，以地产作为连络点进进主题公园行业或许是一种捷径。
    旅游+地产的经营模式
    主题公园客源市场与周边地区常住人丁和活悦耳口数量慎密相干。美国华盛顿城市地盘研究所研究功能表白：主题公园周围1小时车程内的地区是一级客源市场，这些地区人丁数起码要达到200万;2至3小时车程内的地区为二级客源市场，人丁也要超越200万;这些有效客源半径内的暗藏消费者是最有前提和最有可能进行再次旅游消费的群体。有效客源市场半径一般指在主题公园周边200千米至300千米的范围内，以外的三级客源虽也有帮忙，但不克不及过度依托。
    主题公园用地面积一般宜在500亩以上，即33公顷。面积太小没法包涵一个或多个主题。例如姑苏乐土是54公顷、北京世界公园64公顷、深圳世界之窗48公顷、天津乐土55公顷、北京游乐土40公顷、乌鲁木齐水上乐土98公顷等。
    主题公园的开辟模式是依托天然景不雅和文化资本，先营建具有影响力、冲击力的主题公园，创作发现出区域性旅游资本，再依托这一区域性旅游资本的联系关系带动感化，引来客流物流，顺势进行商业配套、康体文娱、休闲度假和房地产项目开辟的“1+N”系统构建，成为多财产畅通领悟的城市功能区。深圳华侨城等初期的主题公园都采取这一模式，并构成了成熟的“旅游+地产”经营模式，即以主题公园为主体，集旅游、展览、文娱、栖身为一体的大年夜型旅游度假区。
    从国外主题公园的成长来看，其快速成长大年夜多采纳连锁经营的成长模式，即经由过程必然品牌的连锁经营来慢慢扩大年夜市场份额，此中最为典型的就是迪士尼乐土，它经由过程在全球各地成立各类不合主题的乐土来实现快速扩大。
    在国内，将主题公园开辟和房地产连络而成“主题公园+地产”的奇特盈利模式，以具有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集体最具代表性。在其示范效应下，愈来愈多的开辟商运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，且“小公园大年夜地产”占多数，并向二三线乃至四线城市舒展。
    杜尽以“地”养“园”
    比来几年来，良多主题公园逐步构成了与商业地产合作的模式，构成以“地产”养“公园”的现象。因为主题公园挂靠在文化财产大年夜旗下，开辟商以此获得商业用地相对等闲，而今朝上马的良多主题公园的开辟商，本身就有商业地产布景。
    导致这类现象呈现的启事是这些主题公园大年夜多贫乏一些有影响力的主题。良多主题公园仅是对成功案例的一种简单仿照和粗制滥造，虽项目繁多，但没有奇特光鲜的主题。而跟着深圳华侨城的成功示范和好处驱动，良多处所把主题公园当作敏捷致富的一种手段，过度究查投资少，生效快。仓促上马的主题公园不但会华侈大年夜量地盘，与此同时还会让本已步履盘跚的原创主题因为主题公园的吃亏而落井下石，最终会令主题公园沉溺堕落为通俗的游乐场，陷进同质化的恶性轮回，难觉得继。
    别的，在统一个地区，假定公园的项目过于近似，而不是在差别化上多做文章，必将导致客源削减，导致各方都是受害者，并且造成了社会资产的华侈，如深圳野活泼物园、广州番禹喷鼻江野活泼物园等。别的，有些主题公园经营编制的僵化和产品贫乏立异性，也导致了旅客重游率、客源流量及人均消费程度走低。有些主题公园开园时甚么样，几年后仍是甚么样。陈腐老化的举措措施使其吸引力大年夜减，客源市场萎缩，进而导致经营状况恶化。
    世界上成功的主题公园获利首要来自文娱、餐饮、住宿等举措措施项目，门票收进只作为平常保护费用及治理费用的弥补。迪士尼乐土作为世界上第一个主题公园也是最成功的一个主题公园，每年都吸引了全球大年夜批旅客前去，但它的门票收进却只占其总收进30%摆布，其首要收进来历于迪士尼旅游商品的发卖。是以，只有主题公园实现自我造血，成立长效成长机制，才能离开对地产的依托，实现永续成长。

喷鼻港海洋公园