摘要：作为“中国合作建房第一人”，于凌罡写过良多份方案，接管过很多次采访，欢迎过数不清的置业者。但从2003年年底发出合作建房的呼吁到此刻，他的合作建房打算仍然逗留在纸面上，而北京市的平均房价却已涨到了本来的四五倍。

　　最早在北京倡议、而后陆续在全国各地呈现的合作建房，其根基理念可以概括为：置业者用本身的钱，共同采办地盘、合作建房。它可以省往一般房地产开辟的融资、发卖、告白等成本，和常规开辟的高额利润。

　　同时，置业者也能够介入到拿地、设计和建造的全过程当中，对户型布局、社区环境、物业治理都有讲话权。于凌罡将其概括为项目自立权、配套收益权、物业自立权和成本价得房。

　　这10年间，于凌罡稍具雏形的合作建房打算有那么六七次，此中大年夜部门能在媒体报导中觅得踪迹。但人们已逐步疲于追踪细节，因为几近所有项目在购地之前就止步了。

　　囿于资金筹集、地盘竞争、政策不开阔爽朗等坚苦，合作建房的测验测验在各地鲜有成功，却一向未停下来。但其前景，至今仍然恍惚。

　　差一点就成功了

　　“为甚么开辟商赚钱、老苍生没钱？因为开辟商知道将来，可你说老苍生不知道将来吗？”在接管期间周报记者采访时，坐下不到5分钟，于凌罡就开端反问。

　　“大年夜家都在说2008年中间的四万亿，但你知道从2008年到此刻，M2增加了多少万亿吗？”他接着说出了一个准确的数字。

　　多次组织合作建房未果后，于凌罡看上往就像一个有些不厌其烦的常识普及者，向“不肯往面对数字”的人们诠释合作建房为了甚么，他在比来的一篇博客中写道，一路做开辟商，是“从泉源上解决大年夜家收进低，资产少，或房价高，房租贵这类表象标题问题标编制”。

　　但假定从掉败的过来往看，于凌罡老是显得一厢甘心。他倡议的项目中，最驰名的是2005年的“新中街1号地”和“芍药居”地块。

　　2005年4月，于凌罡等人打算与北京万通地产股分有限公司(下称“万通地产”)合作，由合作建房业主授权万通地产在2.2亿元以内拿下挂牌价为1.92亿元的北京新中街1号地，并在成功拿地后负责跑文件、获得开工证及全部项目扶植。

　　于凌罡等人则需找到400户合作建房业主，每户拿出24万元包管金购地，购地以后每人可打点24万元的按揭贷款。而万通地产则经由过程项目贷款帮忙解决剩下的购地资金，操纵上述按揭贷款进行开工扶植，建成后将具有底层商展和部门车位，赚回贷款及利钱。按照这一打算，项目标获利空间在万通地产和业主之间大年夜约三七分。

　　但在于凌罡看来合情合理的方案，却没有获得足够多的合作建房人的撑持，良多人暗示拿不出24万元，最后于凌罡等人不克不及不抛却竞争地块。

　　几个月后的芍药居地块又反复了这一过程，只是这一次离成功更近—距前期需要筹集的4000万元只差200万元。

　　于凌罡称这一次“很是很是可惜”。过后他又找到买下地的公司，希看能再把地买回来，初步构和的成果是每平方米加800块钱，地价从9800万涨到了1.18亿。但合作建房自愿者们没人再往做说服购房者的工作。

　　2005年于凌罡成立了“北京合作蓝城咨询办事有限公司”(下称“蓝城公司”)来组织合作建房，办公室就设在本身家中。昔时，也是蓝城公司最忙的时辰，曾投进30个工作人员，但仅两名领工资的正式员工。2010年，两名全人员工都陆续分开以后，蓝城公司只剩下于凌罡一人，本来的核心团队此刻还保持有五名成员。

　　蓝城公司保持运营的资金部门来自最初600多名合作建房者每人500元的加进费，总计30多万元。但于凌罡奉告期间周报记者，这么多年来蓝城公司一共花了70多万元，超出的部门依托伴侣援助和本身垫付。

　　于凌罡仍然周围物色地块、陆续倡议项目、继续不了了之，他暗示，因为大年夜部门工作根基靠本身，所以“效力愈来愈低”。

　　置业者“太难服侍”

　　多年下来，于凌罡的经历仿佛用事实撑持了质疑者的不雅点：合作建房的组织难度相昔时夜。

　　测验测验在北京进行合作建房的，除大年夜型计较机维修工程师出身的于凌罡，一年前还呈现了一个名叫孙智群的人。一向在房地产行业工作的孙智群创办过“草根购房网”，2012年7月11日，他在中国大年夜饭店进行了一场“北京合作建房”新闻发布会，彼时他的打算是到2013年7月，策动起码一万名合适采办资格的购房者加进合作建房项目。

　　但是2012年8月以后，就再难找到关于上述打算的报导，直到2013年传出孙智群已加进天津的一家房地产公司。按照媒体报导，当初招募了500多名购房者后，孙智群为沟通协同这些人的定见和不雅点怠倦不堪，最终抛却。

　　忆及旧事，孙智群在德律风中含混地对期间周报记者说，那时“弄得比较乱”。他暗示已不肯再提过往的事，但仍然会存眷合作建房。至因而不是还会组织合作建房，他并未明白表态。

　　而在这些年里经历了更多掉败、承受了更多质疑的于凌罡，则常常夸大年夜的是购房者过于抉剔—要么觉得代价还不敷低，要么觉得地段还不敷好。

　　事实上，在于凌罡的心目中，合作建房始终跟他的“蓝城打算”联系在一路。简单地说，这是他从上世纪90年代初开端，花了多年时候，设计出的一整套城市打算、开辟、运营方案，而合作建房，只是蓝城打算的“一部门的一部门”，虽然相信他能实现“蓝城”的人寥寥。

　　于凌罡一方面就像一个成竹在胸的社会工程师，从“蓝城打算”，到合作建房的组织、治理、把持法则，他都能设计出一套看似紧密可行的方案；另外一方面，他又仿佛难以措置浩繁通俗置业者给他带来的困扰。面对期间周报记者，他埋怨人们“太难服侍”，和外界包含媒体的歹意。

　　“我不觉得我掉败了，反而可以说成功了。好比昔时跟万通构和，跟各个方面沟通、合作，这些工作都是我在做，我的工作做好了，买不买地，是大年夜家的事了。”他说。

　　“没有你想的那么难”，这是合作建房人的QQ群里常常呈现的鼓动鼓励新人的话。于凌罡奉告期间周报记者，一名熟谙的伴侣早已在北京实现了合作建房，可他们只有20小我，每人几百万元，建的是别墅。但要把工薪阶层组织起来就不那么等闲，“我没做成的启事主如果没守住门槛，或许是我的解缆点就注定了我比较悲剧。”

　　坚苦和风险来自政策

　　事实上，在于凌罡以后，各地呈现的一些合作建房案例都走得更远，只不外常常离最初的假想有差距。首个经由过程招拍挂成功拿地的温州合作建房便是一例。

　　2006年，有房地产开辟经验的温州商人赵智强，依托温州市场营销协会的平台，开端在温州组织合作建房，并于昔时10月拜托一家房地产公司，拍下了温州龙湾区上江路西片14号地块。

　　虽然如斯，温州的合作建房从扶植到发卖仍是一波三折：直到2009年，赵智强才拿到扶植许可证—其间，住建部三次到本地调研，最终确认该项目与现行政策没有冲突，可以进行。

　　而房子建好后，遵循温州市2007年出台的新政策划定，核准预售的商品房项目，全数房源要在规按时候内一次性网上公开消售。这意味着，最初的集资建房者其实不必然能获得房子。

　　赵智强等人采纳的编制是，介入者开盘时若不克不及买到事前经由过程内部抓阄肯定的房源，则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金。

　　事实上，大年夜部门合作建房经由过程组建公司、出资人以股权情势加进来进行，而房子盖好后若何分派或发卖、出资人最后可否拿到、若何拿到房产证实，是所有组织者必需要面对的标题问题。

　　温州以后，赵智强打算将其合作建房模式复制到全国。他奉告期间周报记者，部门城市的项目已有进展，好比在长沙已找到地块，但还没有招募到足够多的合作者。而在北京，人已招够，且已有相中的地块，只等候挂出。

　　赵智强其实不思疑合作建房的可行性，他暗示按照本身的传统房地产开辟经验，集资合作建房可以将房价降落30%-40%，而在他的开辟模式中，购房价的3%足以付出组织者的治理成本。

　　在他看来，政策的不明白才是合作建房最大年夜的坚苦和风险。

　　变通：从自住到投资

　　陶光远是2003年最早加进于凌罡合作建房的人之一，“当初加进合作建房是为了造本身知足的房子，住进环境友爱的社区，”他喜好对人夸大年夜合作建房除代价以外的“软性”优势。

　　造本身知足的房子，住进环境友爱的社区—这也是合作建房的初志。可是在实践中，合作建房先前夸大年夜的“刚需”、“自住”的性质变得愈来愈恍惚，如赵智强的温州项目，有评论者暗示到最后其实就是投资行动。

　　于凌罡的抱负在实践中也变得愈来愈“小”，好比2007年的花圃北路项目，因为较便宜的5500元/平方米的代价，很快筹集到1亿元资金，走到了投标拿地这一步。但代价是卖出了底层商展，抛却了此前对峙的物业自立、配套收益，事实人们更垂青面前的实惠。当初的芍药居项目恰是因为包含了自有的底层商展，代价显得更贵，从而败于内部筹资。

　　早年曾介入于凌罡合作建房工程设计团队的建筑师戴晓华，一样是社会勾当的热情组织和介入者，却显得加倍务实。在他看来，合作建房背负不了太多“自立”、“***”的概念，不管是在组织建房过程中，仍是今后的社区治理上，都很不实际。

　　戴晓华觉得合作建房应当向商业进修，专注于供给办事。“良多介入者没有太多的时候和专业常识介入决定计划，要靠合作建房的少数组织者出力，这实际上就相当因而一种首要在融资环节与常规房地产开辟不合的另类和非主流的房地产开辟。”

　　于凌罡对合作建房的鼓吹也在产生细微的改变，此刻，他抱负中的合作建房的介入者是：“认同"合作建房是一路当开辟商"这句话，而不是纠结于我要多便宜买一套房子，房子的地段良多合我的情意。”假定合作建房成为更纯粹的投资行动，组织人群就显得相对等闲。

　　2009年底，于凌罡曾暗示退出合作建房，因为北京市区几近找不到能供几十万存款的工薪阶层建房的地块了。可是很快他开端了加倍变通的合作建房，用他的话说是：“本来的模式是大年夜家找一个合适的处所建房本身住，此刻是找一个处所建好房子租出往，或卖出往，再拿着钱到合适的处所往住。”

　　着眼于经由过程非“招拍挂”的编制拿到地盘的于凌罡，比来几年把目光投向了公租房。他觉得，社会单位扶植公租房不但合法，还有很大年夜的政策优势。“住建部划定公租房谁投资谁所有，所有者权益可以依法让渡；财务部划定公租房免契税、印花税、营业税、增值税；河山部划定公租房用地可免招拍挂。”

　　2012年10月，有人找到于凌罡，暗示愿意援助合作建房。于凌罡和对方各出了3万块钱作为前期费用，在北京和平里北街租了一个门面，对峙了半年多，找了两个项目，此中一个便是位于顺义的公租房。于凌罡称那时已组织了200个出资人，每人29万元，可合作方的钱最后没有到位。比来，他又开端为新的打算驰驱，此中包含一个昌平的公租房项目。

　　抱负还有多远？

　　于凌罡的目光也不限于公租房，他常常同时摸底多个地块，但他向置业者保举的地块，不是地盘利用权只剩下十几年，就是位置太偏。曾有记者写文章说他溃退到了六环以外，他则辩驳说：“要说溃退也不是我的溃退，是所有工薪族的溃退。”

　　除寻觅合适地块，还需包管资金，于凌罡暗示此刻已找到两家投资公司合作，一方面组织人签约，另外一方面投资公司认购股分解决部门资金。投资公司的钱首要做过桥，假定后续有人加进，投资公司则溢价将股分让渡，如许既解决了钱不敷的标题问题，也解决了人们一开端怕担风险的标题问题。

　　对若何组织小我投资者，于凌罡提出了新的编制，他打算将本来接管小我进股的编制，改成只同公司签约，好比几十小我成立一个公司，遵循需求投资定制地块中的一个单位，如许也就变相地进步了加进的门槛。

　　合作建房早就不是一个可以完美履行的小“蓝城打算”，即便解决了资金和把持模式的标题问题，于凌罡和他的撑持者仍然面对地盘、政策等未知的风险。这也是“低成本”的合作建房必需面对的更高风险。

　　于凌罡的持久合作火伴陶光远一向谨慎呵护着于凌罡和他的胡想，是以在媒体眼媒介谈谨严。他向期间周报记者讲述德国合作建房的经验，觉得合作建房是“汗青中的必定事物”，虽然它最开端落在了于凌罡这个“有些不成熟”的年青人身上。

　　“从最底子上来讲，它(合作建房)正视了人的根基权力，第一你有享受舒适糊口的权力，共同具有资本的权力，更首要的就是甚么呢，我们需要每个老苍生有划一的理财权，划一的过好日子的上升的权力。”在多年前央视拍摄的记载片《合作建房梦》的结尾，于凌罡对着镜头说。

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