摘要：日前陈述称，各地争相扶植“超高楼”方兴日盛，这股***大年夜有从北上广深等一线城市向二线城市舒展的趋势，国内15个在建“超高楼”有11个漫衍在非一线城市，业内觉得，这些城市的写字楼市场可能会呈现供过于求。

　　“超高楼”

　　超高楼将呈此刻非一线城市

　　按照仲量联行定义，超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。别的，超高楼常常还具有总建筑面积大年夜、多业态并存、配特种设备、地标性建筑等特点。今朝，在大年夜中华区已建的超高层项目一共有8个，广州则以广州国际金融中间为代表。

　　今朝，在中国已批的在建超高层项目有15个，此中只有4个别离在北上广深一线城市，其他11个漫衍在武汉、天津、重庆、姑苏、贵阳、南京这些非一线城市。一线城市当初打算的中间商务区根基扶植终了，超高楼扶植将在五年内进进一个阶段的尾声。而大年夜大都处于非一线城市的新兴中间商务区扶植方兴日盛，这些中间商务区常常配备超高层项目。

　　仲量联行华南区计谋参谋部总监招锡详暗示，因为国内经济增速放缓，加上大年夜体量的新增供给进进市场，当这些超高层项目落成后，中短时候内，这些城市的写字楼市场可能会呈现供过于求。为应对这些挑战，超高层项目标开辟商可能会适度调剂其市场策略，例如按照供求环境调剂项目进进市场的时候，或调剂租赁策略与房钱程度以进步进驻率，或推出一部门可发卖的单位例如公寓以晋升中短时候的投资回报率。

　　超高层更具“磁铁效应”

　　超高层项目常常因为其地标效应，吸引了浩繁需要保持或晋升品牌形象的企业进驻，加上超高楼配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能，和其他优良的交通配套带来的商务便当，超高层项目对周边大年夜厦现有租户产生“磁铁效应”。

　　从行业漫衍来看，进驻地标性超高楼的企业行业类别常常和该区域的财产导向有较大年夜关系，例如上海环球金融中间与金茂大年夜厦，超越半数的租户均为金融业企业。而位于成熟区域的地标性项目，租户组合中专业办事业占例最大年夜。在广州，超高层项目租户的首要行业来历包含有上市需要的企业、需晋升企业形象的国内大年夜型企业、金融企业总部或私家理财中间、房地产开辟商、专业办事业企业和平易近营企业总部等。

　　仲量联行广州商业地产部总监马炜图觉得，因为超高层办公楼本身体量大年夜，成功的招商治理打算成为房钱持久溢价的最首要身分。地标性超高层项目当然具有较高的影响力，但其实不是溢价的需要身分。超高层办公楼房钱溢价的前提前提包含区位、品质与物业治理三大年夜身分。项目地点位置的商务空气是不是成熟影响办公楼的房钱是不是有溢价的可能。别的，品质是决定办公楼房钱程度的根本。“我们看到，虽然有些大年夜厦是超高层项目，也位于核心商务区内，但因品质一般，是以房钱仅能与市场平均程度持平，或乃至低于市场甲级办公楼房钱。”他暗示，在当今区位及品质都开端呈现同质化的环境下，物业治理的差别至为首要。物业治理办事程度是不是达到国际化水准，成为是不是能吸引及留住优良租户的关头。

　　物管程度低导致物业贬值

　　因为超高层项目本身高度高、体量大年夜的特别性，其复杂的落成利用与多元化业态，和优良租户的高要求，常常为物业治理带来挑战。超高楼治理不管在设备举措措施、消防安然、反恐安然、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户办事、形象治理等方面都辨别于通俗大年夜厦治理。

　　仲量联行华南区物业及资产治理部总监李灿兴暗示，把超高层治理通俗化存在重大年夜风险，可能导致物业治理程度没法达到国际性租户的期看、没法吸引暗藏租户乃至现有租户迁出、影响大年夜厦房钱程度，从而物业资产贬值的恶性轮回。

　　李灿兴觉得，盲目寻求超高楼的高度是不成取的，因为高度没有永久的第一，为项目供给最优良的办事可以保持乃至进步超高楼的资产价值。今朝国内遍及现象是开辟商从项目定位、设计、设备举措措施选型、建筑、租赁等方面都以世界最顶级的尺度履行，可惜却在物业治理方面贫乏国际经验，仍然遵循国内的甲级写字楼尺度进行治理，低成本投进导致低质量办事，办事跟不上超高楼的硬件程度，也知足不了方针租户的要求。

　　据体味，超高楼物业办事应当从项今朝期设计阶段介入，介入整体打算、电机设备系统选型、公共区域设计、设备举措措施系统设计、保安系统设计、环境及形象设计、标记系统设计等的准备工作，为往后的平常治理打下根本。而针对超高楼的特别性而采纳的治理办法常常能有效进步大年夜厦的整体效益。例如，对超高楼采纳节能环保办法平均能削减营运费用、增加大年夜厦价值、增加投资价值、增加出租率和增加房钱程度。“我们不该该仅仅寻求超高楼的高度，而更应当以市场的需求为导向，从定位、打算和治理等各方面进步超高层项目标资产价值，使之成为高品质、高回报、可延续成长的地标性建筑。”