摘要：9月已近尾声，“金九”几成定局。而接踵而来的10月，有30个项目估计进市发卖，比9月打算中的26个还要多。“银十”不单不逊“金九”还很有与其试比高的意味。

  “银十”欲与“金九”比高

  9月24日讯亚豪机构统计数据显示：9月1—22日，北京新建室第共实现成交8364套，成交面堆集计为90.4万平方米，比8月同期的6831套、76.03万平方米别离上涨了22.4%和18.9%。比2012年同期别离上涨了21.3%和17.6%。成交均价为22339元/平方米，环比8月1—22日的24649元/平方米降落了9.4%，同比往年的20611元/平方米上升了8.4%。

  9月已近尾声，“金九”几成定局。而接踵而来的10月，有30个项目估计进市发卖，比9月打算中的26个还要多。“银十”不单不逊“金九”还很有与其试比高的意味。

  “金九”再显色

  仍据亚豪机构数据：9月1—22日，北京商品室第市场实际进市项目量为21个，共新增房源4431套，环比上月同期微降了一个百分点，但仍处于本年来的供给高位。而记者查阅北京市住建委官网计较得出：9月截至24日，已拿到预售许可证的项目共9个，合计新增房源2489套。对此，亚豪机构副总经理高姗觉得：进进9月以来，供给方面，开辟商推盘积极，进市项目与供给套数不竭增多，为成交爬升打下了坚实的根本。而对需求方，一方脸孔前政策环境已趋于安稳，另外一方面近期地盘市场几次呈现高价成交宅地，加强了将来房价继续上涨的预期，购房者不再寄希看于房价下行，集中涌进市场。“供足需旺地严重”使得成交量爬升较着。而从成交代价看，当然9月份市场整体成交均价呈现下滑，但首要受制于布局性成交的影响：9月前22天成交排名前十的项目傍边，8个项目标单价都在20000元/平方米以内，因此摊低了成交均价。而假定从单个项目标汗青代价改变，和区域的房价涨跌来看，今朝北京房地产市场整体代价程度是处于上升通道中的。

  “金九银十”本就是楼市传统发卖旺季。一方面这一时节北京气候较为怡人，合适进行大年夜型开盘或促销勾当，同时宜于揭示出楼盘最好的天然景不雅前提；另外一方面10月已比来几年底，大都房企也会选择在这一时段抓紧推盘、冲高事迹。但比来几年出处于调控政策频出，打乱了本来有规律可循的市场成长节拍与房企运营节拍，市场变得跟着政策走而不再是跟着时节走，反季景象屡现：传统旺季表示不甚较着，淡季却数次“不淡”。直到进进本年以来，开辟商对调控常态化有了必然免疫力，政策效应趋于平平化，购房者也不再指看房价能被“调低”，是以本年的“金九银十”又恢复了往年盛景，乃至有超出之势。

  银十“镀金”供给量或立异高

  据亚豪机构数据统计：10月，北京商品室第市场将掀起供给***—30个项目估计进市发卖。高姗暗示，本年以来，北京室第市场供给一向表示平平，除3月和6月外，其余6个月的月度开盘数都未冲破30个。而下半年以来，因为“限价”政策，开辟商难以再经由过程“少量推盘”的手段实现“多次提价”，因此单次量开端增加。而估计到10月份的年关最后冲刺时段，单月推盘量或会创作发现本年以来的新高。

  从开盘项目特点来看，30个项目，新老“五五开”：首开万科·公园里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)、京西·金泰丽湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)、北京城建·海梓府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)等15个纯新盘初次面市；北京城建·世华泊郡 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)、万通天竺新新家园·溪悦澜墅 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)、看京·金茂府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)等15个老项目再次推新。高姗阐发，新老项目各有优势：老项目在此前的一次或数次开盘中蓄积了客源和积累了口碑，根基都能延续热销；而纯新盘则在订价上更具矫捷优势。

  别的值得寄望的是，10月打算开盘项目还有一个较着特点—即别墅产品较着增多。30个总量中，5个是纯别墅产品，还有3个是洋房与别墅同化项目，且全数为纯新盘。高姗对此阐发：别墅项目供给意愿的回升，一方面是受季候气候的影响—金秋十月是北京气候和景不雅都恰到好处的时节。这对重视园林环境及客户体验的别墅项目，是加倍可以或许揭示优胜特点的尽佳发卖季；另外一方面，近期像喷鼻江别墅等进市即热销的“表率力量”及别墅市场代价的节节爬升也激起了项目进市的积极性。还有就是，从3个纯新别墅项目标特点也可看出，跟着地盘集约化成长，北京低容积率地块再可贵，将来别墅项目标打算将逐步走上复合型道路。

  开盘前订价“保密”

  订价谨严是本年新开盘项目标共性。畴前9个月看，每个月打算进市的项目中，都有超越半数不予提早发布预售价。这一特点在10月表示得尤其较着：30个估计开盘项目傍边，今朝已发布订价的独一7个。

  高姗暗示：因为4月今后“限价令”峻厉，良多项目因为所申报代价“超限”而未获批预售许可证，是以不克不及不延迟开盘或调剂售价。为避免前期鼓吹价与审批价不一致导致客户不满，是以此刻大都项目选择取证后，也就是开盘前两、三日才会发布实际售价。对开辟商来讲，这一变动概况看上往是“无奈之举”，但实际上便是强迫紧缩了购房者的考虑时候，促进部门“打动采办”，有助发卖。

  地王促高新盘预售价

  在7个发布了预售价的项目中，最具代表性的当属亦庄的金第万科·金域东郡 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜刮)项目。初次开盘报价竟然高达33000元/平方米，而与它同处大年夜亦庄区域，今朝是区域代价标杆、且出自同门的金地万科·朗润园，最高售价也不外31000元/平方米。而朗润园起码”贵的有事理“—地处四五环之间，且紧邻亦庄线旧宫站。而金域东郡在五六环间，距离亦庄线还有相当一段距离。

  高姗阐发觉得，两个项目呈现如许较大年夜差距的启事：一方面是因为本年来北京室第市场代价一路上行的大年夜情势所捧，另外一方面，8月14日，融创与葛洲坝结合，以20.8亿元竞得亦庄新城一宗宅地，刨除保障房部门，折合楼面价高达2.8万元/平方米。“面粉”代价直逼“面包”，受此影响，该区域在售项目涨价预期较着。金第万科·金域东郡就是“排头兵”。