摘要：高房价不是代表广大年夜人平易近大众的好处，而是代表了少数人的好处；不是代表进步前辈出产力的成长标的目标，而是阻碍进步前辈出产力的成长；不是代表进步前辈文化，而是代表了食利文化。拟定房地产调控政策，必需熟谙到房价太高和上涨过快对我国社会经济成长的严重风险。

社科院吕政
　　

　　保持高房价及其继续上升的势头，严重风险国平易近经济的调和、健康成长，风险大年夜大都人的切身好处，减弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化过程，风险扶植立异型国度。必需下决心真正按捺商品房代价过快上涨的场合排场，并慢慢使房价回回到合理的区间。

　　城镇商品房代价过快上涨，阻碍了国平易近经济的健康成长，加重了社会矛盾。高房价不是代表广大年夜人平易近大众的好处，而是代表了少数人的好处；不是代表进步前辈出产力的成长标的目标，而是阻碍进步前辈出产力的成长；不是代表进步前辈文化，而是代表了食利文化。拟定房地产调控政策，必需熟谙到房价太高和上涨过快对我国社会经济成长的严重风险。

　　第一，高房价按捺了大都通俗劳动者的刚性需乞降改良性需求。

　　上个世纪80年代，按照党的“十二大年夜”提出的社会经济成长计谋的要求，在研究和打算扶植小康社会方针时，就把改良居平易近住房作为一项首要指标，实现城乡居平易近居者有其屋，城镇居平易近家庭可以或许“住得下、分得开”。所谓“分得开”是指在独生后代的前提下，儿女到了懂事春秋可以与父母分隔房间住。遵循那时的尺度，建筑面积不低于60平方米，并有较小面积的厨房和卫生间等配套举措措施。跟着城镇商品室第的高层化、建筑设计尺度的进步和公摊面积的增加，现阶段城镇居平易近家庭要实现“住得下、分得开”的小康糊口方针，单套室第的建筑面积凡是需要80平方米。可是，在房价过快上涨的环境下，按捺了城市大年夜大都通俗劳动者家庭的刚性需乞降改良性需求。是以，高房价阻碍了周全建成小康社会方针的实现。

　　第二，高房价加重了以栖身为目标购房者的经济压力，套住了两代人的消费能力，减弱了对其它消费品的采办力，紧缩了其它财产的市场空间，阻碍国平易近经济财产系统的调和成长。

　　以中等成长程度的省会城市为例进行阐发。按商品室第均价每平方米8000元计较，采办一套80平方米的室第需要64万元，父子(女)两代人共同首付30%，70%房款用公积金贷款20年，平均每个月须还款3542元。 2012年我国大年夜大都省会城市家庭人都可安排收进23000元摆布，三口之家年收进约7万元，月均收进5900元。今朝我国城镇居平易近的消费支出构成中，恩格尔系数平均为37%，即三口之家每个月用于吃饭的开支约2200元，加上必需的水电、交通、通信等费用，平均每个月糊口费支出约3000元，回还房贷3542元，合计为6542元，比家庭可安排糊口费收进超出642元。30—50岁的工薪阶层是我国城镇消费的首要群体。很明显，因为他们被房贷所困，必定要紧缩采办其它消费品的支出。是以，轻工、纺织、服装、家电等日用消费品财产、商业办事业、家用汽车财产等财产的市场，必定遭到大年夜大都通俗工薪劳动者付出能力不足的限制，难以实现出产经营的良性轮回。国平易近经济的一系列财产掉往了有效需求的市场撑持还如何成长？经由过程扩大年夜国内需求拉动经济增加的政策方针若何实现？
　

　　第三，高房价举高了工商业成本，减弱了中国经济竞争力。

　　现阶段我国城镇的房价犹如粮食代价一样，属于根本性代价。房价的改变直接影响到一系列商品和办事业的代价。起首是导致劳动力成本上升。在房价和房租大年夜幅度上升的环境下，企业不克不及不进步员工工资。假定不提工资，在实际上劳动力供大年夜于求的环境下，企业却陷进招工难的窘境，使我国财产进级没有获得进展的阶段，弱化了劳动密集型财产的比较优势，加重了就业压力。其次，房价太高，进步了商业成本，一方面是零售商业的场租费用上升，另外一方面是因为消费的有效需求不足，生意平平，使商业零售业和办事业的经营陷进窘境，将导致一业畸构成长、百业阑珊的场合排场。首要启事是商业场租用渡太高，举高了畅通费用，导致当然直接出产成本低但市场发卖代价高的矛盾。城镇场租用渡太高，更使小本经营的生意难以保持。是以，高房价阻碍了商业办事业的健康成长，削减了城镇就业机缘，也削减了当局的税源。

　　第四，高房价使进城务工农平易近难以转为市平易近，阻碍了城镇化的过程。

　　凡是觉得户籍轨制阻碍了城镇化，其实更首要的启事是农平易近难以承受转化为市平易近的经济成本。今朝农平易近工的月平均工资2000元摆布，在务工城市的糊口费用平均占月收进的50%，再扣除春节返乡的路费，全年净收进也只有1万元摆布，还要承担农村的妻儿长幼。即便在原籍的县城采办每平方米代价为3000元的一套面积为80平方米商品房，都起码需要20年以上的积储。这是农平易近进城务工后难以融进城市，不克不及不继续保留农村宅基地和住房的首要启事。另外一方面，又使农村的宅基地难以集约操纵和承包地盘的流转，也难以实现地盘操纵的城乡兼顾、总量节制、空间置换和占补均衡，进一步加重了城市扶植用地的欠缺。

　　第五，高房价对扶植立异型国度具有倾覆性的粉碎感化。

　　起首是迫使高端科技人才外流。我国的科研机构、企业工程手艺研发中间、科技人才等科技资本首要集中在大年夜中城市。大年夜中城市房价过快上涨，超出了包含科技人员在内的工薪阶层的采办能力，使他们难以安居。今朝硕士和博士毕业生进进工作岗亭时的春秋大年夜多在25—30岁之间，已到了成婚成家的阶段。他们每个月的工资收进约3000—5000元。用于租房的支出要占其月收进的50%。经济上的压力使他们中的良多人不敢成婚生子，更难以安心做好科技工作。不管是大年夜中城市商品房的尽对代价，仍是房价与家庭收进的比例，都较着超解缆达国度的程度。国内租房或买房的艰巨，迫使良多重点大年夜学毕业的学生，出格是理工科的毕业生愈来愈多地选择出国，已在国内就业的科技人才，良多人是“身在曹营心在汉”。高房价实际上是一种为渊驱鱼的政策。

　　其次，高房价导致房地产商的超额利润，减弱了财产立异能力。扶植立异型国度，必需使企业成为手艺立异主体。但高房价进步了企业的人力资本成本，减弱了企业堆集能力。另外一方面，房地产的利润远远超出制造业的平均利润，必定引诱企业残剩本钱投向房地产而不往寻求手艺立异。实际环境是，我国几近所有的大年夜企业都在介入房地产开辟并成为首要的利润来历。一些中小企业的投资者，当然不弄房地产开辟，但残剩本钱用于小批量的炒房成为遍及行动。是以，高房价对扶植立异型国度具有倾覆性的粉碎感化并不是骇人听闻。

　　第六，高房价促使社会财富向少数人集中，加重了财富分派不公。

　　因为所有制布局和分派机制的改变，居平易近收进差距不竭扩大年夜。居平易近财富差距的表示情势首要集中在动产和不动产两个方面，即金融资产和房产。高收进阶层在商品房代价较低时，仰仗其经济实力采办多套房产，在房价大年夜幅上涨时高价卖出，或高进超出超越。当然，把房产作为一种投资东西并赚取利润。只如果合法收进，本情有可原。标题问题在于市场机制自爆发用的成果，必定导致少数人具有大年夜量房产乃至待价而沽，举高房价。大年夜大都人贫乏购房的付出能力，呈现一边是财富的堆集，成为富豪，另外一边呈现大年夜批无房户或房奴。高房价进一步拉大年夜了社会的贫富差距，并在中间城市构成一批食利者阶层，堵截了收进与劳动创作发现财富的联系。

　　综上所述，保持高房价及其继续上升的势头，严重风险国平易近经济的调和、健康成长，风险大年夜大都人的切身好处，减弱实体经济的竞争力，阻碍城镇化过程，风险扶植立异型国度。必需下决心真正按捺商品房代价过快上涨的场合排场，并慢慢使房价回回到合理的区间。

　　房地产政策的选择，第一，必需明白城镇商品房的根基属性是包管劳动力再出产所必需的糊口资料，以社会需要劳动费用，即必然年限的家庭平均可安排的工资收进，可以或许采办或租赁合适小康糊口程度的商品室第。是以房地产政策的安身点必需优先包管刚性需乞降改良性需求。

　　第二，为了包管国平易近经济各个行业的调和成长，必需把房地产行业的利润程度调度到全社会本钱平均利润率程度，按捺房地产行业的超额利润。处所当局应慢慢降落地盘出让费用和各类税费。

　　第三，因为商品室第是不成勾当的商品，其代价受级差地租的制约。我国城镇居平易近就业和栖身的勾当性低，各地经济成长水安然安静居平易近收进程度不同较大年夜，是以房价的地区不同很大年夜。商品房代价合理的尺度该当回回到与本地城镇居平易近家庭可安排收进相适应的程度。

　　商品室第平均代价与家庭收进的比例首要取决于房屋扶植用地供给量和居平易近的收进程度。因为我国人多地少，难以用美国等发财国度房价与收进的比例作为参照。另外一方面，每套房屋的占地面积及其地盘所有权也不具有可比性。从现阶段我国经济成长程度的实际解缆，沿海一线特大年夜城市、省会城市和地县城镇的商品房总价，别离节制在本地居平易近家庭10年、7年和6年可安排收进可以或许采办一套80平方米的商品室第可能较为合理。在此根本上，房价涨幅不超越昔时物价上涨率。

　　以大年夜大都省会城市为例，假定家庭平均可安排年收进为6万元—7万元，7年收进之和约48万元，买80平方米商品室第，每平方米均价为6000元。地、县级城镇商品房每平方米均价别离不超越4000元和3000元。商品房代价将跟着居平易近收进的增加而慢慢上涨。从今朝的实际环境看，大都地区实现这一方针其实不十分坚苦。假定当局恰当降落地盘出让金和一些税费，并按捺房地财产超额利润，把城镇商品房代价调度到合理程度是完全有可能的。其成果，既有益于激活城镇居平易近对商品房的刚性需乞降改良性需求，又有益于化解高房价对城镇居平易近的经济压力下，扩大年夜对其它商品和办事的市场需求。

　　第四，当令开征房产税，并实施差额累进税率。商品房生意增值收益，累进征收小我所得税，从行政性限购转向用税收杠杆按捺房地产投契和投资行动。开征房产税首要有两个方针，一是按捺投资与投契性需求，二是扩大年夜当局税收来历。现阶段开征房产税的重点是实现第一个方针。是以可以考虑在全国城镇住房信息联网的根本上，连络人均栖身面积，用于自住的第一套房不征，第二套少征，第三套及以上的商品房累进高征，进步不以自住为目标的商品房据有成本。

　　第五，国有企业不该退出房地产范畴，而应成为扶植公租房、保障房的主体，承担平抑商品房代价和房租代价的社会责任，不再充当举高地盘代价的前锋；打消经济合用房的扶植和分派，抛却城镇商品房代价事实上的双轨制。

 
　　第六，从理论上讲，城镇房地产市场的供求该当完全由市场机制主动调度，前提前提是地盘供给没有人多地少和粮食安然标题问题标瓶颈障碍，城乡地盘可以自由生意，不合地区的经济和社会事业成长相对均衡，城镇居平易近就业与栖身可以跨地区自由勾当，即自愿从高房价地区流向低房价地区就业和栖身。可是我国现阶段还不具有这些前提。另外一方面，市场机制也会呈现掉灵。是以当局对房地产市场的宏不雅调控和干涉干与是需要的，当然应尽可能以经济手段为主，处所当局行动与中间当局的政策方针必需保持一致。

　　第七，因为几千年小农经济出产编制和传统价值不雅念的影响，国人对房地产等不动产的多多益善的据有欲看，和甘心为儿孙留下财富的特别国情，是其它良多国度难以比拟的。乃至一些人把这类价值不雅念和行动编制带到了国外。本钱寻求利润最大年夜化的本质要求、处所当局对地盘拍卖收益的过度依托，根深蒂固的社会传统，收进差距的扩大年夜，这些因故旧叉在一路，导致房地产市场的畸形。假定不应用现代市场经济的税收手段进行调度，假定没有当局以代表广大年夜人平易近大众好处为解缆点的有效干涉干与，就难以培养起健康的房地产市场。