摘要：被称为“魔都第一烂尾楼”的成城购物广场停工十年后蹊跷变身。10月29日，新华传媒旗下上海新华成城资产治理有限公司以26亿元底价竞得上海闵行区虹桥镇地块，折合楼面价9252元每平方米。

上海第一烂尾楼

      被称为“魔都第一烂尾楼”的成城购物广场停工十年后蹊跷变身。2010年10月，上海解放日报报业集体旗下上市公司新华传媒向成城购物广场项目公司供给“财务帮助”人平易近币13.2亿元，从而间接获得了项目经营权和节制权。
　　

　　上述地块为上海闵行区虹桥镇龙柏社区S110201、S110202单位15-01地块，据出让文件，地块东至金汇路，南至吴中路，西至虹井路，北至前锋街，出让面积6.72万平方米，容积率4.18，打算为商业用地。

　　这桩看似通俗的国有地盘生意背后却暗躲玄机。该地块并不是净地，其近况是号称“上海第一烂尾楼”的成城购物广场，原名虹桥商贸城，总建筑面积40万平方米，2000年由上海港虹实业成长有限公司投资建造，打算建造成“亚洲最大年夜的购物中间”。后因为资金链断裂，该项目于2003年4月不测停工整使烂尾。随后，项目又颠末端数次转手，其间也稀有次传出复工动静，但近日记者访问该项目时，发现至今仍未见有复工迹象。

　　记者体味到，成城购物广场之所乃至今仍保持着“上海第一”的称号，除资金标题问题以外，更首要的是其项目用地性质原为仓储和绿地，并不是商业用地，多个投资方因地盘性质标题问题没法贷款融资，导致后续资金不足，乃至于工程烂尾达十年。

　　2010年10月，上海解放日报报业集体旗下上市公司新华传媒向成城购物广场项目公司供给“财务帮助”人平易近币13.2亿元，从而间接获得了项目经营权和节制权。新华传媒那时暗示，将积极帮忙项目公司向当局相干部门调和，完成地盘性质变动，变成40年所有权的商业用地。颠末两年的尽力，本年10月22日，上述地块公开进进招拍挂法度，并被新华传媒以26亿元拿下。

　　“成城项目地盘变性的全部过程，带有较着的定向出让色采。”沪上一名不肯签字的业浑家士指出，上述地块位于上海大年夜虹桥板块，出让代价远远低于同地段商业用地均价，且是由当局划拨的村集体地盘，变性为商业用地，接着又未颠末充分市场竞争直接出让给原主人，使其坐拥烂尾多年产生的地盘升值利润。

　　仓储地变商业

　　多年来，成城购物广场的多个股东最头疼的标题问题，莫过于地盘性质“名不正言不顺”，使得这座体量复杂年夜的烂尾楼被上海市平易近诟病为“大年夜虹桥的芥蒂”。

　　记者查阅资料后发现，1998年4月，上海市闵行区虹桥镇部属村集体企业上海虹西实业有限公司（下称“虹西公司”），因延安西路高架工程拆迁获得位于吴中路、虹井路口面积为82695平方米的划拨企业安设用地。厥后，虹西公司与新加坡的投资商亚太实业集体有限公司（下称“亚太公司”）合作，此中虹西公司供给地盘利用权、亚太公司供给资金，两边以合伙公司上海港虹实业成长有限公司（下称“港虹公司”）的名义开辟扶植上海虹桥商贸城。

　　因为虹西公司作为合作前提所供给的该地盘利用权系以划拨编制获得，其进行商业项目开辟的合作编制是租赁村集体地盘，而不是依法打点国有地盘有偿利用出让手续。2003年，闵行区相干部门前后将该项目标立项、扶植工程名称和性质全数变动为“新建仓储项目”。是以，在此次地盘变性前，成城购物广场的编号为：沪房地闵字（2003）第078108号的上海市房地产权证上，地盘所有权报酬虹西公司，利用权来历为“划拨”，用处为“绿化、仓储”。

　　号称“亚洲最大年夜购物乐土”的项目是一个无银行融资能力的仓储项目，这让而后接办的新华传媒等股东感应忧愁。在2010年获得项目节制权后，新华传媒发布通知布告称，拟将成城购物中间打造成特大年夜型文化糊口中间，估计扶植期约15个月。但成城项目“在地盘性质等方面尚存一些汗青遗留标题问题”，且存在必然的现金流等财务风险。经初步测算，项目总投资约26.2亿元人平易近币。而后，新华传媒方面抓紧推动项目调剂，希看能尽快完成地盘性质变动，并经由过程收储成为其地盘权力人。

　　2012年，新华传媒通知布告称：由项目公司和该地块原地盘权力人共同共同当局相干部门，完成地盘收储。公司将以治理公司为主体，经由过程法定法度以出让编制获得成城公司开辟的成城项目国有扶植用地。一年后，完成地盘收储，公司竞拍得地。

　　“新华传媒对地盘变性的做法早有打算，此次地盘招拍挂只是走个流程。”一名熟谙新华传媒的知恋人士向记者指出，闵行区相干部门把地盘收回后再挂牌，并在出让文件中划定，介入竞拍需缴纳竞买包管金13亿元，包管金比例达到50%，且受让人需承诺开辟投资总额不低于33亿元。而挂牌仅7天后，新华传媒为此成立的上海新华成城资产治理公司就以26亿元拿下地块。

　　十年股权腾挪

　　作为上海滩最大年夜的烂尾楼，成城购物广场十年来，一向是“无地盘所有权，无正规施工手续”的背规项目，乃至经历了多次不服凡的股权让渡。

　　成城购物广场自2003年烂尾后，一向没有下文，直到2006年，那时债务累累的项目公司上海港虹实业成长有限公司的全数股权被上海市第一中院人平易近法院拍卖，这场拍卖被业内称为“成城购物广场拍卖门”。

　　据此前的媒体报导，在此次股权拍卖前，亚太公司对港虹公司全额投进的实到注册本钱为1789万美元，而评估机构——上海远***科资产评估有限公司出具的评估陈述中，亚太公司对港虹公司的股权评估价值却仅为人平易近币410万元。该评估陈述对应计进港虹公司净资产的在建工程和持久待摊费用等均不予计进，导致经评估调剂后的净资产增值率达到-97.23%。2006年11月21日，因港虹公司提出贰言，后第一次拍卖***打消。

　　2007年8月，上海市第一中级人平易近法院进行第二次拍卖后，“闻名本钱投契家”成清波以喷鼻港胜南实业有限公司（下称“胜南实业”）的名义，用人平易近币330万元的超低价，将港虹公司及其虹桥商贸城项目标全数股权收进囊中。新的投资方喷鼻港胜南实业有限公司和虹西公司联手成立了上海成城购物广场实业成长有限公司，作为该购物中间项目标开辟主体。

　　但是，因为项目公司背负数亿元债务、其他应付款，和一大年夜堆列队等待法院履行的债权人，胜南实业接办后不到一年工程再度烂尾。

　　2010年10月22日，新华传媒通知布告称，公司已与上海新华发行集体投资治理有限公司签订《成城广场项目收购和谈书》，将遵循收购和谈商定尺度向上海成城购物广场实业成长有限公司供给“财务帮助”人平易近币13.2亿元（金钱将专项用于了债上海成城既有债务），而作为对价，新华传媒有权经由过程所属喷鼻港全资子公司嘉时国际有限公司以1港元朝价直接管让新华投资在胜南公司中的70%股权及权益，从而间接实现公司对成城购物广场项目经营权的受让。此前，新华传媒曾对成城购物广场做过一次估值，项目总价值已达到了28亿元。

　　为引进合作方共同分担压力，2011年4月，以运作红星美凯龙家居Mall出名的红星集体，以第三方投资者身份斥资5.7亿元进驻成城购物广场。在一系列股权让渡完成后，新华传媒、澳宇投资、红星集体将别离持有治理公司40%、15%、45%的股权。

　　传媒大年夜鳄地产局

　　记者寄望到，在此次地盘变性前，三大年夜股东已间接从当局方面获得5.5亿元的补偿费，从而抵消了部门拿地成本。

　　10月30日，新华传媒发布《关于成城项目重大年夜事项进展环境的通知布告》，此中指出，在上述地块的地盘收储中，闵行区当局地盘储蓄中间向上海成城购物广场实业成长有限公司付出建筑物包干抵偿款45980万元，经营权中断损掉一次性抵偿款1亿元。

　　至此，成城购物广场项目就从彼时的背规建筑摇身一变，成为传媒大年夜鳄旗下的文化地产项目。盛世承平投资治理有限公司董事总经理陈立平易近指出，此次重拍中将有多方受益，一方面重拍可帮忙项目公司摆脱旧债，清空不良资产，为项目打扫开辟障碍走出首要的一步；另外一方面，多年来地盘升值已产生巨额利润，经由过程此次拍卖给地盘从头订价以便后期出让。

　　事实上，新华传媒代表的大年夜股东完全拿下成城项目，被上海业内解读为“上海报业集体成立后第一个大年夜动作”。10月28日，经上海市委核准，由解放日报报业集体和文汇新***合报业集体整合重组的上海报业集体正式成立，成为中国最大年夜的报业集体之一。作为该集体旗下独一的上市平台，新华传媒此次低价拿地无疑为集体注进了优良资产。

　　该报业集体内部人士向记者暗示，重组后的报业集体将把地财产务作为主业之一，大年夜力加码文化地财产务，最有可能向文化创意财产园区标的目标成长。遵循打算，成城购物广场将打造成上海的文化地标——一座集文化、商业、游艺、演艺为一体的商业文化M。

　　新华传媒董秘王左国也流露，文化空间转型一向是公司对峙的标的目标，公司旗下包含成城购物广场在内的大年夜体量文化地产项目，今朝仍处于初期阶段。别的，新华传媒、澳宇投资、红星集体三方将优先考虑继续以合伙公司为平台，积极、延续对外拓展在大年夜型商业文化综合体经营范畴的项目运作和开辟经营，争夺在3~5年的时候内另行拓展2~3个近似项目标开辟运作及治理经营。

　　“不管成城项目最终是不是做成文化综合体，都完成了这个地产局的第一步。”全联房地产商会理事李骁指出，“商业文化综合体”本就是一个概念，传媒集体以文化地产为由拿地和扶植城市享受政策优惠，所以将来成城项目是不是成功已不首要，首要的是它已完全改过改过。