摘要：从北京最富贵的CBD区域乘坐930路公交车，向东驶进京通快速路，横穿北京市通州区以后，再由通燕高速转向102国道。在不堵车的环境下，只需40分钟的车程，便达到潮白河东侧的“燕潮酩酒厂”站。但这里没有酒厂，在近两千米道路的南北两侧，密密麻麻布满了各类房地产项目标营销大年夜厅。只要在路旁稍作逗留，便稀有个手拿传单的发卖人员上前推介房屋，直至把你引进某个发卖大年夜厅。

燕郊楼市难堪滞销

    这里是燕郊，河北省距离北京比来的一片区域，与北京通州区仅一河之隔。便当的区位和较低的房价使燕郊成为30万北漂的栖身之地，也使得这个“国度高新手艺财产开辟区”最终以房地产而闻名。

    此刻，京津冀协同成长概念的提出，为燕郊勾勒出一个安居乐业的新胡想。实际倒是，空置率高企的燕郊楼市并未因这个利好而显得过分兴奋，往年底以来的房价滞涨、发卖迟缓场合排场，至今仍未改变。相反，财产空心化导致的人丁出行率高，正在带来不堪重负的交通压力。多年来，在全部京津冀版图内，燕郊始终未能找准本身位置，这同样成为财产接续的障碍。经历过无数利好动静刺激的燕郊，此刻已难为所动。

    滞销 区位优势难催热地产

    “此刻中间已提出了京津冀协同成长，对燕郊尽对是利好，趁此刻房价还没涨起来，最好赶快出手。”在燕郊闻名的大年夜盘“天洋城4代”的营销中间，发卖员如斯介绍。此刻，“京津冀协同成长”已成为燕郊大都房地产项目标发卖说辞。

    本年年初，“京津冀协同成长”计谋正式被提出，要求明白三地功能定位、财产分工、城市布局、举措措施配套、综合交通系统等重大年夜标题问题，并从财务政策、投资政策、项目放置等方面构成具体办法。

    作为河北省距离北京比来的区域，燕郊无疑是这项政策的受益者。从距离上看，燕郊距北京***独一30千米，乃至比北京的房山、顺义、密云区更具区位优势。

    作为燕郊老项目标“天洋城4代”，位于燕郊开辟区东部，102国道以南，总打算建筑面积达480万平方米，是燕郊驰名的大年夜盘。该项目曾于往年12月27日开盘，开盘均价在12500元/平方米摆布。直到本年3月，发卖人员给出的报价仍然在上述程度，且今朝仍有约一半的房源还没有售出。

    一样的环境还产生在燕郊的其他几个大年夜盘之间，如首尔甜城、孔雀城、富地广场等。大都项目标发卖人员向中国证券报记者暗示，不但代价没有上涨，并且除个别楼层的优良户型已售出外，这些项目均有足够的房源可供选择。

    事实上，从往年年底开端，燕郊楼市就呈现较着的滞涨和滞销场合排场。一些房地产项目期看在本年年初迎来市场回热，但发卖人员仍暗示，本年看房和认购的人数均比往年同期较着下滑。

    即便如斯，燕郊楼市的供给仍在加大年夜。以横穿燕郊的102国道为界，跟着北侧项目标开辟殆尽，开辟重点已转向国道南侧的宽阔广大奔放区域。记者发现，国道南侧是大年夜量的农田，此中有良多已被围栏盖住，即将进进开辟阶段。

    本地人介绍，在燕郊开辟区的区划范围内，102国道南侧还有着大年夜量地盘，假定这一区域全数实现开辟，其体量几近相当于再造一个燕郊。

    拥堵 人丁压力考验配套举措措施

    如斯大年夜的开辟体量，可否真正被消化？作为北京首要的卫星城之一，燕郊在疏解人丁方面无疑有着巨大年夜潜力。但3月中旬的一次大年夜范围“堵车”事务，正在透露出这个区域的暗藏标题问题。

    从3月15日晚到3月16日晚，燕郊产生了一路严重的“堵车”事务：102国道、燕顺路、迎宾路、行宫大年夜街、燕灵路等首要路段均全线瘫痪。因为是周末，3月16日晚，从北京返回燕郊的汽车在102国道上排成了长龙，长时候文风不动。

    本次堵车的启事系报酬造成。中国证券报记者查询拜访发现，因为对物业费涨价不满，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“纳丹堡”等项目标业主拉起横幅走向马路维权。同时上街维权的，还有“首尔甜城”的业主，因对该项目私行变动打算暗示***。

    对持久糊口在燕郊的人来讲，比来几年来的糊口正在产生奥妙改变。王伟早在2010年就已进住“夏威夷南岸”小区，那时的购房代价还不到5000元/平方米，比北京低一半。他说，一方面，燕郊的配套举措措施愈来愈完美，幼儿园、病院、超市都逐步到位；但另外一方面，跟着人丁增多，燕郊的交通承受了愈来愈大年夜的压力，每天迟早岑岭期间，102国道燕郊段城市产生拥堵。

    比来几年来，北京人丁外溢现象较着，与燕郊一河之隔的通州区人丁增加，京通快速路拥堵已成常态。由此，经102国道和通燕高速进进北京的通道大年夜受影响，时候成本的增加使燕郊区位优势逐步损掉，并影响到燕郊楼市的消化。

    王伟暗示，每到晚上，他所进住的小区中，约有一半房屋处于“黑灯”状况。他暗示，这类环境在燕郊新建小区中是遍及现象，长幼区进住率稍高。但跟着纳税或社保刻日的耽误，一些获得购房资格的人已开端向北京搬家。

    本报记者深进良多小区查询拜访发现，良多在3、4年前交房的小区，今朝还有大年夜量的毛坯房存在。还有部门从未进住过的简装房屋处于出售状况，但发卖环境不佳。

    事实上，良多燕郊本地的开辟商，在从事一手房开辟的同时，还兼营二手房发卖的营业。兴达二手房经纪机构的一名经纪人暗示，因为其项目标良多业主属于投资客，是以公司可以代为进行“资产治理”。

    政策 利好爽约频变噱头

    在北京华夏地产研究部总监张大年夜伟看来，燕郊楼市正在陷进难堪的滞销状况。一方面，投资需求占比较大年夜，市场空置率高；另外一方面，根本举措措施扶植的贫乏，已使燕郊难以承担现有人丁压力。

    据体味，当前燕郊共有超越50万人丁，此中30万为“栖身在燕郊、工作在北京”的北漂一族。对这部门人来讲，燕郊是一座彻完全底的“睡城”。

    周磊便是“睡城”的一员，他利用北京的手机号，工作和糊口重心都在北京。每天乘坐930或813路公交车到大年夜看路往上班，下战书再乘车回燕郊，算上列队等车的时候，每天的交通本***到4个小时。“个中辛苦，难以言说”。

    最初，每天颠末京冀交壤的潮白河时，周磊的手机总会收到短信“欢迎来到河北”、“欢迎回到北京”。后来，河北移动不再发送提示短信，只有回到北京时，他还能收到“欢迎回到北京”的信息。“燕郊不想拿本身当外人，北京却想划清边界。”周磊半恶作剧地说。

    这类关系几近颇能诠释两地的心态。据悉，有关燕郊的各类利好信息，老是从河北省传出，最终以北京的辟谣或不回应而告终。这类不肯定的利好也导致燕郊楼市不竭震动。

    2008年，受益于北京奥运会带来的“燕郊将划回北京”的说法，燕郊楼市迎来大年夜量购房者，房价也大年夜幅上涨。但而后，该动静不了了之，燕郊房价又因过度透支而敏捷回落。2009年，北京到燕郊城铁打算获批的动静再度传出，燕郊楼市一度升温，但一样在没法证实以后沉寂。

    而后数年间，燕郊楼市曾历过多次震动，直到往年上半年，燕郊房价爬升至12000元/平方米的程度，而后便再难进一步爬升。

    张大年夜伟暗示，燕郊楼市多年来遭到各类利好动静刺激，犹如一区号、统一区划、城铁联通等。但到今朝为止，除正在扶植的密涿支线外，无一利好变成实际。正因如斯，使得燕郊楼市在震动中逐步产生疲态。所以在“京津冀协同成长”有本色性利好落地之前，燕郊楼市恐难有起色。

    他还暗示，燕郊楼市走向与北京有着很大年夜的正相干性，在北京楼市陷进滞涨之时，燕郊市场恐难有起色。他还流露，与北京个别项目标低开近似，近期燕郊已有部门楼盘呈现降价。

    对策 从头定位打算财产

    大年夜量“候鸟”的存在，导致房地产成为燕郊的首要财产。据悉，除位于燕郊开辟区东外环路的华润雪花啤酒厂外，全部开辟区以房地产企业为主。燕郊的建筑、房地产发卖、二手房经纪等细分行业，不但吸纳了除“候鸟”外的大年夜部门就业人丁，同样成为开辟区的首要收进来历。

    专家觉得，与良多中小城市一样，“房地产经济”成为燕郊成长模式的真实写照。但值得寄望的是，这与开辟区“高新手艺财产”的定位比拟，仿佛其实不吻合。

    据悉，在升格为“国度高新手艺财产开辟区”之初，燕郊曾破钞良多精力，力求从北京引进高新手艺财产，但该项工作进展迟缓。与此同时，考虑到环保标题问题，燕郊传统的建材业已接近“歇业”。

    在良多业浑家士看来，“房地产独大年夜”与“财产空心化”才是燕郊真实的“痛”。这不但晦气于本地经济健康成长，并且晦气于燕郊的根本举措措施扶植，也晦气于燕郊承接北京的外溢财产。

    事实上，与这座“睡城”中的良多老居平易近一样，王伟已较为习惯燕郊的糊口，假定有合适的工作机缘，他希看可以或许在燕郊就业。同时，还希看燕郊有足够的医疗、教育资本，来安心安设本身的父母和孩子。

    阐发人士觉得，经由过程对财产空心的弥补，实现人丁的安设和不变，将是燕郊标题问题标首要解决之道，也与京津冀协同成长的思路吻合。不但如斯，对京郊的其他城市，和大年夜量房地产供给多余的中小城市来讲，这都是解决房地产乃至经济标题问题标一把首要“钥匙”。

    但值得寄望的是，除京城的行政壁垒外，在全部京津冀版图内，燕郊始终未能找准本身定位，这同样成为财产接续的障碍。“假定只是北京的协助，而不克不及实现同步成长，就没法真正实现一体化，只能继续作为‘睡城’。”张大年夜伟说。

    对燕郊的财产定位，有专家暗示，可成长现代办事业、现代农业、旅游业等污染少的财产，但合适与否仍需论证。

    即便如斯，对供给多余的燕郊楼市来讲，要想真正复苏尚需光阴。张大年夜伟暗示，与北京周边良多城市一样，燕郊楼市库存量大年夜，消化能力不足，即便利好动静真正落地，楼市也难以恢复至常态。且需要警戒的是，短时候炒作其实晦气于这些区域房地产市场的健康成长。

    燕郊地产的“双刃剑”

    在全国实施限购政策的城市中，燕郊所属的河北省三河市是一个特别的例子。与京沪广深等一线城市和其他东部二线城市比，它既不是省会城市，又不属于打算单列市。只是因为它位于北京周边，承接了北京的大年夜量外溢需求，所以才被戴上限购的“紧箍咒”。

    但矛盾的是，当前燕郊房地产市场供给较着多余，大年夜量房屋有待消化。在此环境下，限购政策不放松，岂不是晦气于市场消化，加快泡沫积累？

    对此，我们只能如许理解：燕郊已自发地与北京融为一体，或决定计划层觉得燕郊应是北京的一部门。在北京实施全国最峻厉限购政策的环境下，燕郊不进行限购，仿佛显得不应时宜。

    事实上，从楼市表示来看，燕郊早就与北京实现同步。2010年，当北京通州区因“城市副中间”的利好而房价大年夜涨之时，燕郊楼市也呈现量价齐升。随后，燕郊楼市又跟着通州泡沫的分裂而转进低迷。

    但这类“同步”只是概况，作为起步最早的一座卫星城，燕郊始终没有真正融进北京成长。首要表示为，燕郊没有承接北京的外溢财产，而只是承担了为北京供给“居处”的感化。

    启事是多方面的。起首，首都可能不肯将资本分享给“小火伴们”；其次，在成长之初，燕郊只看到了“环首都”的房地产盈利，而忽视了其他更加长远的利好；最后，燕郊的区位优势又使它具有了各类便当。

    客不雅地说，燕郊的“房地产先行”在很大年夜程度上是市场选择的成果，正如昆山之于上海。但决定计划部门成心识地忽视根本举措措施扶植和财产、人丁撑持，而放大年夜房地产市场的价值，则是造成“胡蝶效应”的本源。

    房地产是一把双刃剑。它可以或许敏捷带来大年夜量的地盘出让收益和房地产税收，同时也能够对其他财产构成挤出效应。这一点，在当下中国良多城市的成长过程中，已获得印证。

    此刻燕郊开辟区的经济模式，几近可以用“畸形”来形容。一方面，“房地产独大年夜”情势已定，基建滞后，财产空心，“高新手艺”的定位更是无从谈起。另外一方面，就房地产市场而言，空置率高企，市场需求乏力，但供给仍在增加。在这类“畸形”环境下，要改正经济布局，承接北京财产外溢，难度可想而知。

    京津冀协同成长的大年夜幕已拉开，对浩繁环北京的城市来讲，意味着大年夜蛋糕的开切。若何从不雅念的本源上避免“房地产先行”，很是值得正视，特别是在固安、涿州、保定等地伎痒地想步燕郊后尘的环境下。

    因为事实证实，对思路的改正，生怕要比对财产布局的改正坚苦良多。正如在实施限购的燕郊，购房者仍然可以或许以万元摆布的成本，轻松穿越政策的关卡而获得购房资格。足见房地产打动一旦激起，就难以压抑。

    环北京地区楼市冷热不均

    京津冀协同成长的政策利好让保定楼市近乎癫狂，但离北京更近的廊坊、涿州等地楼市并未“如火如荼”，房价走势相对安稳，投资客比例不占大都，更多的是承接北京的刚需外溢。而在喷鼻河、固安，因交通不便，刚需群体不肯采办，投资客涌进。

    业浑家士觉得，环北京地区楼市与北京的联系关系度高，在今朝北京楼市呈现调剂迹象的环境下，周边地区的环境也不成能逆势上扬。

    廊坊涿州承接刚需外溢

    3月28日，中国证券报记者在廊坊访问楼盘时发现，京津冀协同成长的政策并未刺激本地楼市大年夜幅涨价。在离高铁站比来的一个名叫首站的楼盘，售楼处里比较冷僻，只有四五个看房者，大年夜部门发卖经理闲着无事。

    “在本年1月，我们的一期就开盘了，今朝均价在7100元-7200元之间。”欢迎记者的发卖经理肖艳(化名)说，“此刻京津冀的政策出来后，我们从4月1日起就封盘了，那时想买都买不到了。”

    不外，本地一名房地财产界人士奉告记者，上述楼盘是廊坊一小开辟商开辟的，驰名度不高，从年初开盘到此刻3个月的时候里，卖出往的房子不到一半，往化速度其实不快。

    是要涨价吗？面对记者的发问，肖艳进步了嗓门，“此刻这么好的机缘，哪个开辟商不想涨价啊。下一次开盘获得五一的时辰，起码提价10%。”

    对购房群体的构成，肖艳暗示，“我们这个楼盘，北京人和廊坊人各占一半，大年夜部门是在北京上班的外埠人，纯投资客比例不到30%。”

    随后，记者来到与之相邻的另外一楼盘四时花语，这是廊坊本地的上市房企荣盛成长开辟的楼盘。售楼处里看房的人比首站要多一些，但其实不热烈。其发卖经理孙胜(化名)奉告记者，该楼盘打算在4月一期开盘，均价在7200元摆布。据悉，该楼盘一期共300多套房源，户型首要为68平方米的两居和87平方米的三居。

    孙胜介绍，京津冀协同成长的政策出来后，来廊坊买房的人确切多了，他们可分为四类：廊坊部属县的在廊坊工作的本地人；在北京工作的廊坊人；在北京工作的外省人；投资客。前三类人根基上都是刚需群体。“廊坊的楼市比较安稳，投资客不多，并且也没有封盘一说，仍是遵循既定的策略推盘。”

    在一样有高铁抵达的河北涿州市，楼市环境与廊坊类似。记者乘坐京石高铁花25分钟就到了涿州。在离高铁不足500米的处所，鸿坤抱负湾和K2狮子城的售楼处耸峙在马路两旁。鸿坤抱负湾发卖经理刘鑫奉告记者，该楼盘主如果为在北京工作的外埠人办事，纯投资客占比不超越30%。而涿州人根基上不买高铁周边的楼盘。“涿州人此刻有句话，买房子别往高铁那儿掺杂，那儿甚么都没有。”一名本地出租车司机奉告记者。鸿坤抱负湾今朝的均价在7500元摆布，涨幅比较安稳。

    在涿州市区，一些楼盘为便利北京人看房，把售楼处设在了离京石高速公路较近的处所。本地最大年夜的开辟商朋勃地产开辟的新加坡花圃楼盘的一名发卖经理奉告记者，市区的房价要比高铁周边的低1000元摆布。并且，在市区的楼盘中北京人占比在30%摆布，主如果投资客。“对在北京工作的刚需群体而言，大年夜多选择在高铁周围购房。在市区买房的根基上以投资为主。”该发卖经理说。

    喷鼻河固安投资客占多数

    比拟廊坊、涿州有高铁与北京相连，喷鼻河、固安等地的交通显得其实不便当。中国证券报记者访问发现，喷鼻河、固安的楼盘库存量很大年夜，投资客是主流人群。

    沿着京开高速向南，从固安收费站下高速后，道路两旁都是密密层层的在建楼盘。记者刚一下车就被一群发传单的发卖人员围住。记者跟着一名发卖人员走进一个名叫爱方城的楼盘，其置业参谋奉告记者，今朝的均价为8000元，比拟2013年初的代价涨了2000多块。“京津冀协同成长，新机场本年将开工，固安的房价还要大年夜涨。”

    当记者问到购房人群的布局时，该置业参谋暗示，北京人占多数。但本地一名房产发卖韩英奉告记者，固安的楼盘根基上都被北京人买走了。“固安是个农业县，人们的月平均收进不到2000元，七八千的房价本地人如何可能买得起？来固安买房子的都是北京的投资客。你看那些交房的小区，根基上没甚么人住，空置率超越70%。”韩英指着周边小区说。

    喷鼻河的楼市环境与之近似。记者跟着看房团来到一家名叫北京安适城的楼盘，其置业参谋刘洁暗示，“此刻均价在6300元，老板说4月份还要涨价，起码涨500元。”

    她也坦承，北京的投资客是首要客户。“年初一名北京客户买了一套两居室，不到两个月已涨了500元了。我们顿时要推出一批新居源，以一居室为主，最合适投资，代价估计在7000元以上。”

    业浑家士觉得，喷鼻河、固安等地供给量太大年夜，就算京津冀协同成长的政策利好不竭深进，这些处所的房价也不成能大年夜幅上涨。