现代城市商业成长趋势：塑造有活力且宜人的城市商业空间

来历：ICSC　　作者：北京赫斯科建筑设计咨询有限公司 杨振

Haskoll赫斯科建筑设计咨询中国区 董事总经理 杨振博士

    本世纪中国的城市成长呈现了两个比较较着的特点，一是高城市化，中国的城市化率今朝约51.3%，到2020年将达到61%，意味着新增1.2亿人丁到城市糊口。二是中国的人均收进在2020年比2010年翻一翻的方针，在这一根本上中国的商业将步进社区型商业的范围，于此同时一线城市的人均收进此刻已进进社区型商业的程度，这意味着商业地产在中国将慢慢的超出室第地产成为开辟的主流。这两个改变会对中国的城市成长产生比较大年夜的影响，同时也会供给商业成长的巨大年夜机缘。

    对商业的成长则面对以下首要的标题问题，电商的成长对实体商业产生了极大年夜的冲击，2008年以来的经济危机为现代商业的前景造成史无前例的发急，在美国和欧洲可以看到传统商业意义的高街的空置率在慢慢增加（图一）。一样的，中国百货的利润率急剧降落，在面对如斯严重的全球趋势，我们不由要问将来城市商业成长的标的目标在何处？我们如何迎接城市化为商业成长的带来的契机？

图1：英国肯宁顿高街的空置店展

    在会商城市商业成长的标的目标之前，我们先来体味下城市商业的载体，即城市的根基功能来。就传统意义来讲，城市承载着三个根基功能，包含物品互换的场合、社会功能的场合、安然包管的场合。在现代城市的成长过程中，这三项根基功能一样进行着演变。此中（1）物品互换场合的功能在电商的影响下正在慢慢降落，物品互换愈来愈多地经由过程网上来完成；（2）场合的社会堆积功能则因为收集的成长而不竭减弱，人类需要面对面交换的情势正在经由过程近似Facebook, wechat等社交收集来完成。但经由过程研究，这类的网上社交并未为人类带来幸福感，却更进一步的增加了城市人群的孤傲感，良多电子商务发财的城市同时也是孤傲感最强的城市。在中国别的一个典型的改变是，由大年夜家庭慢慢的转化成小家庭，人们在家庭内交换的空间变小了，因此加倍需要有活力社会的堆积场合来弥补大年夜家庭糊口所带来的回属感；（3）传统意义安然保障的场合在现代城市文明的成长过程中根基消掉，但随之带来的是现代‘城市病’对人类最根基安然的挑战，包含食物安然、空气质量等，进一步则包含城市居平易近对接触对天然环境的渴看。至此，我们不难看到到城市成长所面对的根基挑战，即需要有活力的及宜人的城市空间。现代商业的成长如何适应城市成长的需求改变，已成了现代商业成长的趋势，也是现代商业成功的关头。

    我们再来看看商业本身的特点。商业不管如何成长，其根基的要素是根基不变的即城市居平易近对商品代价、品牌、便利性、商品质量、体验性及办事的综合考虑。在这个根本上我们可以看到电子商务对代价及便利性产生的影响是巨大年夜的，但其影响的范围和深度则是可以预感的。同时电商对品牌、商品质量、体验及办事的影响则是有限的，是以夸大年夜品牌，夸大年夜商品质量，夸大年夜体验性，夸大年夜办事则是现代商业的成长趋势。

    塑造有活力且宜人的城市空间是现代城市成长的需求。商品代价，品牌、便利性，商品质量、体验性、优良的办事则是现代商业成长的根基根本。在体味城市空间及商业这两方面的成长的根本以后，下面我们从设计师的角度来切磋城市商业成长的趋势。

1、 社会堆积的功能

    有活力的宜人城市空间是现代城市成长的根基需求。是以我们建议这个空间也应当是现代商业必备的吸引点，同时如许的堆积空间可以或许为商业供给充分的人流供给。在有活力的宜人的城市空间的塑造上，体验性极强的、同时具有社会功能的美术馆、剧院、片子院、主题公园等等常常是很好的选择。Haskoll赫斯科在英国的雷丁项目、哥本哈根的奥特赖斯项目、中国的今典红树林项目、海南的项目中对这个成长的趋势获得很好的诠释和表现（图二）。这些业态的呈现为商业项目供给更多的旗舰店的选择，削减了对百货、超市等传统旗舰店的依托。商业项目同时对美术馆、剧院、片子院即主题公园本身的盈利性提出更高的要求，但这些标题问题正在获得很好的解决。一个很好的案例就是，今典集体的今典美术馆在商业运营中已实现盈利，这为商业良性的成长提出更多的可能性。但整体盈利性不强仍然是这类旗舰店的一大年夜短处，需要我们对其本身的商业模式进行更多的研究，这类旗舰店在面积上为应当节制在整面子积的30-40%，过大年夜则会紧缩项目标活力和利润。

图2：具有社会功能的业态

2、商品互换的功能

    因为电商的影响，商品互换型的业态如中低端百货类遭到电商强大年夜的冲击。这主如果因为百货是二房主，供给的附加价值少。但假定可以或许解决好品牌和办事的标题问题，则还是具有固执的生命力，如英国的John Lewis、哈罗斯百货、法国老佛爷百货等。而另外一方面，超市出格是精品超市及活鲜超市，遭到的影响会相对少一些。和百货比拟，超市的供货方很少有本身的经营权，中间环节的削减则使特点超市还是具有固执的生命力。但整体上来讲，百货或超市的面积在减小，但同时百货和超市可以经由过程自营品牌来获得盈利。

3、供给安然的场合的功能

    跟着现代城市病的标题问题，洁净的空气、宜人的环境则是我们对商业场合的根基要求，这应当按照城市的不合环境进行不合的设计。在污染严重，气候极端的地区则是期看封锁的城市空间，但同时在内部塑造天然宜人的空间；在污染较少，气候和顺的城市则期看是开放的城市空间，同时把天然身分带进到商业项目中，加强体验性。

4、体验商业的需求（图三）

    因为受电商的影响，体验性商业占的比例在慢慢加大年夜，可以达到50%以上。餐饮休闲等目标性消费使商业朝竖向的成长供给了可能性，在亚洲，商业项目标高度可以远远超越欧洲常见的两层、三层商业。同时欧洲体验消费的比例也已颠末传统的每个购物中间独一一个美食广场，到此刻的（如伦敦的Westfield）已扩大年夜到占整面子积的25％。

图三：今典红树林三亚湾片子工坊，2014年建成

5、品牌的首要性

    购物中间本身的品牌起到愈来愈首要的地位，如万达（图四）、英国的John Lewis和Westfield等等。这些购物中间夸大年夜本身的品牌感化，此类项目不再以夸大年夜供给给租户任何的户外告白揭示，转而夸大年夜商业项目本身的品牌。

图四：万达长春，2013年建成

6、办事的首要性

    现代商业常常忽视办事及物业治理的感化，就像任何一个城市中间一样，通度日动治理塑造一个有活力的城市空间，对吸引消费者是相当首要的，同时在商业项目中杰出的办事也能够或许为项目吸引大年夜量的人群。

    当然，想要实现一个成功的城市商业项目，城市的宜人空间的塑造及知足商业本身的根基诉求是必需的。同时任何成功项目还必需考虑可延续成长——天然可延续成长、社会可延续成长和经济可延续成长三个方面都应当获得充分的表现。综上所述，我们希看塑造有活力且宜人的城市商业空间，能为解决现代城市商业的成长供给一个解决标题问题标编制。

作者简介：

杨 振

赫斯科中国区总经理 /博士

英国建筑及城市设计博士学位 | PhD in Architecture and urban design, UK
城市设计硕士学位 | Master in Urban design
建筑学学士学位 | BArch in Architecture
国际购物中间协会会员 | Member of ICSC
中英商会会员 | Member of CBBC

    具有英国纽卡斯尔大年夜学城市设计和建筑学博士学位，杨振博士是赫斯科项目团队中的核心人物。具有在英国近十年的工作进修经历，和国内丰硕的研习和实践撑持，付与他富有远见的国际视野、详实扎实的项目经验积淀，和深层次的本土文脉理解。对商业成长的趋势、商业设计本身具有丰硕成功经验和独到观点，杨振博士善于协助甲方充分发掘项目标商业价值, 是商业流线打算方面的专家。

    杨振博士主持了浩繁具有影响力的城市核心商业项目，如英国伦敦Ealing Broadway综合体项目，英国Beechwood Place商业项目, 英国Tyne Mouth室第项目，越南胡志明港口打算，上海世茂商都，万达长春，郑州斑斓城，开封老城更新项目，上海禹洲城市综合体项目等。此中越南胡志明港口项目由越南当局出资，以新型商业港的开辟和整片港口区域的答复，对胡志明市的振兴乃至越南经济成长起到重大年夜感化。

    除平常事务外，杨振博士同时负责公司商业设计研发，并兼顾公司和外部的投资与基金，与本地和国际开辟商、零售商、绿色建筑研究机构和行业协会等构成计谋合作关系，共同打造优良的商业项目设计。2004年加进赫斯科，2009年来到中国并负责在北京成立中国分公司，今朝杨振博士任赫斯科中国董事总经理。