摘要：4月13日晚，一份《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》（以下简称“闽十条”）在坊间流传，加剧了房地产市场对双向调控的预期。

多地调研房地产救市措施

    4月13日晚，一份《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》（以下简称“闽十条”）在坊间流传，加剧了房地产市场对双向调控的预期。

    “闽十条”在限购、限价和信贷等方面提出了10条松绑调控政策，不过后经政府方面辟谣以及相关媒体调查，这“算是内部征求意见稿”。据称，是“先把开发商的意见收集起来，再研究看看”。

    今年全国两会以后，在“双向调控”的指导政策下，库存量过高的部分城市屡屡试探政策底线，纷纷拟定调控政策，但至今没有一家敢做“出头鸟”。相应的政策都处于“调研”“反馈”阶段。

    虽然还没有“吃螃蟹者”，但种种试探已经为未来的政策出台做了铺垫。

    地方政府的焦虑

    4月22日，无锡市政府下发的《关于无锡市户籍准入登记规定的通知》（下称《通知》）中规定，2014年5月1日起，无锡市范围内（包括无锡市区和江阴、宜兴二市）执行统一的户籍准入登记规定，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

    无锡市自2003年进行了住房户籍制度改革。当时的外地人购房落户政策是100平方米。2012年元旦起,无锡市户口准入政策有了新的调整,外地人购房落户门槛由原来的100平方米降至70平方米。

    而此次的《通知》将标准进一步放低，从70平方米调整至60平方米，虽然只有10平方米的差距，而且与当下的地方政府调控并无关联，但却被普遍解读为“曲线救市”，这说明市场对此已然是“等靴子落地”的心态了。

    这种心态的背后，是库存激增后，各个城市按捺不住的调控之手。

    4月16日，国家统计局发布一季度楼市数据，3月末，商品房待售面积5.2亿平方米，相比2013年增加了3000万平方米。这是2005年以来，商品房待售面积的最高值。

    2014年起，全国商品房销售面积及销售额增速已经连续3个月双双下降。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积2.01亿平方米，销售额1.33亿元，同比分别下降3.8%和5.2%，其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。

    此外，房地产开发投资增幅也在下降，一季度，全国房地产开发投资15339亿元，增速环比回落2.5%。

    这对于部分库存量已经过高的城市来说非常痛苦。

    温州已连续降价32个月，前年、去年GDP增长分别只有6.7%、7.7%。而整个浙江对土地财政的依赖度排全国第一，杭州、温州楼市下行，将会进一步影响财政收入。

    无锡也是如此。来自无锡官方的统计数据显示，截至2013年12月底，无锡市商品房库存量增加至1727万平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量房的去化周期将近3年。今年一季度无锡商品房成交10716套，同比下降24.12%，成交面积减少22.16%。

    这种情况下，各地政府虽然未出台救市政策，但相关的调查和征求意见，显然已经对后续可能出现的持续低迷做了应急准备。

    暧昧的前奏

    “温州在两会前后，由市住建委牵头，草拟了一个限购调整综合方案上报给浙江省政府，但是至今没有下文，浙江省政府对外甚至不敢承认收到过方案。”浙江省人大代表、温州中小企业发展促进会会长周德文向中国房地产报记者透露。

    一位温州房企高管坦言，温州救市方案的难产并不意外，本轮松绑限购呼吁肇始于温州，但缘于其敏感性太强，就注定温州不会是第一个被批准的城市。此前，有关温州将放宽新温州人、外地温商以及购房入籍等政策的消息已甚嚣尘上，但随后被当地政府官员予以否认。

    除了温州，此前传出有救市计划的海南、湖南、广东、浙江等省的住建厅有关负责人均表示，目前政府丝毫没有要救市的意思，更没有放松楼市调控的打算。

    4月21日，郑州市房管局表示，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。这一消息的发布让郑州成为目前唯一一个官方发布楼市调控将适时松动的城市。但记者随后从河南省住建厅了解到，该省近期不会出台新政策。

    一次次否认之后，又不断有新的城市放出松绑调控的风声，地方政府种种试探未果，给现阶段分类调控的执行蒙上了“单相思”的色彩。

    “政府和开发商也在博弈，一方面政府觉得还没有到救市的那一步，一方面又特别担心有些开发商撑不住，政府还没有下决心，还不太敢和中央正式交涉这个事情。”融创中国杭州公司总经理王鹏向中国房地产报记者称，要真正让政府发自内心推动调控松绑，可能还需要一个过程。

    中国房地产报记者调查了解到，在长三角的一些城市，房地产调控政策在执行层面有越位和松动的迹象。在温州的一些区域，如购房者没有二套以上住房，都可再购房，温州以外无论有几套住宅，在温州购房不限购。在安徽合肥，外地人即使没有本地一年社保，也可以在开发商介绍的包装公司帮助下，以1.5万~1.8万元不等的价格取得购房和贷款资格。政府不出台文件，但对此类行为默许的现象，成为地方分类调控措施未出台前的一种替代做法。

    “未来明紧暗松将是一种主基调。”杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，目前不少城市已开始对限购政策作出调整，表面紧，内部认定却有所松动，各地已经形成不成文的默契。

    下半年或迎来调整窗口期

    近日，杭州市政府举行2014年一季度经济形势分析会,其中提到房地产市场情况时，称目前“尚属平稳”。但杭州市发改委建议，要对房地产市场的风险积极防范，出现重大的市场谣言时，第一时间澄清，稳定市场预期。另外，就是建立房地产企业重大调价政策预报制度，确保房地产市场平稳。

    从政府的角度而言，房地产市场不景气，会直接影响到财政收入。江苏镇江新区一位招商局人士告诉中国房地产报记者：“不可否认，一方面，政府现在有很大部分的财政收入是靠土地，房地产市场一旦大幅下跌，直接影响的是土地拍卖，这是地方政府所不愿看到的。另一方面，招商引资依然是地方政府的重要任务，从目前的情况来看，房企依然是各地招商引资的重点。”

    中央分类调控理念的确定，给地方政府松绑调控提供了政策依据，但在国家没有明确出台指导方案或细则前，地方政府想松绑限购，又陷“有贼心无贼胆”的怪圈中。

    此外，对于当前楼市是掉头向下，还是短期的观望尚不确定。接受中国房地产报记者采访的业界人士普遍认为，房地产市场不会出现过于严重的危机。这或许也是当下调控暂缓的原因。一旦救市过早，也可能为后续的政策出台和产业调整带来影响，更不用提来自中央政府层面的压力了。

    因此，综合多方因素考量，今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的数据出台以后，若持续低迷，救市措施会得到包括中央层面的默许甚至支持；另外，经过市场的调研和反馈，相应的救市措施也会更加完善。而且由于不再是“一刀切”的调控，地方政府的调控思路也不会是单一的松绑或者收紧，而是可以全面综合地考虑发展方向。

    “一方面，楼市下行趋势开始，给地方财政和经济增长的压力需要逐步显现；另一方面，双向调控精神指导下，地方也需要调整时间。”中国房地产业协会副会长卞洪登告诉媒体。