都会综合体开辟并不是无往不利

　　
几近每个都会都有掉败的都会综合体案例，并不是挤上都会综合体开辟这趟列车就驶向了繁华立名的康庄大年夜道。
都会综合体是都会发展的高等产品，它因为范围之大年夜、影响力之广被称为城中之城，它仰仗其独有的地区领导代价和影响力，正在成为房地产市场的新热点。不但北京、上海、深圳的都会综合体扶植一起高歌大进，成都、厦门、无锡、济南等二三线都会也纷繁加进了都会综合体扶植行列。据报导，目前成都已建和在建的都会综合体达80多座，济南市市长也于本年年初流露表现，济南16个都会综合体将拉开都会发展新框架。别的据统计，将来5年内，无锡已建、拟建和在建的都会综合体项目起码在50个摆布。万达团体、SOHO中国、凯德置地等知名开辟企业和投资机构也传播鼓吹将连续重点存眷都会综合体的开辟，并加大年夜投资力度。不容否定，中国的都会综合体扶植颠末近10年的摸索实践已获得了不小的成绩，喷鼻港铜锣湾期间广场、北京华茂中心、深圳华润万象城、上海恒隆广场等都会综合体已成为一张张刺目标都会咭片，它们在提升都会形象、功效和竞争力和加快都会化过程等方面起到了首要的感化。
当愈来愈多的都会综合体大年夜得胜利后，许多开辟商却在都会综合体的扶植上遭受惨痛损掉。东莞华南Mall就是都会综合体运作掉败的典范例子。华南Mall修建面积89万平方米，总投资额为25亿元，开辟商传播鼓吹建成后将成为亚洲最大年夜范围的Mall（购物中心），但是实际上建成后却遭受了人事动荡、人气难聚、商家撤展、资金链严峻等各种问题，乃至在其业务两年多后，实际开业率却不到一半。因为谋划环境一向不甚抱负，华南Mall的开辟商2007年上半年将20亿元股权让渡给了北京北大年夜资本团体。此类掉败的例子习觉得常，湖南福中福·国际城、北京都城期间广场等都是典范的代表。这些掉败的案例都流露了中国都会综合体扶植中盲目开辟、过分乐不雅、本钱稀缺、非理性打算、运营才能短缺等问题，这些问题开端困扰开辟商及投资者们，导致几近每个都会都有掉败的都会综合体案例，对本地商业和都会的可连续发展产生了不良的影响。

　　
都会综合体扶植问题频出

　　现在中国的都会综合体开辟，有一些积弊和误区不容忽视，这也是我们看到许多都会综合体芜秽成为烂尾楼，或建成后冷冷僻清，没法带来预期效应的首要启事。

　　起首是许多开辟商在资金气力、配套资本、人才团队、谋划才能和项目风险蒙受才能等方面都没有明显竞争优势的环境下一哄而上，在一些其实不详细须要前提的地区盲目开辟都会综合体项目，建成后才发明和本地经济根本不符合，没法吸引充足的花费者，结果呈现许多都会综合体造得恢弘大年夜气却无人帮衬的征象。实际上都会综合体这个范畴进进的门槛是很高的，都会综合体要在必然的前提下才干保存，它对地点都会的人均花费才能、交通、人丁范围等都请求很高。业浑家士指出，当一座都会的人均GDP（海内出产总值）达到4000美元，就具有了起步发展都会综合体的根本，达到5000美元至8000美元的时候，就具有扶植都会综合体的前提。以是对都会综合体的开辟要慎重，地产商该当连络本地的实际环境，对人丁范围、花费风俗、地区文化、商业竞争状态、商圈成熟度、客户资本、地块特色、都会打算等举行深进专业的市场调研，同时充分考虑本身状态，包含资金气力、开辟理念、专业人员本质、商业资本等方面后再决定要不要展开项目，不成盲目立项。

　　别的一个问题是许多地产商一味寻求大年夜打算、大年夜格局、高品位，前期定位策划不准确。基于当局的要乞降本身的愿景，现在许多地产商对本身所开辟都会综合体的定位都是高端或中高端，如上面提到的华南Mall，一些开辟商觉得只有“Mall”模式才干表现出本身的气力。结果就会呈现在一个2、三线都会里看到几个大年夜型都会综合体项目同时启动的征象，乃至一些经济发展欠发财的县级地区也开辟斥资巨大年夜的大年夜型都会综合体，结果造成同质化征象严峻、竞争猛烈的场合场面。而超越本身气力和本地花费承载程度的高端定位常常会导致在后期的谋划中面对许多的窘境，再重新调剂代价就会很大年夜。前期的定位策划是特别非常关头的，须要有客不雅理性的考量。

运营才能短缺现在也逐步成为都会综合体项目胜利运作的庞大年夜拦阻。商业地产的核心是谋划，做商业地产的人其实要比做商业的人更懂商业。现在许多开辟商仍然在用做室第的伎俩来运作商业地产项目，没有提早考虑运营管理团队的组建，没有对花费市场的特色作深进查询拜访并提出针对性的运营计谋，背反了商业地产开辟过程中先商业后地产的运作规律，忽视长远好处。

　　盲目跟随复制外洋都会综合体或海内大年夜都会的综合体模式，无本身特色的征象在都会综合体的开辟中也愈演愈烈。在许多都会，开辟商在定位时丝尽不考虑本地的实际花费才能及商业文化的近况、都会的本身特色，简略复制其他都会的综合体模式。如许一方面因为没有与定位符合的产品支持而没法达到该商业业态的各项请求，使得启动时贫乏商业氛围；另外一方面，因为本地花费风俗及商业文化的影响，导致花费者不承认，陷进两难地步。如许的案例许多，教导也很惨痛。都会综合体的开辟必需按照不合地区、地段的特色来研讨如何构成本身的特色，不克不及照搬一个项目标模式，简略克隆大年夜都会履向来塑造千城一面的都会综合体布局。都会综合体的特色造成了其比较难举行复制，在复制的过程中要克服许多本地的文化和花费风俗。对此，Benoy（贝诺）地区营运总监黄俊也给出了本身的观点：“我觉得都会综合体只是都会发展产生的模式之一，那些照搬外洋和海内大年夜都会胜利模式的开辟商和计划师常常只看到表皮，而贫乏对都会本身消化才能、文脉的领会。都会综合体最终目标是展现都会的精力和魅力，必需和本地文化、经济发展程度、糊口风俗和本地的人们对将来的向往相符合，只有如许的都会综合体才有长期性。”

　　
万达胜利的一些启迪

　　中国的都会综合体开辟或许没有胜利的模式可以复制，但有一些胜利的履历值得参考。

　　从第一代单店进化到第三代都会综合体，从最开端进进一个都会便据有最繁华的“龙眼”地位，到为一座都会再创作发明一个新都会中心，万达在中国对都会综合体的摸索和实践始终走在行业前线。万达为甚么能在都会综合体开辟方面独有鳌头？在万达商业打算研讨院副院长黄大年夜卫师长西席看来，首要受益于以下几点：

　　一是找到了比较好的发展模式。万达走的是本钱运作模式，也就是长期持有，以房钱收益和物业增值收益作为首要红利点。万达一样平常不会很快将项目卖掉落，即便有小部门发卖，也都不是因为缺钱或追逐短时候好处。二是创建了完整的财产链，从拿地、计划、打算、招商、管理都是由万达本身把控。再者，获得当局对万达的支持和信赖无疑也是其胜利首要的身分。万达做项目时的存眷点起首是当局，获得当局的支持才干获得地盘，这是前提。许多当局的领导是有任期的，他们都期看能在任期内完成必然的事迹，万达的快速恰好逢迎了当局的心态。别的，许多当局对项目和开辟商的谋划才能、都会综合体建成后是不是是旺场很存眷，他们希看经由过程项目辐射周边，产生更好的综合性效应。而万达对都会综合体的掌控不但仅在于打造一个优良的修建计划，他们将修建计划与商业策划、商业运营有机融为一体，以包管项目建成后能按期开业，开业后能构成凝集力，办理了当局的担忧。

　　另有一点不容忽视，万达在计划、打算研讨、商业管理等方面都组建了本身的专业团队，并投进许多资金和精力来举行连续完善，黄大年夜卫地点的商业打算研讨院就有约180人。这些团队颠末专业的培训和长期的相同磨合可以或许更快更高效地相同互助，更好地掌控万达的运作模式。以计划为例，虽然中国有许多优良的修建计划院和计划精英，但是为了相同更流畅，万达还是慢慢培养了本身的计划团队，通太长时候的磨砺，这些计划师对万达的各种计划范例更加熟谙，能更好地体味万达的计划要点，对万达商业规律的掌控也更加到位。

　　井蛙之见可见一斑，都会综合体要做好并不是易事，它要遵循必然的经济规律、调和好与各方的干系、在计划运营等方面都具有很好的专业素养，当然前提是有很雄厚的资金来支持这些前提的达成。都会综合体的胜利与否也不但在因而不是能建一个好的修建，而更应包管这个项目运营好、给都会带来的影响好、能表现都会的精力内涵。现在多是中国都会综合体旭日东升、大年夜量扶植的最好机会，但是我们更应有冷静的思虑和理性的市场辩白才能。用万达团体董事长的话说就是做都会综合体要战战兢兢、如履薄冰。正因为都会综合体如斯首要，如斯高风险、高难度，我们现在最应当做的就是正视问题、惩前毖后、治病救城。